9月20日,广州砸下政策大礼包。
外地人在越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙等区买房社保或个税年限由5年改为2年,黄埔、番禺和花都放开限购,二手房增值税免征年限“5改2”!
此次力度空前的政策调整,将对市场起到直接的提振与促进作用。一二手政策同时放松,确保刚需和改善、新房和二手良性循环,助力广州市场触底回升。
在大多数人的买房需求中,除了价格,交通是第二重要考虑要素,其中又以地铁最受人关注。市场变化将来,广州地铁房如何买,选购逻辑要变一变了。
什么是地铁房?
市面上不少宣传自己是地铁盘的项目,其实并不是真正的地铁房。
什么是地铁房?很简单,主要是以楼盘到地铁站点之间的距离来判断。
一般正常人走路的平均速度是5km/h,距离地铁站步行5分钟是最为舒适的步行距离,为正地铁,也就是大概400米以内。步行10分钟以内,也就是≤800米,可以称之为准地铁房。15分钟称之为近地铁房,也就是1km以上。
买地铁房需要注意什么?
想要买到适合自己的地铁房,需要注意这些问题。
首先,是与地铁站的距离。
这个是最基本的,也是前面我们说的项目到地铁站的距离。一般来说,步行10分钟,或1公里以内,是大家比较能够接受的范围。
其次,是地铁的隔间时间。
每条地铁的间隔时间是不一样的,如客流量大的3/5号线,发车间隔时间就短,早晚高峰几乎1分钟一趟车。而一些客流量较少的线路,如21号线,发车间隔时间就会很长,闲时多则10分钟左右。
在买房之前,大家最好先去全程体验一次,以免到时后悔。特别是买远郊的地铁盘,更加需要注意。
第三,是噪音问题。
这个主要与地面站点相关。地铁震动和噪音都会产生影响,因此地面站点的项目,距离最好不要太近,否则每天列车进出站都会有不间断的噪音影响。特别是家里有老人小孩,更加要注意。
第四,是地铁站周边的配套设施问题。
地铁虽然是买房主要考虑因素,但其他的商业、医疗、教育等配套也不能忽略。成熟的地铁站应该是商业成熟,与其他交通方式接驳方便,日常生活需求都能满足。不成熟的地铁站周边则较荒凉偏僻,缺乏基本的生活配套设施,难以满足生活日常。
当然,成熟地铁站周边的房价也相对更高,大家购买的时候要衡量其中的利害关系。
这三种地铁房不要买!
买地铁房也会踩坑,如果你陷入了下面的误区,那这房子你就买错了!
误区一,离得越近越好。
以前新广告法没有出来前,不少楼盘都喜欢鼓吹自己项目是地铁上盖,巴不得和地铁零距离,但真的不是离地铁越近越好。
一个是我们前面说的,如果地铁站点是地上站的话,会有噪音和扬尘污染。再一个,距离地铁越近,人流量大,私密性和安全性都会打折扣。特别是那些离地铁零距离的项目,一般负一层或者一层就是商城,如杨箕地铁站上盖的东山领汇广场等,如果商住分流不合理的话,会影响居住品质。
一般来说,楼盘与地铁站的距离最好要保持200米左右,如果是人流量大的车站,距离应该更大一点,在300米左右。
误区二,地铁房一定能升值。
这恐怕是对地铁盘最大的误区了。
地铁一响黄金万两这句话是没有错误,但也要看具体站点。这些年,21号线增城段房价从2字头跌落至1字头,多少投资者被埋。同样的还有14号线,其2018年开通时是房价最高峰期,沿线从化的项目价格多在2万/㎡左右,高的去到2.3万/㎡。现在,普遍降价10-20%。
地铁并不能保证百分百升值。
误区三,只要是地铁盘就能买。
这也是很多人都有的误区。
在多数人的印象中,有地铁规划的地方,一定是政府重点投资或人流量大的区域,这也没错。但是,一条地铁线路,长则五六十公里,短则也有十多公里,并不是每个区域都会重点发展或人流量大。即便是重点发展的区域,也存在建设周期与规划落地快慢的问题。
这就不可避免地会出现一些即便有地铁,但是周边配套依旧欠缺的区域,比如21号线的中新、坑贝等站、4号线黄阁汽车城、黄阁等。购买这些站点周边的项目,就要做好与区域共成长的打算。
21号线坑贝站
广州地铁房的选购逻辑
地产界一直有“三宅一生”的说法,我国平均换房时间在6-8年。涉及到置换,大多数人都希望房子能有一定的升值空间,以便跑赢通胀。但我们前面也说了,并不是所有的地铁房都能升值,如何判断哪类房子有潜力?可以看两个标准。
一是楼盘与经济中心的距离,一是项目所在区域的规划和实现规划的能力。
这个经济中心既可以是市区,也可以是某个CBD。说得更加直白一点,就是具有购买力人群聚集的地方,比如珠江新城、天河路商圈、越秀老城。物业升值的动力在于需求,市场供需关系决定价格,有需求才有上升的空间。
经济中心,往往是一城商贸活跃,产业人口聚集,经济效能最高的地方,也代表着这里拥有强劲的购买力。项目距离经济中心越近,其上升的空间就越大。
对于市区地铁盘来说,其地铁价值早已透支,配套、规划已是定局,变量少,上升空间可见,并非潜力最高。这就涉及到另一个评判标准,楼盘所在区域的规划以及实现规划的能力。
房价的高低和城市基础设施配套密切相关,除了发展成熟的地区配套现成可见之外,更多正在开发以及待开发区域,需要依赖城市规划来落实基本的生活设施。这也就是为什么我们买房的时候不要光看项目所在区域现在是怎么样,还要看它未来会变成什么样。
需要留意的是,正在开发以及待开发的区域,即便是有规划,也存在不确定性。但也正因为不确定,才有了相对低洼的价值,才有洼地可去发掘。
既是洼地,便有风险。决定洼地能否变“高地”的关键在于,区域实现规划的能力以及规划落地的时间。至于如何看一个区域是否有实现规划的能力与规划落地详情,一个是多看区域建设以及招商引资进度,一个是问专业的人,比如我们的咨询师。
在广州,即便经济实力强硬,但冲着规划去,最终掉坑的例子也不少。目前市面上,有重磅规划,且规划落地能力强的板块,以下几个,可做参考。
琶洲的产业规划,围绕“会展+数字+总部”展开,去年10月,更是被确立为琶洲经济开发区,实行省级经济开发区的政策。
会展经济早在2000年开始便发展得如火如荼,现在正在进行的是数字经济以及总部经济的建设,项目落地的速度也是肉眼可见。
腾讯、阿里巴巴、唯品会、欢聚时代、中南钢铁、TCL、奇安信、三七互娱、名创优品、方所文化、索菲亚等一批知名企业纷纷入驻。2022年,琶洲试验区实现主营业务收入4040.24亿元,同比增长7.1%,企业总数从2019年的2.3万家,到现在的3.3万家,增长43.5%。琶洲已是广州毫无争议的经济新增长极。
区域地铁盘不多,价格也高,在10万/㎡以上。但因为其高规格的定位以及强劲的经济量级,楼市仍有上升空间。但想入市,也并非一般刚需能入局。
金融城是继珠江新城之后,和琶洲同列的重磅规划,是广州实施“金融强市”战略,推进广州区域金融中心建设作出的重大战略部署。
金融城是作为“广州第二CBD”来培养的,其与以中央商务为主的珠江新城以及以会展、电商总部以及数字经济为主导的琶洲进行错位发展。此前因为限高问题,建设进度慢于琶洲。现在问题解决,这两年建设已经提速。
目前,金融城在建甲级写字楼25栋,建筑面积约240万平,广发银行、农业银行、广州银行、中国人寿、中国人保、万联证券等多家金融行业领头企业入驻。仅起步区,已成功引进金融机构13家,金融业集聚发展初显雏形。
区域目前已通4/5/21号线三条地铁,但住宅项目不多,主要以商办为主。地铁沿线盘有臻瀛名铸、佳兆业壹号和江源半岛三个项目,售价多在10万以上。商办项目包括珠光金融城壹号、广州城投·天赋壹号和广州·鹏瑞1号,售价也不低,在15万+以上。
白鹅潭规划比金融城出来得还早,但之前因为荔湾区口袋银钱有限,落地非常慢,也是最近几年才猛然发力。特别是华润万象城、太古汇等高端商业落地后,白鹅潭已向世界级商圈迈进。
区域内已通1/5/6号线和广佛线四条地铁,在建10/11/22号线三条线路。其沿线的地铁盘也不少,有白鹅潭悦府、广州滨江上都|璇湾、广州幸福湾、万科金域曦府等十多个项目,价格在4—10万/㎡不等。
今年番禺是楼市热门,其中又以万博最为焦点。
4月华润摇号拿下长隆两宗巨无霸地块后,万博核心商务区与长隆最终形成连片开发。华润同时带来了万象系商业,加上此前入驻的K11高端商综,万博最终形成顶流CBD+世界级消费中心+世界级文旅IP的生活带,与“珠金琶”一同组成南北并立的经济核心格局。
万博目前已通3/7/18三条地铁,但在售地盘项目不多,只有华润·长隆万博悦府、耀胜新世界广场|耀胜尊府和香江·拾光盛镜三个项目,产品主要是建面78-142㎡的刚需以及刚改户型,价格在5.5-7万/㎡之间。
此信息来自AI合富咨询师,版权归原作者,转载此文目的出于传递更多信息,并不代表赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考。如本网站转载的作品涉及版权问题,请与本网站联系进行删除处理(applets@hopechina.com)