今年底,老黄埔要通两条(段)地铁,5号线东延段和7号线二期,地铁通车还能影响楼市吗?
看地铁有没有影响,楼市行不行,得先了解是什么在支撑区域的楼市。
我们经常说楼市短期看政策,中期看土地,长期看人口。在老黄埔近十几年的楼市发展中,能够吸引人口过来的因素,一个是区位,一个是交通。
如果你要说产业,我只能笑笑。在以重工业为主,特别是以广石化为支柱产业的老黄埔,说产业,在过去只能是让购房者避之不及的存在。
但近年,特别是黄埔和萝岗合并之后,老黄埔的产业也在做更新迭代的尝试,在未来是一个大变量。
区位、交通和产业是支持黄埔楼市三大因素,老黄埔行不行,就要看这三个因素未来是否还有继续“引流”的功能。
交通
“含金量”高的三条地铁
交通和产业是息息相关的,路通财通。产业是交通铺设的基础,交通的完善可助推产业的升级。
黄埔通车的地铁不多也不算少,5/6/13/21/知识城线共5条,年底会增加7号线这条新线路。老黄埔是黄埔几大板块中地铁密度最高的区域,包含5号线、7号线和13号线共3条线路。
三条线路“含金量”非常高。
5号线就不必说了,贯穿荔湾旧城中心区、环市路、珠江新城CBD、金融城和黄埔城区,沿广州最美珠江岸线平行而走,贯穿广州传统与现代商圈走廊,人流与经济活力并存。
5号线线路图(截图来源百度地图)
7号线从西到东,串起佛山北滘新城、广州南站枢纽经济圈、万博CBD、国际创新城、大学城、鱼珠CBD以及科学城,连接的是广佛两地的未来产业发展命,还有万博长隆—广州南站和金融城—黄埔湾两个世界级商圈。产业中心+世界级商圈的强强组合,7号线的价值远比南站交通枢纽“附庸”要高。(详情点击)
7号线沿线产业
13号线横跨白云、荔湾、越秀、天河、黄埔和增城五个区,沿线串联起白云湖片区、罗冲围综合改造片区、北京路文化核心区、珠江新城、国际金融城、黄埔临港商务区以及东部交通枢纽等重点发展区域,以强带弱,平衡东西部发展差距,互流互通,推动沿线经济协同发展。(详情点击)
13号线二期明年通车后,老黄埔将拥有两条直达珠江新城的地铁。
这样的交通优势,别说是在黄埔,外围五区也仅有万博可掰头一下。
在老黄埔楼市发展历程中,地铁扮演着重要的角色。早期区域商品住宅沿5号线一字排开,越近天河房价越高,物业价值支撑来源于交通。可以说,没有地铁,就没有现在的老黄埔楼市。
13号线一期,以及今年两条地铁的通车,给大家的感受似乎是对楼市影响不大。主因是因为几条线路沿线新盘不多,没有大批项目结合地铁通车展开铺天盖地的宣传造势。
在黄埔,未来地铁直接助涨房价的可能性不大,房价很难会因为地铁的开通而大涨。但是老黄埔楼市的机会,在于其产业的规模发展以及商业的再升级所带来的人口积聚。而黄埔的地铁优势,将在产业升级过程中扮演重要角色。
区位
紧靠“三条大腿”
区位这个不用多说。
老黄埔位于广州市黄埔区南部,地处粤港澳大湾区的地理几何中心,是中国海上丝绸之路的发祥地之一,是广州城市发展“东进”战略的重要节点。拥有珠江东十公里黄金岸线,是建设广州国际航运枢纽的重要组团,是广深港澳科技创新走廊核心枢纽和广州科技创新轴的关键节点。(来源《黄埔临港经济区“十四五”发展规划》)
当然,这些都是战略规划上的区位优势,有这些名头存在,老黄埔可以得到更多的政策倾斜和投资偏向。
截图来源百度地图
还有一个更直观的,那就是靠近天河、海珠的地理优势,怀抱珠江新城、国际金融城、琶洲的大腿,承接区域需求外溢。只要这些区域繁荣一天,那老黄埔就能持续不断地享受外溢的利好。
这个条件是得天独厚的,别人抢都没法抢。
产业
升级之路的三个关键词
打铁还需自身硬。
天河、海珠的外溢可以来黄埔,也可以去番禺、荔湾。如果自身条件不够硬,人很容易被抢走。
老黄埔不仅要做的是把人留下来,还有把更多的人吸引过来。
很长一段时间,老黄埔的产业是以港口航运和重工业为主。
这种发展模式,老黄埔牺牲了一定的环境。煤炭、钢铁、矿石装运带来了大量的噪音和粉尘,工业废气污染笼罩天空。占据大面积的各类港口把江岸线切割得支离破碎,低矮的楼房,狭窄的街巷也与现代化城市的高楼大厦不沾边。
对楼市影响也很大。
产业类型决定了老黄埔用地规划倾向于工业,居住面积很少,难以向城区发展。另一个是长期的工业污染以及老旧的城市界面,对比其他新兴板块容易落下风。
产业升级是老黄埔的出路。
老黄埔的产业升级之路,可联系到三个关键词:黄埔临港经济区、广州人工智能与数字经济试验区(鱼珠片区)和广州海丝城。
根据2021年发布的《黄埔临港经济区“十四五”发展规划》,老黄埔产业布局将着重放在数字经济、总部经济以及现代服务业三个方面。为此,将着力打造“一核三带多点”空间格局,组成数字经济核心区+文旅休闲带、滨江商务带、数字创新带+15个特色功能区。
“一核三带多点”空间布局图
到2035年,要实现五个目标,建成数字经济试验区、贸易创新中心、港城融合示范区、滨水生态文明示范区和数字化社会治理示范区。
在“十三五”期间,黄埔临港经济区已经做出了一定的成绩。建成了广州国际港航中心一二期、中交港湾大厦、和安堡商务中心、外运大楼等一批航运服务业集聚园区,成长了中外运华南公司等一批航运龙头企业和广州电子口岸、信天翁科技、运易通科技、一链通科技、中外运财务共享中心等一批特色企业。
新兴产业方面,粤港澳大湾区国家纳米科技创新研究院总部园区、广东大湾区空天信息研究院、统信软件等一批项目落地。广州港合诚融资担保有限公司、中外运财务共享中心等落户,大湾区数字娱乐产业园建成,南方智媒大厦、广州日报科技文化中心加快建设,数字技术与文旅传媒产业良好地融合发展。
黄埔临港经济区是针对整个老黄埔做规划的,以前,老黄埔是不提“城”的概念的,现在却提出了一个“港城融合”,也就是说,要在城市建设方面好好搞了。推进茅岗路以西、鱼珠旧城等多个旧改项目,打通5号线东延段、7号线二期、黄埔东路隧道等基础交通建设。极力补救商业短板,三溪美林天地、宜家已开业,保利鱼珠港街区商业(约3万平方米)预计今年开业,新溪旧城改造引入华润万象系商业,广物鱼珠产城综合体项目和茅岗路以西商业综合体项目约13万体量商业也预计2026年建成。
在往“城”推进的方向上,老黄埔是有这个决心的。
广州人工智能与数字经济试验区跨越天河、海珠、黄埔和番禺四个区,范围覆盖金融城、琶洲、大学城以及老黄埔板块的鱼珠片区,总面积约81平方公里。
鱼珠片区将重点发展5G通讯及集成电路核心零部件、AI+软件、信创+区块链、数字贸易等产业,发展数字化工厂和无人工厂。
作为广州第二CBD的组成部分,鱼珠片区产业升级能否成功是老黄埔产业升级之路的风向标。
目前鱼珠片区已经吸引湾区国际创新中心、广州国际智谷产业总部基地、广州国际港航中心、广州日报科技文化中心(广报云汇)、南方智媒大厦等重大项目落地,正朝着规上企业突破1000家、商贸业突破2000亿、数字经济核心企业数量增超50%、营收增超60%等目标加速向前。(数据来源广州日报)
广州海丝城
海丝城这个概念很新,最早提出应该是去年底,今年逐渐发酵。
目前没有明确的具体范围。在今年6月《广州海丝城规划设计国际大师邀请赛》发布招标公告中可知:海丝城范围北至广园快速路,东至广深沿江高速,西连天河区,南接番禺区,总面积84.51平方公里。和现在的老黄埔基本重合,是黄埔临港经济区的翻版。
海丝城范围图
今年6月,《黄埔区国土空间总体规划(2021-2035年)》草案对外公示,海丝城成为黄埔“三城一岛”联动发展空间的一环。
海丝城规划要整合释放黄埔港片区多个重要载体的综合效能,以国际化视野高标准谋划广州海丝城,打造独具“世界水准、中国气派、湾区特色、海丝风韵”的城市发展标杆。
老黄埔的产业转型以及城市更新都是取得了明显的成效的。特别是广州第二CBD区域,港航中心、保利鱼珠港、南方智媒大厦、广州日报科技文化中心等建设已初成规模,以前的港区变成了现在高楼林立的商务区。
对比黄埔其他板块,老黄埔是最有成长潜力的。一个重工业区转型到港城融合的人工智能与数字化经济发展高地,是一次脱胎换骨的改革,未来的发展空间充满想象。
这个发展的空间,也将给楼市带来无限的动力。
影响老黄埔楼市的三个因素,目前来说是在向好发展的。但因为涉及到旧改,也不得不认清现实,这个改变的过程可能会有点慢。从投资力度来说,也没法和正在加速的万博和白鹅潭比。
老黄埔发展潜力毋庸置疑。广州未来的发展必然是向外发散,东进又是最快的一股力量之一。老黄埔的基底和区位摆在哪,规划的力度也有,所欠缺的只是时间。
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