放开限购后,番禺成交惊艳了广州市场。
9月20日政策出台以来,日均成交从此前不到20套,飙升到40套以上。最高的一天网签237套,高于三季度全市日均成交,是政策出来后11区成交表现提升最高的一个区。
十一期间,人群不断涌入万博长隆、广州新城区域,据合富研究院的数据,万博成交环比提升240%,一举成为十一最热板块。
买房是一种长期行为,越是大家都往前冲的时候,越要保持冷静,做好详细规划。
买房跟着规划走,地铁作为最强的重构板块价值的规划之一,去到哪,也往往预示着政府的重点投资方向。
从番禺未来10年地铁的规划,可见潜力板块,为现在的买房计划提供参考。
2018-2035年
番禺将铺18条地铁
18条地铁的大手笔,外围区域独一份。
根据《广州市轨道交通线网规划(2018-2035年)》方案,番禺将是未来10年外围区域地铁规划最密集的区域。
番禺区地铁规划
图片来源《广州市轨道交通线网规划(2018-2035年)》
其中,已通车线路7条,包括2/3/4/7/18/22号线以及佛山2号线,开通站点34个。
在建地铁3条,包括3号线东延段、8号线东延段(预计今年开工)、12号线,3号线东延段和12号线最快预计明年通车。
规划中的线路,包括4号线复线、12号线支线、17/19/26/43号线、佛山4号线以及东莞13号线,共8条。
地铁的密度与区域发展息息相关,地铁密度越高,意味着区域的基础设施越完善,区域吸引人口的能力越强。
番禺18条线路,分布区域比较集中。
密度最高的是万博、广州南站、洛溪半岛一带,位于番禺的西北部,不管是现在的地铁畅达度还是未来更多线路的加入,在番禺独占鳌头。
其次是中北部的大学城、创新城一带,东部的亚运城、莲花湾一带。这些区域现在的地铁畅达度不算高,优势在于未来的重点规划在这里。从楼市角度来说,这也是潜力有望上升的洼地板块。
最后是南部以番禺广场为中心的市桥一带,这里目前的地铁畅达度和未来投资力度都不错,区域成熟度高。
这些区域,要如何买房?
在交通配套同等的前提下,产业前景、与市中心的距离、城市面貌、产品品质等加分项越多,就越值得入手。
强产业板块
番禺供货大仓,新货选择多
万博板块:番禺经济新增长极
说到番禺,就离不开万博长隆。
限购放开之后,万博成为最为瞩目的当红辣子鸡,新货供应不断。华润长隆悦府首开推568套房去化约七成、越秀瑞麗府加推价格环比升4-8%(信息来源合富研究院),展现强大的需求吸引力。
万博的价值已被普遍认可。前有靠着PPT卖房,开盘一路火到收官的越秀和樾府,后有市场转型下首开2000人抢500多套房盛况的华润长隆悦府,万博已成为番禺最值得购买的区域。
板块除了现在的3/7/18号线之外,未来还将加入佛山4号线以及26号线,新增不算多。
但是,万博的产业强啊!
作为广州新中轴的一员,万博已逐渐发展成可与珠江新城、琶洲“掰头”的南部CBD,优势明显。
首先就是产业。
作为广州南部投入最大的中央商务区,目前,万博长隆片区商事登记企业已超2.2万家,“四上”企业共 369 家(包含超亿元企业 86 家),汇集海大集团、华润、万达、招商局、中铁、粤海、广晟、敏捷、携程等知名企业。全球第三大独角兽希音总部、中国最大互联网语音平台提供商欢聚集团、国内大型游戏直播平台虎牙、小米互联网等也汇聚于此。此外,万博基金小镇注册基金公司超过300家。
早期播下的种子已开花,只等结果。现在,万博还在继续耕种新的价值种子,比如今年华润197亿拿下的万博巨无霸地块。
按照规划,宗地将与长隆一起打造成一个开放式的主体公园,把一个中央商务区和一个世界级文旅无缝连接起来,打造世界级商旅IP。再加上万象系商业、K11等高端商业进驻以及南站引流全国各地人口,世界级商圈雏形初现。一旦万博+长隆这个商务+文旅的经济链路打通,迸发的绝对是核级的经济能量。
毫无疑问,万博-长隆已是番禺乃至广州下一阶段新的经济增长极,也是广州从“单中心”向“多中心”发展的突破口之一。
其次,是城市界面。
2008年开建的万博,如今已是高楼林立,道路四通八达。
39座甲级写字楼,其中10座以上150米+,坐拥番禺天河城、万达广场、广晟万博城、山姆会员店等10大商业综合体,超2.2万家企业,已从最开始的满足周边居民生活需求的刚需型购物片区,发展成城市界面焕然一新的世界级商圈。(以上数据来源广州番禺发布)
长隆万博片区(图片来源广州番禺区政府官网)
目前,万博—长隆发展的成熟度,在广州五大世界级商圈里面,可以说仅次于珠江新城,位列第二。
再者,万博,还有一个“杀手锏”,就是到珠城的距离。
万博到琶洲和珠江新城时空距离很短,地铁3站到琶洲,4站到珠江新城。自驾的话,有华南快速和新光快速,即便是上下班高峰期,也是约半个小时即可触达(百度地图推荐线路)。
半小时通勤圈,坐拥与主城同量级的商业、商务配套,价格却只需珠城的二分之一,这笔账,清清楚楚。
国际创新城:番禺科创龙头,新盘选择多
随着供地的增加以及旧改项目的入市,国际创新城成了番禺供应最大的区域,7大项目同台竞技,可选产品类型丰富,囊括改善、刚需、江景豪宅。
具体户型与价格仅供参考,以售楼部现场公布为准
区域教育配套丰富,星汇锦城已引进广州番禺中学,星河盛世锦城、越秀·大学·和樾府西侧以及永大1号地块均规划有中小学,未来学位资源非常充足。
国际创新城目前已通地铁4号线和7号线,未来还规划了4号线复线、12号线支线以及43号线。
43号线很明显是创新城的点睛线路,开通后,将串起3号线、4号线、7号线以及18号线4条南北走向线路,打破区域地铁交通孤岛。
不同于发展中央商务、总部经济、快时尚和消费的万博商圈,国际创新城定位产、学、研、商一体化,是东部广州科创中轴的一环。
作为番禺的科创龙头,国际创新城将重点发展人工智能、数字经济、新材料、新能源、生物技术等产业,促成基地内育成完整的产业链条,预计到2025年平台产出体量达百亿级。
这里规划了12所知名高校,其中6所国家双一流,未来预计有30万大学师生聚集于此。
华南理工大学
除了科教基础与产业基础外,创新城地理位置也独具优势。
距离琶洲、珠江新城、金融城、鱼珠、万博等重点商圈均在15公里范围内(百度地图直线距离测算),地铁1站到大学城,4站到琶洲,5站到金融城。随着几大重点产业板块的强势崛起,创新城近水楼台先得月,成为承接需求外溢的第一站。
此外,创新城板块以及生物岛科研人员住房需求,也是支撑板块楼市的刚需。有人口,有需求,楼市就有向上的动力。
其他板块
待开发区域更依赖地铁规划
其他板块如何?
洛溪半岛:汇聚7条地铁
有意思的是洛溪半岛。小小的一个岛屿汇聚7条地铁,除了现有的2/3/18号线之外,还将加入19号线、26号线和43号线,密集程度可与市中心比拼。
洛溪半岛地铁线路分布
线路的规划,与沙溪村的旧改息息相关,作为番禺最大最贵的旧改项目之一,沙溪村改造是片区居住环境、商业布局、产业更新的一次脱胎换骨。
当然,作为一个高端豪宅片立主城区岛屿,地铁因素对洛溪半岛物业价值的影响非常小,但是城市界面的更新与商业、产业的升级,也会带来整个岛屿的价值跃升。
洛溪半岛新货并不多,除了旧改之外,几乎没有新增供地。
番禺广场为中心的市桥一带:未来供货有限
与此类似的还有以番禺广场为中心的市桥一带。
这里原是番禺的中心,居住氛围浓厚,配套成熟,但与此相依的,城市界面也稍显老旧。已通3/18/22号线三条地铁,去珠江新城、去南站都非常方便。未来还将引入17/26号线,交通条件是优势,这也是市桥早期置业旺盛的原因之一。
6月卖的好又多地块以及番禺客运站北侧地块都去到了摇号环节,区域价值仍被看好。不过,供货也不多,目前在售龙湖金地天峯,新卖的两宗地面积都不大,未来提供的货量有限。
亚运城到莲花湾一带:地铁加成区域价值
未来番禺地铁规划的影响,最多的还是亚运城到莲花湾一带。
目前,区域地铁只有4号线以及明年通车的3号线东延段。但4号线只到天河东,去宇宙中心还得拐个大弯,明年开通的3号线东延段,面对亚运城以及南沙转乘的庞大人流,也只是增加乘车的地狱难度。
3号线东延段海傍站项目
所以,不管是8号线东延段,还是4号线复线、17号线和43号线,对区域来说都是雪中送炭。
区域近几年供地不多,最近的是2021年保利拿下的石楼镇利丰北地块以及天地源摇号拿下的石碁镇SQ18G-08地块,也就是现在的保利领秀海和天地源·伴山溪谷。其他则是亚运城、凯德山海连城、智联汽车小镇等持销项目。
对于亚运城—莲花湾一带来说,产业与交通相互制肘,交通不便,产业也不想进来。但是产业不进来,发展动力不足,基础配套投资相对就会少。对于这一区域楼市来说,3号线东延段和8号线东延段这两条地铁到来,将是板块价值再次提升的关键点。
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