楼市细分阶段,闭眼买时代已经结束,进入精细化选房时代。购房者买房更加理性,不再单纯逐利而买,而是全面评估楼盘的产品、地段、品质、能否如期交付等因素。
此前,我们从地铁的角度分享了很多买房干货。这次,来看一下非传统地铁盘、又热销的项目吸引购房者的是什么,能给我们提供什么样的参考。
以当红辣子鸡番禺为例。
920新政发布后,番禺火出独立行情。9-10月连续两个月网签超千套,超过增城,一跃坐上成交榜首。
助涨成交的,来自这几个盘:华润长隆万博悦府、广州亚运城、耀胜新世界广场|耀胜尊府、保利领秀海、越秀·大学·星汇锦城、越秀·瑞麓府、越秀和樾府、祈福缤纷汇、凯德·山海连城、祈福名望天下和龙湖御湖境等。
政策出来后,很多人在黄埔和番禺之间犹豫,这份榜单也能看到,前10楼盘中,黄埔(3个)和番禺(4个)入围个数几乎打平。但看具体成交量,番禺又比黄埔多近四成。为什么?
很重要的一个原因,就是商业发展的问题。黄埔虽然是东进的桥头堡,但商业发展晚了,甚至现在还在起步阶段,黄埔入围靠前的万科黄埔新城和万科城市之光,是依靠自身的商业,如社区底商等去支撑需求的。而番禺,特别是万博区域,已经发展了10年,它有自己公共开发的独立商业体,番禺天河城、四海城、华润万象商业等等,已经形成了独立的商圈,是以一个商圈去支撑整个板块的需求,量级是不同的。
所以限购放开后,黄埔的价格没有涨,平稳中有所回落,也是因为黄埔商圈没有搞起来。即便是发展较早的科学城,也主要以社区商业业态为主。黄埔楼市的机会,在于其商圈的升级及崛起。
这是限购放开后为什么黄埔没能像番禺一样屠榜的原因。
具体到番禺热销项目,主要集中在万博、亚运城—莲花湾和祈福新屯三个板块。细分下来,火爆的因素又是什么呢?
热销密码之—全能型选手
广州未来发展的方向是东进南拓,东进看黄埔,南拓看番禺。番禺,又看万博。
全市成交TOP20榜单中,万博区域有华润万博悦府、耀胜新世界广场|耀胜尊府、越秀·瑞麓府和越秀和樾府四个盘入围,是上榜数量最多的一个版块,几乎有货卖就能上榜。
万博的项目,有很多共同点,比如产品主打改善,价格5万+。当然也有一些差异,比如越秀和樾府的板楼、大园林,耀胜尊府的复式、越秀瑞麓府的纯改善等。
至于为什么热销,很多人看中的还是万博的前景。这里,有很多能打的因素。
日逐渐成型的商务区
经过10年的发展,万博已经形成了非常成熟的商务区,建成150米以上的高楼11栋,甲级写字楼39栋,其中超50亿写字楼4栋,超10亿写字楼8栋,超亿元写字楼2栋。
长隆万博片区(图片来源番禺区政府网站)
片区商事登记企业超过2.2万家,“四上”企业369家,其中超亿元企业86家。汇聚希音、YY直播、虎牙直播、欢聚集团、海大集团、奥园集团、广晟、粤海、招商局等多家重点企业,商务氛围已非常成熟。
2020年度,万博长隆片区内“四上”企业营收总额约672亿元,纳税总额约19亿元。
发达的商业
早期,万博就有四海城、海印又一城,后来逐渐落地万达广场、番禺天河城,再加上现在的华润万象商业、新世界引进的K11,从普通商业到高端商业,万博已经有了迈向世界级商圈的资本。
万博日均客流量已约30万人次,年均客流量超过1亿人次。再加上坐拥长隆这个世界级的旅游IP以及靠近南站、佛山的优势,人流往这里汇聚。
商务区可参考珠江新城,商业可参考天河路商圈。现在的珠江新城—天河路商圈是什么样,未来的万博就有可能是什么样。
交通
作为经济发展的基本辅助,便利的交通必不可少。
万博现在已通3/7/18三条地铁线,两条直达琶洲、珠江新城,一条连通科学城、南站和佛山北滘新城。周边环绕南大干线、汉溪大道、番禺大道等8条城市主干道,还有新光快速、华南快速、南沙港快速等高速路,具备了路通财通的基本要素。
万博是一个非常全面、全能的选手,要产业有产业,要商业有商业,要交通有交通,现在也在慢慢补足教育的短板。比较遗憾的医疗配套,目前只有广东妇幼保健院,面对日益壮大的居住人口还是不太够。
区域定位清晰,已隐隐有了珠江新城的影子,是一个非常确定的板块,未来可与“珠金琶”形成南北并立的中央商务区。
地区优势加持项目价值,这种全能型选手,不缺买家。
热销密码之—价格
亚运城——莲花湾是典型的说起来嫌弃,买起来手快的板块。
9—10月,这里有3个楼盘进入了TOP20榜单,包括亚运城、保利领秀海和凯德山海连城。
此前我们经常提到,房产保值的两大因素,交通和产业,这里几乎都没有。亚运城还能和交通沾点边,至少4号线海傍站就在5号组团旁。
这样的版块,是什么促使买家进场?
很明显:价格。
在番禺想要找“2字头”起,总价200-300万就能上车的板块,非亚运城—莲花湾莫属。特别是现在不少项目做活动,不时推出一些特价房,是一个不错的淘金板块。
从具体楼盘来看,可以找到一些热销的特性。
比如亚运城,它几乎具备了刚需想要的所有条件:价格、交通、配套,应有尽有,自给自足。
3/4号线海傍站,19所学校,包括9所幼儿园、5所小学、3所初中、2所高中,铁一系遍布社区。6万㎡的亚运城广场、3万㎡的社区国际商业街,三甲广医二院就在楼盘内,一个小区自成一城,四站地铁到天河,简直是为刚需量身定做。
亚运城学校
虽然我们经常吐槽它涨得慢,但也不得不承认,它真的非常“好卖”。开盘以来,年度热销榜必有一席之位。
保利领秀海是莲花湾板块房价的卷王,去年上市的时候就打出不到200万买三房的口号,再加上保利的品牌以及能看海景,让项目在无地铁无商业的情况下首开也售罄。南大干线通车后,交通有了改善,到琶洲仅约半个小时,主打一个性价比。
截图来源百度地图
凯德山海连城是莲花湾的老牌大盘,2017年开始卖,到现在已经快7年了。
项目是占地21万平,是早期莲花湾板块的基本生活配套来源。现在板块内只有两所九年一贯制学校,一所引入广大附中的在智联·汽车小镇,另一所引入广东仲元中学的就是凯德山海连城了,教育是它的一大优势。
当然,还可以看海,这是项目的又一杀器。
凯德山海连城板房实景图(图片来源合富置业)
莲花湾板块交通也不是一无所取,除了前面说的南大干线外,8号线东延段也可以期待一下。只不过,相比于北延段和支线,东延段迟迟没有开工,保守估计,通车最快也要到六七年后。
8号线东延段站点分布(具体以官方最终公布为准)
热销密码之—大配套大社区
再看其他入围的项目。
越秀·大学·星汇锦城
越秀·大学·星汇锦城就是越秀去年拿下的兴业大道南侧地块,已经引进番禺头部学校广州番禺中学,是国际创新城板块首个确定学校的项目,9月首开就卖了200多套房。户型设计是一大亮点,70㎡可做三房,98㎡可做四房,主打高使用率。
祈福缤纷汇&祈福名望天下
祈福新屯位于番禺市广路,占地面积高达7500亩,是以大环境、大配套、大交通著称的港式居住社区。它比亚运城还早,形成属于自己的交通、商业、医疗等独立的“运行生态”。
十几所祈福学校+3所公立学校,43万㎡商旅综合体祈福缤纷世界,国家三甲+国际JCI认证的祈福医院,社区公交总站,600多亩的祈福湖……有着“中国第一村”的美誉。
祈福新屯航拍(来源房王网)
项目开发至今已有30多年,整个社区约有30个组团,产品涵盖独栋别墅和高层洋房。在售的祈福缤纷汇和祈福名望天下组团分别于2016年和2020年上市,都是准现楼在售,缤纷汇目前属于清栋状态。
祈福新屯优势和不足都很明显。好的是它的大配套,什么都有。有业主评论说住在里面就像是度假,让人忘了奋斗。也有不好,比如交通拥堵、停车难、租客多圈层复杂、现卖组团居住密度高等。当然,以这样的价格买入国际化的大社区,还是有一定的性价比。
热销楼盘是有迹可循的,比如区位好资源稀缺,比如大社区大配套,再或者,以性价比取胜。番禺热销的项目中,既有像华润万博悦府这种各方面条件都很能打的优质改善盘,也有像凯德山海连城这种某方面不足明显、市场热度不高,但仍旧不缺买家的性价比项目。
买房是很个性的行为,要根据自己的需求、预算和能力选择适合自己的楼盘,不被市场或他人影响而做出超出自己承受能力或不符合自己需求的决定,适合自己是最重要的。
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