视频来源:一姐办公室(抖音)
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/解读文字版/
央行、银保监会流出16条金融措施支持房地产市场平稳健康发展的通知,是继“第二支箭”发出,地产股大涨后的又一重磅文件,看完这篇文章,你不仅可以了解到这份文件的“前因”和“后果”,我们还可以通过这份文件对问题解决方式的描述,知道目前房地产市场存在的现象和上层正在面对的难题,这些都是当下制约我国房地产经济发展的内因。
这份《通知》传达的是专门为解决当前我国经济结构调整,房地产风险出清工作即将收尾所产生的问题,同时为下阶段支持美国通胀放缓后逆周期调整注入动力的关键举措。上一轮房地产市场看似打压,但实际是经济结构和地方收入的转型调整,同时也是为出清房地产金融雪球滚了那么年后的风险而为的,现在该暴雷的暴雷,该收购的收购,国企央企上线成功,风险已被广泛管理,而在过程走到现在,不同程度地出现了三大问题,是此份通知着力要去解决的,也是当下的房产经济发展掣肘。
第一个问题是由于之前房企不能轻易融资建设,导致房屋烂尾引起集体停贷,和个人供楼压力山大,这是文件里要支持银行和地方积极解决的一大民生问题,所以通知中以第二大点的形式,强调积极做好保交楼金融服务,促进供给端完工交楼,另外第四大点依法保障住房金融消费者和合法权益,当中提到在不违背原则的情况下,金融机构可与购房者自主开展协商,进行延期、展期调整,保护征信权益,合理延长过渡期。
第二个问题,轮番暴雷后现在能留存下来的房地产民企,都是较为优质,风险自我管理良好的企业,但由于之前也受到了融资政策影响,现在奄奄一息,这是要扶一把的。就如通知里第一大点第四小点里说到的“支持开发贷款,信托贷款等存量融资合理展期”。通俗理解,未来房企半年内要到期的贷款,可以允许超出原规定多延长1年,促进项目完工交付;同时通知强调民企、国企融资一视同仁,聚焦表现良好的企业的稳健发展,让优质的,留存下来的民企有喘息的机会,扶着走过这一艰难阶段,至此,民企终于看到了希望,即将熬到头了。
最后,第三个问题,也是最难的一道槛,由于之前对房地产市场的轮番调整,时间紧力度大,导致了不少过分解读和预期偏差,地方政府及银行面对救房企融资问题上,特别是监管账户的使用大多采取谨慎的态度,不敢乱动,怕承担责任,这样产生的直接后果就是“帮扶者”有心无力,市场水深火热,却迟迟无法解决问题。这里面包括了目前需面对的三重难题:第一,政府对保交楼纾困资金应用谨慎,积极性不高;第二,他们不敢轻易处理暴雷的房企项目;第三,地方不清晰去到什么程度的企业或者项目应该帮,风险界限在哪里。除了以上三个难题,还有就是目前风险项目申请贷款难度依然很大,而且体制上的任职制度决定了官员任期内必然短期,如果没有银行的主动支持,借了钱问题没解决,便会陷入两难境地,那地方执行的积极性和纾困效果便无法保证。所以这份通知中,第二大点第八小点提到,鼓励金融机构去提供配套融资支撑,也就是银行牵头,提供配套融资需求,结合前几天使地产股大涨的“第二支箭”,银行给地方贷款“上保险”,以此推动地方运用纾困资金保交楼。并且通知中明确了融资行为的界限:“对于剩余货值的销售回款,可同时覆盖专项借贷和新增配套融资,以及不能同时覆盖但已明确还款来源的项目,鼓励银行在商业自愿的前提下积极提供融资支持。”这什么意思呢?说的是一些房企的项目上还是有楼可卖,或者账户上还有钱的,现在只是一时拿不出来,但明确有还款能力的,应当支持地方对其救助的融资需求,并且给“上保险”,这个保险就是“配套融资”。还有通知中明确了执行者免责的条件:“对符合规定的新发放配套融资形成不良的,相关机构和人员已尽职的,可与免责”,意思是银行要给地方借贷上保险,主动支持,若配套融资形成不良,过程当中操作人员按规定尽职尽责推进的,可免责,鼓励地方大胆放手干。
这份《通知》直击痛点,可见是“停贷”风波后,经过长期、大范围、深度调研做出的调整和支持,目前可见市场支持情绪高涨,对扭转预期正面影响已产生,实际作用还需后期待措施层层下达、逐步落地后观察。当下通知对楼市的“力挺”,不仅是地方纾困的定心丸,更是广大购房者,房产企业、实体、乃至经济支柱行业发展的定心丸。
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