在广州,新房能够卖到20万+的,不是珠江新城,也不是琶洲,而是金融城。
汇悦台做不到,琶洲南TOD做不到,只有金融城的新盘做到了。
可能有人会想,师姐太不专业了,汇悦台早卖到30万+,怎么可能不是珠江新城?
看清楚一个条件:这里说的是新房。
汇悦台二手确实是20万+,卖到30万+的也有,但也仅限于二手。这个项目,从开卖到售完,价格都没有上到20万/㎡。刚上市的时候,甚至还有不到10万/㎡的单位。
一手新房上到20万+的,仅金融城做到了。
金融城六大一手项目
最高卖到40万/㎡+
金融城(不含西区)在售新房并不多,住宅只有3个。算上商办和已经卖完的佳兆业壹号,整个区域也只有7个项目。
临江的楼盘,价格几乎都在10万以上。特别是东区商办大平层,最高已去到20万+。
*价格仅做参考,具体以项目现场公布为准
先说说商办项目。
现在的商办项目,也就只有金融城和琶洲,还有人买单了。
金融城几个商服楼盘,主打300㎡以上的大平层。也不是它们非要做大户型,而是不得不做。
一个是金融城拥有稀缺的南向珠江一线江景资源,大平层产品可将江景景观发挥到极致。
另一个则是2017年“330政策”的限制,新报建的商服类项目,最小分割单元不得低于300㎡。后来政策放宽了一点,旧改项目不受政策限制,比如珠光金融城壹号就可以做300㎡以下的loft产品。
2017年“330”新政
有江景,又必须做大户型,妥妥的豪宅配置。300㎡以上的产品,又在金融城这种黄金地段,价格可想而知,低的也要10万/㎡以上,普遍20万/㎡+。此前,合景臻溋名铸一套450㎡的顶层复式,备案价去到40万+(商业项目备案价不设限),还以1.9亿的价格卖出去了!
金融城东区是一个神奇的区域,这里的商业大平层比住宅更能卖得上价。
毕竟珠江新城已经开发殆尽,作为它的接班人,金融城有着可与之媲美的区位、江景以及产业前景。
去年,广州大平层“公寓”吸金王,金融城几个项目全部进了前五。
再来说说住宅项目。
金融城的三个一手住宅,并不是典型的流量红盘。
珠江天郦是骏景花园的新组团,体量比较小,只有5栋楼,32层高,约570多套的货量。主推建面129-180㎡的四房,现在价格有所下降,最低7字头起。
江源半岛被称为金融城的“老妖盘”。2002年拿的地,2010年首批上市。到现在已经卖了十几年,还在卖,比金融城本身辈分还老。
既然是“老盘”,它的规划和产品设计是不太能跟得上现在的楼盘的,物业也常被人诟病,能卖到10万+完全靠的区位。
合景臻溋名铸是合景泰富2019年以30亿拿下的黄埔大道东646号地块,楼面价37465元/㎡。当年也算天河最高地价地块了,被12家房企争抢56轮,热闹程度堪比去年越秀拿下的海珠琶洲西区宅地。
项目条件很优越,一线江景,紧靠5号线东圃站。要区位有区位,要景观有景观,要交通有交通。体量不也大,只有7栋楼,4栋住宅,3栋商业。
这是广州首个售价上到20万+的一手新盘,从卖地到上市,备受关注。可惜的是,因为开发商的资金问题,本应去年12月交楼的首期被迫逾期交付,引发业主对项目后期能否顺利交楼的担忧,同时也影响了项目的后期销售。
大好的一个金融城,只能靠商办项目撑场。
所以,金融城的两宗宅地来了。
金融城东区宅地
要为板块住宅市场代言?
上个月底,金融城东区的两宗宅地正式挂牌,分别将于5月中旬和6月中旬陆续出让。
有意思的是它的起拍价格。
其中商住地块,起始楼面价是35902元/㎡。而纯居住地块,起始楼面价去到54679元/㎡,直接挤进广州地价TOP10排行榜的第五名。(地块详情可点击这里查看)
这样的地价,未来妥妥的豪宅。
金融城东区宅地
地块之所以值钱,有四大要素可倚仗:区位+产业+板块宅地稀缺+自身条件优越。
论产业前景,金融城以金融科技及数字经济为重点发展产业,战略高度与琶洲同列。毫不夸张地说,“珠金琶”将是广州未来20年最大的经济引擎。
论区位,金融城东部即珠江新城,隔江对望琶洲,东部为广州海丝城,南靠广州最美珠江岸线,广州最大的投资全部集中在这里。各版块势能相互叠加相互影响,最终形成珠金琶“金三角”。
再者,金融城宅地稀缺,物以稀为贵。
在广州过去十年的规划版图中,金融城和琶洲是为数不多没有以“产城融合”为主导的发展模块。在金融城规划中,金融、商业、商务占主导,宅地凤毛麟角。
从2011年金融城诞生到现在,一共就卖过两宗宅地。
一宗是2012年佳兆业拿下的坚红化工厂地块,也就是现在的佳兆业壹号,已售完。另一宗就是合景泰富2019年拿下的黄埔大道东地块,也就是前面说的合景臻溋名铸。
这次出让的东区地块,是金融城第三次供应宅地。未来如果不从旧改出地或修改土地性质,那这两宗地就是“绝版”了。
最后,是宗地本身的的条件优越。
珠江南向江景,出生就具备了做豪宅的潜质。4/5号线双地铁交汇+金融城枢纽的交通优势,以及3.6倍珠江新城地下空间的商业配置,又是一宗“六边形战士”的地块。
当然,地块并非完美无缺。
除了宗地本身土壤污染需要修复的问题外,外在限制因素也不少。比如金融城建设还未成型,商业配套不够完善。周边多是写字楼,小区不多,居住氛围不浓厚,没有配套学校等等。
另外,金融城北部就是广州的两大城中村棠下和车陂,居住人口密集,人群混杂,对金融城豪宅气质的形成也有影响。
两地最终能吸引多少开发商下注,地价能去到多高,即可看出市场对金融城未来的判断。
金融城能否站稳20万+脚跟?
与宅地供应相呼应的,是金融城限高解除。
3月18日,广州市规划和自然资源局上了一则公告,《启动广州国际金融城起步区250米以上超高层建筑建设项目》。其中提到,AT090927地块建筑限高430-450米。
AT090927地块原规划是金融城地标建筑,此前由于限高问题一直未能进入到下一步卖地环节。现在,笼罩在金融城头顶的限高问题终于解决。
早前,320米的汇金中心封顶,金融城限高其实已经有明显松动。这次,算是正式官宣。
两个消息差不多同时候放出来,为金融城宅地拍卖添火的意图非常明显。
那金融城到底能不能站稳20万+的脚跟?
金融城规划自2011年提出来之后,早期的进度是非常快的。
2013年开始卖地,当年连卖两批,共揽金186.7亿。那时候开发商拿地还很积极,即便是商业用地也是溢价成交,平安保险、新华人寿、南粤银行、万联证券等都是第一批进入金融城的。
但是后来,受岑村机场限高120米的影响,金融城的建设陷入困境。原本起步区计划3-5年建成,但直到去年,320米的地标汇金中心才封顶并投入使用。
这时,金融城才算初成规模。现在早上去金融城的话,已经能看到密密麻麻的打工人大军了。
早上从地铁站出来的金融城打工人(摄于2024.1)
结果正在往好的方向发展,但八年的时间,也给金融城的发展带来了一些副作用。
一个是早期建筑的高度问题,没有多少企业的资金能够宽松到维持八年长跑。
最早建设的金融城绿地中心、保利金融大都汇和城际中心建了120米左右,停工了。原本还坚持了一段时间不封顶,吊塔也在楼顶留着。但后来实在熬不住,就撤了吊塔,装上了玻璃外立面,现在依然保持着120米的高度,只有城际中心后来又慢慢加盖了上去。
另一个就是板块后期投资信心。
这几年,企业对在金融城拿地已经没有那么强烈了。此前起步区出让的商业地块,还出现过流拍的现象。
金融城空置的商业体
后面限高问题虽然解决,不少停工的楼栋也在慢慢复工,但进度跟预期还是差了很多。原本预计早就要开业的金融城广场,最快也要今年11月才能建成。还有号称广州最大的地下空间,现在连影都没见。
此外,金融城最大的困境,在于没有过硬的金融机构压阵。深圳有深交所,香港有港交所,广州除了一个期货交易市场外,别无其他。但是,广州期货交易所并不在金融城。
师姐个人期望,当然还是希望金融城能保持本心,踏踏实实地走金融线路,把广州的金融产业做大做强,再创一个珠江新城的辉煌。
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