2024年第一季度马上就要过去了,说成交,网签数据最真实。我们团队一直都有在监测,说实话马马虎虎,3月小阳春希望不大。
但市场确实也很热闹,看房的人是实实在在多了起来。
特别是千万级别的豪宅市场,这几年一直都是市场的主力。
上上周越秀观樾开盘之后,今年的豪宅市场似乎是打通了任督二脉一样,开始集体“搞事”。
四大顶流新盘竞争
谁优谁劣?
首先是一直被拿来和越秀观樾对比的海珠中轴大盘中海大境。
自上周五开始认筹之后,项目动作非常快,今天,正式开盘。战绩很不错。首推390多套,卖了200多套。官方海报宣传卖了33.6亿,相当于越秀·观樾和西派天河序战绩的总和。目前这个市场,成绩已经非常不错了。
项目首推10#、11#、12#塔楼和1#板楼,户型为125㎡、142㎡、163/165㎡、190㎡、270㎡的大户型,价格很惊喜。
单价7字头起,和观樾起步价差不多,最高不到10万/㎡,总价不到900万可上车,主打一个物美价廉。
中海大境一直被认为是这几年难得一见的的“六边形战士”新盘,“学铁商”一应俱全。
11号线上涌站上盖,4站到珠江新城、琶洲。一路之隔是万达广场和合生广场两大商综。项目西南侧将建一所18班的小学和一所72班的完全中学,据称某名校已签约共建,有妥妥的名校书包。开窗即上涌果树公园,步行可达海珠湖公园,娱乐、购物、休闲一应俱全,真的是要啥有啥。
这样的区位和条件,再加上是市区难得的大盘,这价格,别的楼盘确实很难打。
当然,中海大境也并非完美无缺。比如户型缺陷、西北侧的思亲楼、广州大道南和新窖西路的噪音、中大布匹市场的杂乱等,都是影响项目出货的不利因素。
这是内在影响因素,外在也有竞争对手虎视眈眈。
上周末,海珠的另一顶流大盘琶洲南TOD二期价格也流出来了。
这个时间点,大家暗地里都在较劲,顶流也无可避免。
但顶流中的顶流,还是有点不一样的。琶洲南TOD在定价上鹤立鸡群,全部户型10万+,是现在市场上难得真正10万+新盘。
二期地块住宅不多,只有9栋,首推17#、18#、20#和21#,户型只有三个,142㎡、196㎡和211㎡大户。
142㎡户型单价约10.5-13.5万/㎡,总价区间在1491-1917万之间。196㎡单价约11.2-14万/㎡,总价约2200万起步。
琶洲南TOD二期阶段性效果示意图
这个价格很硬气,但琶洲南TOD就是有这个底气。这个区位以及产品,其他项目很难复制。
且142㎡的“小户型”是项目最后一批,卖完就没了,难抢是肯定的。
说完海珠,再看天河。
上周天河有两个项目开盘,都是今年的网红热盘。
一个是珠江新城唯一新盘保利华创·都荟天珺,一个是天河北的中国铁建·招商蛇口西派天河序。
保利“卷王”无人不知,但都荟天珺这次开盘,保利一改此前低价走量的策略,定价去到9-14万/㎡,总价在1500-3500万之间,前期预测“8字头”的大v通通被打脸。
都荟天珺只有3栋楼,总货量也就160多套,体量并不大。主推四个户型,157/196/203/257㎡,清一色的豪宅大户,价格太低都配不上这个逼格。
这个定价摆明了是要和琶洲南TOD抢客的,也就珠城的新盘有这个勇气和琶洲对打。
其实也不怪业内早期推测的价格不高,这里有两个比较明显的不利因素:
其一是紧临黄埔大道和黄埔立交,噪音、粉尘无可避免。
其二,旁边是楼龄20+的低矮楼房,项目被团团包围,影响城市界面美感和项目视野。
不过,后期项目为了弥补不足下了血本。比如针对低楼层视野受限的问题,都荟天珺整体足足抬高了20米,这是牺牲掉三层的居住空间来保证所有户型的视野景观,维持豪宅的纯粹性。在寸金寸土的珠江新城,是需要很大魄力的。
再加上马场改造进度加快,以及高端百货商综SKP入驻的密集利好消息,背靠珠城的都荟天珺便愈显稀贵了。
有消息透露,项目首开卖了10个亿,开盘之后价格还要上涨3%。
再说说天河北的西派天河序,也在上周末开盘了,官方说法是卖了18亿。
项目赶在中海大境前面开盘,时机定得很好。价格策略和越秀观樾相似,最低也是“6字头”,整体价格区间6.8-8.8万/㎡,主力是7.8-8.8万/㎡,总价在880-1700万之间,上车门槛稍低。
上周首推的是1#32层高的塔楼和8#、15#和16#的板楼,塔楼是123/127/130㎡的户型,板楼是143㎡和190㎡的大户,这是目前市场主流的比较有竞争力的产品模型。且这次推售的楼栋位置比较好,能够看到白云山山景。
从区域前景来说,天河北比不上前面三个项目,未来是缺乏一点增量的。但从纯居住的角度讲,周边现成的配套又免去了等待规划落地不确定的烦恼,有得就有失。
寻求稳定的,想要现在就能看到所有现成配套的,天河序可以看看。
地价与房价对比
说完了房价,再来说说地价。
大家应该也不陌生,这些新盘,除了琶洲南TOD二期之外,其他三个项目都是去年的高价地,地价5万+。
也就是说,仅拿地成本,在房价组成中占比就有约六成左右,这个占比是非常高的。
此前师姐就有说过,30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建费用和税费等+10%的利润,这是开发商最喜欢的理想房价组成模式。但对于现在的市场来说,这个很难实现。
这也是这几年广州高价地的窘境,房价与地价的比例远没有普通地块高。
目前,广州共有11宗地地价去到5万以上(包括世界大观一期地块),这些地块中,已经卖完的只有时代大家和保利招商·海珠天珺。两宗地都是在市场还算比较好的时候上市,开盘价最低也是“8字头”。只是价格梯度比较大,大部分户型都去到了10万以上,那时候的10万+可还没有后来那么普遍。
现在的“6字头”起步,只比地价高一万多,也是目前淡静市场下的必须选择。利润降低了,但我还是有钱赚。还有吆喝赚足了,未来的上升空间才更大。
真金不怕火炼,市场最终会给出答案。
现在的市场到底是什么情况?
这几个项目,可以说是目前广州最有热度以及人气的楼盘了(包括但不限于)。
从它们的定价策略看,即便是一线城市的广州,价格仍然坚挺的板块,凤毛麟角。
珠江新城是一个,琶洲也算一个。
价格坚挺也只是相对新房来说,珠城新房本来是稀缺品。它的二手成交价其实也在降,这是无可避免的。
和珠城一样,琶洲核心的新盘也不多,一个琶洲南TOD,一个琶洲樾,其他的则是“泛琶洲”楼盘。目前来说,琶洲物业的保值性能还是比不上珠城,但是它的未来空间已经有隐隐超越珠城的趋势了。
至于金融城,实在是没有什么新盘,珠江天郦勉强挨边。前段时间也在做特价房,价格降到了“7字头”,每平至少降一万多,不过特价房源也不多。现在有新的宅地供应,真正检验金融城是骡子是马的时候到了。师姐后期会开一篇单独讲讲,没有金融的金融城。
市场就是这样,价格有涨有跌,起起伏伏,周期更替。不要以一时涨跌论价值,涨时冲跌时退。只有熟悉规律,利用规律,才能在这不确定的市场买到确定性的房子。
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