这周,大家都被新政刷屏了吧。
广州出台了重磅楼市政策,降低买房首付比例、取消限售、取消贷款利率下限、放松限购,外地户口半年社保就能在限购区买房,底牌尽出。
限购的外衣几乎全部脱下,力度之大,前所未有。
政策砸下来,市场确实有了一点反应,来访的客户增加了,成交也增加了。中海大境新政首日卖超10套,耀胜尊府新政15分钟卖5套,琶洲南据说连夜被扫走了一层……
但最终的成交结果,还是要以网签数据为准。
不过,师姐今天说的不是政策,而是在当下政策以及市场现状下,广州的买房逻辑,如何才能买到性价比高的房子。
形势改变
以前的买房逻辑失效了!
以往,我们说到买房,必不可少的15字箴言:短期看金融/政策、中期看土地,长期看人口。
微观上,则是那句大家都烂熟于心的“地段、地段、还是地段”。结合到实际市场,则是产业、规划、区域价值升量。
房地产上升期,这个买房逻辑是适合的,围绕这个逻辑买,肯定不会错。但现在的市场,这些通通失效。
这不是危言耸听。
这一年来,例子太多了。
仅广州而言,从去年8月开始实行“认房不认贷”,到“920”新政,到今年“127”新政放开120㎡以上户型限购,再到现在央妈利好三连发,市场至少经历了四轮重磅政策的洗礼。
购房者有没有入场呢?成交已经给出了答案。
土地市场更不用说了。
严格来说,土地资源越稀缺,房子就越值钱,这个逻辑是对的。
过去的广州,市中心,特别是天河和海珠,为了将购买力引导到外围区域,土地供应是有意减少的。比如天河,2016-2018三年间无宅地供应,造成这几年市场供应短缺,反而促涨了房价。
不供应,不代表没地可供。
这几年,房地产市场从黄金转向白银,市场转变,开发商拿地也没有以前那么大手大脚了。只有中心区的靓地,开发商才会买账。为完成供地目标和某种KPI(大家都懂的),只能上市区好地、靓地。比如2022-2023两年间,仅天河就卖了11宗地,以前10年都不一定有这个量。
再加上可以向旧改要地,除了越秀之外,广州各区几乎不存在土地稀缺的问题。
结果是什么?海珠和天河新房都开始内卷了。
今年,截止到目前广州仅成功卖出2宗宅地。其中一宗还是去年“遗留”的天河吉山仓二期用地。即便是金融城望江靓地,也因市场淡静不得不叫停出让程序,择日“再嫁”。
统观整个市场,买房逻辑改变的直接原因是一手市场成交下滑。但最根源的,还是大家的收入预期普遍下降,稳住口袋才有安全感。
房子的金融属性褪去,人口负增长,以前的那一套买房逻辑不管用了。
那现在要怎么买房?
一个字:稳字当头。
看准两要素
广州买房必“稳”
这个“稳”,一个是开发商要稳,你至少得保证交楼吧。
不可否认的是,现在,房地产市场金融风险仍存,统筹化解房地产金融风险仍是“上面”的重要工作之一。
现在买房,首先要看的,就是开发商的资质,有否金融风险,是否能够保证楼盘顺利交楼。
其次是房子品质要稳,买方市场,僧多肉少,价格战不是长久之计,品质才能最终打动购房者。
褪去金融属性之后,房子实用最重要。
从我们普通买房人的角度来说,要做到“稳”,这两个因素非常关键。照这样买,你很难踩到坑。
首先,是户型。
去年11月实行容积率新规后,100%甚至以上的实用率户型成为市场主流。
不管你喜不喜欢,此前八成左右的实用率在未来的市场竞争中必然会成为弱势。特别是考虑到以后二手置换,同样的面积、同样的预算能够拥有更多的使用空间,新规后的户型优势将会越来越明显。
目前市场上这样的楼盘还不多,主要集中在中心五区,也是因为这几年供地主力在市区。
师姐统计的不完全数据,目前市场这样的项目大概有30多个(不含花都、南沙、增城和从化四区),主要分布在天河、海珠、白云和番禺等供地较多的区域。
广州最全户型新规后楼盘,扫二维码领取完整版
这些项目,大多是去年和今年刚上市的全新盘,具有市场热度高、价格笋(相比同区域前几年的价格)、成交好的特点。
比如今年市场无可争议的两大热盘保利招商华发中央公馆和保利燕语堂悦,均是该区域首个户型新规后的项目。
还有去年新规后首批上市的,户型实用率超过100%的两个楼盘,花地湾的保利和颂和中海浣花里,拿到预售的房源去化超七成。现在的市场,能有这个成绩非常不错了。
保利和颂网签情况
其次,学铁商俱全。
前几年市场好的时候,大家买房是非常盲目的,哪里热买哪里,板块前景升量成为上车重要的考量标准,比如天河奶厂、白云的白云湖、南沙的横沥岛尖、增城的新塘、朱村等等。这些板块现在大多都在跌,不少投机买房被埋了。
现在板块潜力升量重不重要?也重要,但是个盘综合素质能不能打更加重要。
个盘的综合素质,又以“学铁商”为主。近地铁、好学校、有商业,缺一不可,又叫“六边形战士”。
这类楼盘,抗风险性非常强,不管市场好坏,它都能屹立不倒。
比如白云湖的云湖花城、新塘的品秀星图、钟落潭的越秀白云星汇城。即便板块热度不再,这些盘还能轻松成为区域销量NO.1。
还有现在市面上最火的保利图书馆和东方红项目,除了前面说的新户型之外,它们同时还是“学铁商”俱全的六边形楼盘。
保利图书馆是5/7号线双地铁,享老黄埔最成熟的文政商配套,周边是区域第一档的怡园小学。东方红项目是11号线、广佛线双地铁,配建宝玉直托管小学,江南西-宝业路-金沙路-太古仓文商旅融合圈。不管拿出那一项,在过去市场好的时候都能成为热门红盘。现在的市场,学铁商则是标配,否则容易成为蟹货。
未来,开发商将在拿地环节就开始把控,比如没有地铁、没有学校的地块,可能直接就不拿了,“六边形战士”的楼盘将会越来越多。未来,不具备这些条件的项目,将越来越难熬。
现实很残酷,但我们必须要看清这个趋势。
当然,这些都是针对大多数买房刚需来说的,改善和豪宅市场,又有它的另一套买房逻辑。接下来,师姐会根据情况,择期来讲一讲广州的豪宅市场。
此信息来自猎房师姐,版权归原作者,转载此文目的出于传递更多信息,并不代表赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考。如本网站转载的作品涉及版权问题,请与本网站联系进行删除处理(applets@hopechina.com)