广州楼市新年第一枪,由知识城打响。
1月1日,吹了很久风的知识城旧改大盘升龙学府上城终于正式开盘。这次供货不少,推出4栋楼,近500套房源。
价格出乎意料,2.8-3.5万/㎡,大多数在3万以上。
知识城不是限价3万内?
其实,12月初加推的万科幸福誉,价格已经出现了分层。
12月10日,缺货近一年的万科幸福誉加推J5/J6栋,只有建面88㎡三房和164㎡四房。88㎡的房源一律26500元/㎡带精装修,164㎡的大户型售价2.9-3.4万/㎡,以户型面积为区分价格递进。
从价格分类来看,此前知识城限价3万内的传言已不攻自破,新房价格最高去到3.5万/㎡。
如果不是因为限价,知识城房价去年就已突破3万大关。2021年,知识城供货不多,能够持续推货的主力盘为北部的时代印记和南部的星汇城,核心区只有凯德中新里和万科幸福誉有零星供应。但未有价格限制的二手房,部分小区房源挂牌价早已突破4万大关,出现一二手倒挂的现象。不少业主吐槽知识城房价涨得慢。确实,相比广州其他区域来说,知识城房价涨幅确实不算快。2014年,区域首批楼盘时代天韵、合景天峻上市,前者价格为1.1-1.2万/㎡,后者只有7000-9000元/㎡。8年后,商办属性的合景天峻涨幅从均价8000元/㎡涨到1.3万/㎡。1.1万/㎡的时代天韵,二手挂牌价最高超4万/㎡了,价格翻了近三倍。区域的整体房价,8年间,也从9000元/㎡变成了3.1万/㎡,涨幅244%,翻了两倍多。不过,知识城还是一个年轻的区域,从2010年设“城”开始,到今年也不过是11年的时间,璞玉可雕。不可忽视的是,随着区域配套的成熟,知识城价值正逐渐显现。
交通上,一改10年前公交不通、打的难找的窘境,有了专属地铁线路,转一次就能进市区,通勤距离缩短到一个小时。除了交通外,更多人吐槽的生活配套,如今也有翻天覆地的变化。绿地缤纷城、城南邻里中心、悠方购物中心等综合体陆续投入使用,买菜不方便的窘境一去不复返。还有一点让其他楼盘羡慕的是,入住率不算太高的知识城,却分布着13所公办小学、3所中学,包含会元学校、天誉小学、天韵小学、凤凰湖小学等。截至到2021年,在建投资项目186个,总投资额超过3000亿元。拥有生物医药、集成电路、新能源汽车、新一代信息技术等战略性支柱产业集群,吸引了超1000家知识型创新企业入驻。随着区域建设的逐渐完善,知识城入住人口增加,烟火气越来越浓。区域道路变多,也变宽了。大型商超陆续开业,人气从流出变成流入。区域价值的兑现,在楼市上也有所体现。2020-2022年,知识城房价飞速提升,从2.5万/㎡涨到3万+,涨幅20%。
在缺货的2021年过去之后,今年,知识城或将迎来供货高峰。除了前面说的星汇城、时代印记之外,开年打响第一炮的升龙学府上城,就是一个建面270万平的旧改大盘,总户数1.35万。首次开盘就提供了近500的货量,一期还有6栋楼可售。近期,知识城·印象星城(即领隽城市花园)规划也已获批,将提供19栋13层住宅、24栋6层小洋房以及24栋26-33层住宅,总共67栋的住宅供应。2021年,知识城出让了三宗地块,今年也很有可能要上市,货量非常充足。根据此前黄埔的规划,知识城有20个旧村/片区将进行改造,目前几乎已全部确定合作企业(部分企业因资金问题有所更改),未来提供天量供应。目前除了升龙学府上城和时代印记外,另一个项目,旺村旧改也确定了项目名,为奥园旺悦城,进度也算比较快了,具体面世时间待定。随着旧改进度的放缓,预计20个旧改供应后期将有序上市,避免造成市场供应失衡。不管怎么说,知识城未来供应是充足的,但短期性的缺货也可能会出现。
那么,问题来了,现在上车知识城算高位吗?相比其他房价3万出头的板块,知识城有没有优势?3万出头的房价,在广州,与之相对应的,是白云的人和、江高、钟落潭三镇,番禺的亚运城、市桥西,南沙的南沙湾板块和增城新塘。这些板块,从距离上来说,和市区都不算近,约在20-48KM以内(高德地图直线距离),通勤时间1个小时甚至更久。交通上,目前优势较突出的是知识城、亚运城、新塘和钟落潭,均已通地铁,转一趟可进市区。四者之中又以亚运城最优,3号线东延段开通后,不用换乘就能直达珠江新城,这是其他版块10年内,甚至更长时间也不会具有的优势。唯一可与之匹敌的是新塘,13号线二期开通后,不用换乘也能直达珠江新城商圈。如果再把时间放宽泛一点,眼光放长远一点,其他地区也不赖。白云北部三镇、可以通过14号线二期、18/22号线北延段直达市区,知识城也有规划的37号线不用换乘。这八大板块中,生活配套最成熟的当属新塘板块。但也因为成熟,城市界面不如知识城、亚运城、南沙湾这些新规划的板块。而市桥西、钟落潭、人和和江高,还在开发中,人气、商业都要慢慢培养。从交通和配套两个维度去对比的话,八个板块互有优劣,差距并不是很大。但从区域定位以及产业布局来看,差异性一下子就出来了。几个板块之中,钟落潭有新一代医药健康产业园规划支持,新塘也从传统产业开始向创新型产业转变,南沙湾则有现代港航服务业以及旅游度假产业。知识城是唯一一个有国家背书的板块,又是粤港澳大湾区高水平科技创新载体和平台,有国家、省、市、区全力支持发展,并量身定制独特的支持政策。这几年,大家也看到,知识城在产业引进方面的力度和速度。从零开始,十年间发展成拥有2.35万家市场主体的新兴区域,引进粤芯、小鹏汽车、瑞士龙沙、百济神州、创维、宝能新能源汽车等165个重点产业项目,涉及总部基地、生物医药、新一代信息技术、基础配套四大领域。这些项目投资,将为知识城带来源源不断的经济动力以及就业机会,吸引更多的人才进来。
人口和资金,则是一个区域经济繁荣强有力的保证,经济又反哺楼市。所以你也能看到,在知识城从一片荒地变成如今的高楼林立的新兴区域,而且后续还将有更多的新兴企业进入后,大家也发现了它的价值,房价逐渐上涨,楼市供货变得紧张。总体来说,八个板块中,知识城产城融合最紧密,新塘目前配套最成熟,亚运城交通便利,白云三镇是中心区价格洼地,南沙湾头顶自贸区光环还有港口及度假旅游优势,市桥西有待开发。就像我们之前说的,买房还是要根据自己的预算以及工作地点决定。具体选哪个板块,购房者还是得根据自身实际情况来决定。