在一个班里,一般两拨人最让人印象深刻。
一个是学习成绩好的、拔尖的。另一个就是好学生的对面,调皮捣蛋、成绩倒数的。而在中间的一大波同学,不好意思,十几年之后,不联系的话连长什么样都想不起来。
而我们的番禺,就是广州这个班里排在中间的,不显眼的存在。
GDP总量,万年老四。区域面积,广州11区第五位。只有人口总量,挤进了前三。
比上不足比下有余,总是排在中间尴尬的位置。
不过这次,番禺终于拿了个第一。
人口净增16.03万
2021年增长量全市第一
这个第一,就是2021年广州各区的人口净增长量。
近日,广州市统计局公布了2021年广州人口规模及分布的情况。
根据数据,截至到2021年末,广州市常住人口总量为1881.06万人,与2020年相比,仅增长13.46万人(根据广州统计局公布版本计算),人口增幅下降明显。
具体到各区,数据更加魔幻。
比如GDP已经被增城赶超,下降到倒数第二的荔湾,人口降幅最明显,去年少了10.84万人。而楼市火热的黄埔,人口也下降了6.61万人。
有意思的是番禺,人口净增量全市第一。去年增加了16.03万人,比全市新增人口还多。
纵观历年的数据变化,番禺吸引人口的能力并不差,每年的净增均能排进全市第二。
究其原因,除了其区域面积大,能够容纳更多的人口之外,与花都、增城和从化这些面积大区不同,番禺经济实力也不弱。钱多,基本的生活配套也不愁没钱建。
此外,地缘上番禺更接近市区,地铁交通发达,这一块甚至连老牌的市区白云也自叹不如。
有意思的是,每年人口净增全市前二的番禺,这几年的房价却没有大幅上升,一直徘徊在4万出头。
2018年,番禺房价突破4万大关。此后,虽然2019年四季度有涨到4.6万/㎡,但2020年又开始下降。今年价格回到了4.15万/㎡左右,房价涨幅远不如天河东、黄埔高。
“散装”番禺
逐渐变楼市小透明?
人口红利,似乎对番禺楼市的发展影响不大。
这几年,广州楼市发展趋势往东往南推进,东部黄埔、增城,南部番禺和南沙。这些区域,成了大量市区外溢需求以及新广购房的置业方向。
位于南部的番禺,本应占尽红利。但是,如果你关注广州楼市的话,就会发现,说到南部买房,大家往往默认南沙,番禺瞬间变小透明。
从成交量也看出来了。
2014-2015年,番禺年成交在全市还是前三位,成交也过万套。但2016年,广州楼市爆发大年,番禺新房网签量虽然仍是万套以上,但全市排名已经掉到了第五位。此后的五年,番禺始终在第四第五位徘徊,被“逐出”热销区。
番禺楼市为什么逐渐变得“透明”呢?
一个是与番禺的楼市供应有关。
相比其他外围区域而言,番禺是一个开发强度比较高的区域。2020年,已经有45%的区域是建成区,这样的比例在外围区中名列前茅。
如华南板块、洛溪半岛、市桥中心、大学城,不管是居住氛围还是基础生活配套建设,已经算相对完善。这些板块二手市场活跃,新房供应少。
除了这些成熟板块外,番禺这些年新规划的重点开发板块并不多。
此前,重点集中在万博CBD。万博逐渐成熟后,这几年,重心转移到创新城以及南站这些新开发区域,新房供应也逐渐有所增加。
一个是与楼盘分布相关。
相比于拥有多个热门板块的黄埔、南沙,新规划区域不多的番禺,房地产市场更像是一个个散装零件拼凑起来,楼盘分布散,难以发挥多盘集聚效应。
除了网红亚运城、万博之外,番禺其他地方,还有什么盘呢?相信很多购房者数不出来。
番禺楼市,难以形成类似于牛奶厂、科学城、灵山岛等多盘集聚迸发的板块效应。
不过,这个现状,也即将要发生改变。
未来几年,番禺楼市的重点,将集中在这些板块。
国际创新城
国际创新城,是番禺重金打造的集产、学、研、商、居于一体的多维科创高地,将以大学城教育科研创新为支撑,重点发展新一代信息技术、新材料与高端制造、文化创意、生命健康产业。
与万博CBD不同,这里布局的是最前沿、最先进的产业模式,同时也是广深科技走廊的重要一环,产业前景可观。
目前,区域已有三个一手新盘布局,思科智慧城、越秀星汇文玺以及奥园恒基学苑壹号,价格在4-5万/㎡之间。
此外,这里还有越秀地产拿下的国际创新城一期C地块以及暨南大学北侧地块一和地块二(也就是越秀星汇文璟项目),一个定位改善,一个主打刚改。据说,两个项目3月就要上市了。
多盘集聚,创新城的板块效应即将凸显。
南站板块
2010年,广州南站投入使用,弹指一挥,发展已经11年了。
在成为全国客流量第一的高铁站的同时,周边发展也频被吐槽。
南站原先定位商务区板块,但商圈至今未发展起来。距离市区远,交通不够便利,难以留住人。
如何破局?
我们此前也有讨论过,番禺在南站规划上也下了不少心思。从最近的一份规划上看,定位已经发生了改变,不再是单纯的交通枢纽,而变成粤港澳大湾区的客厅与门户枢纽经济区、广佛高质量发展融合的新极核、广州市南部中心区。
南站的楼市布局,此前,除了臻尚苑一个住宅项目之外,其他均为商业项目。价格上,与深圳北站和上海虹桥相差2万多每平。
2018年开始,南站板块陆续出让了一些宅地,吸引了越秀、广州城投、新鸿基等品牌房企进入。
如今,越秀TOD·星瀚以及越秀TOD·星寰已经开盘,广州城投项目规划也出来了。新鸿基项目上市时间或许会晚一点,但这个大型的综合体同样规划了住宅产品。
除了这些项目之外,富力石壁村旧改也在推进,未来也会提供大量的住宅供应。
板块居住效应一触即发。
人口与楼市
番禺楼市将如何变化?
关于楼市走向的判断,有一句话经常被提到:短期看政策,中期看土地,长期看人口。
虽然不一定完全准确,但也有一定的道理。
短期政策难以预料,但土地和人口是可以得到数据的。
土地方面,番禺的开发程度比较高,但只是相对于外围区域来说。与市区相比,还是有一定的差距。所以在土地供应方面,后续还有比较多的土地资源可提供,短期来说并不存在土地稀缺的问题。
正因为土地供应宽裕,所以虽然这几年番禺人口净增很多,但并不会直接影响到楼市的发展。
不过,长期来看,土地是固定的,不会再增加,卖完了就没了。届时,人口如果继续流入,就会有源源不断的购房需求,从而使越来越少的新房变得更为稀缺。
供少于求,价格就会上涨。
如果能够一直保持这样的人口净增量,长期来看,番禺的房价,不涨也难。
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