2024年广州土拍序幕,终于正式拉开。
今天,广州市规划和自然资源局放出了四宗天河区的靓地,分别位于奥体和金融城板块。其中有两宗已经在广州公共资源交易中心正式挂出,将于5月12日以及6月12日正式出让。
市场不同,这次的土拍规则也出现了新的变化。
首先,宗地起步价很高。
四宗地,起拍楼面价均在3万以上,最高的金融城东区AT091415地块,其起始楼面价竟然去到了54679元/㎡,还未开拍就挤上了广州TOP10地价榜的第五名!
地块的起步“下限”很高,非常考验开发商的资金实力以及拿地决心。
此外,两宗地成交原则依旧是“价高者得”,意味着地价仍然有溢出的可能。
地价高,一方面是四宗地的区位与条件确实优越。另一方面,在高地价的前提下,拿地的火热程度,也可检验出楼市热度以及开发商对未来市场的判断。
其次,首次要求宗地需“交房即发证”。
2021年,广州就发布了《广州市2021年“交房即交证”民生实事实施方案》,但主要是由开发商主动申请,并未强制执行。
这次,金融城的两宗宅地,明确要求竞买人须承诺配合履行“交房即发证”服务模式,这也是广州土拍首次明确提出“交房即交证”要求。
这几年,房地产金融风险陡然上升,不少房企暴雷,使得项目烂尾、交楼困难事件频发,业主权益受损,继而影响后期户口迁移、孩子入学、房产交易等等。
广州这次土地拍卖规则的变化,也是在当前市场形势下,从拿地开始就给购房者上的一道保险。
具体来看一下地块详情。
天河区金融城东区AT091410地块
AT091410地块位于金融城东区,土地用途是二类居住用地兼容商业用地,非纯居住用地。宗地面积16140.27㎡,计容建面≤103128㎡。
宗地要求条件不高,除了前面说的需“交房即发证”外,竞得人须采用装配式建筑的建造方式,须按规划条件建设绿地用地,并与项目主体同步建设、同步验收,建成竣工和验收合格后无偿移交广州市天河区政府绿地建设主管部门。
此外,宗地建筑限高180-200米,需遵循“西低东高”、“南低北高”的原则,地块西侧与东侧建筑高差应≥20米。
金融城AT091410地块城市设计形态效果示意图
地块北侧是黄埔大道东,东侧为机场高速,西侧为车陂南路,临近4号线和5号线交汇的车陂南站,规划中还有25、30号线,交通非常便利。
金融城AT091410地块周边教育配套
周边有东圃小学、华南师范附属天河实验学校、车陂小学、骏景小学等教育资源,中山大学附属第六医院也在周边,生活配套也算齐全。
金融城AT091410地块周边生活配套
一路之隔就是在售新盘江源半岛以及售完的佳兆业壹号,江源半岛均价约12万/㎡。附近新盘还有珠江天郦,房价约9.7万/㎡,最近放出的一批特价房源只需“7字头”。
天河区金融城东区AT091415地块
AT091415地块同样位于金融城东区,土地用途是二类居住用地,纯居住用地。宗地面积24302.64㎡,计容建面≤77500㎡。
面积要比AT091410地块稍大,但是容积率更小。
宗地就在AT091410地块的南侧,两者共享同样的交通与生活配套。
天河区金融城东区AT091415地块教育配套图
限高方面,AT091415地块的高度要求更低,限高150-165米,遵循“西低东高”的原则,地块西侧与东侧建筑高差应≥15米。
金融城AT091415地块城市设计形态效果
但与AT091410地块不同的是,该宗地竞得人还须承担土壤污染修复工作。且需参考出让人提供的土壤污染修复技术方案,修复范围不限于该地块用地面积,应按照土壤污染修复技术方案要求的范围,修复费用由受让人承担。
从地块给出的附件来看,宗地原是广州浪奇化工厂原址,2020年广州土地开发中心达成收储意向,并完成了建筑物拆迁和场地平整工作,目前整个地块处于闲置状态。
根据给出的土壤修复方案,地块修复工期最短也要7个月,总预算约8936万元。
这既会增加开发商的拿地成本,同时也会影响到项目的建设进度。另外,也不排除部分购房者对曾经污染过的地块有排斥心理,影响后期销售。
总体来看,今年广州首次土拍,就放出了一枚“王炸”。金融城的区位不用说了,本身就没有什么住宅用地,宅地非常稀缺。
金融城核心区和东区在售的住宅,也就江源半岛和合景臻溋名铸两个盘,价格都上了10万+。而金融城在售的商办项目,不少临江大平层甚至去到了20万+,楼市前景非常看好。
所以,即便两宗地没有一线江景,其优质程度也可与去年越秀以7.6万/㎡的地价拿下的琶洲西区宅地可比拟,引起争抢也会是意料中事。
后期,我们也将会持续关注地块出让情况。
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