大湾区由广州、深圳、佛山、东莞、惠州、中山、珠海、江门、肇庆及香港、澳门9+2个城市组成。香港、澳门暂且不谈,湾区9个城市潜力又在哪里呢?
人口变化正在影响着楼市。
据七普数据显示,整个大湾区人口净流入约4000万人,其中广深两地合计净流入就超过2000万人。
其中,广东省人口年轻化特征显著,东莞、深圳、中山、广州、佛山和珠海6城劳动年龄人口占比均达到70%以上。
人口年轻化说明城市在释放着人口红利,人口机械增长将带动楼市需求增加。
其次经济的发展也跟楼市息息相关。
2021年,在这只有5.6万平方公里的大湾区,却创造了10万亿元的GDP。此外大湾区共有2000多家上市公司,25家世界500强企业,超过了纽约湾区、旧金山湾区。
2021年,佛山、东莞GDP均突破万亿,深圳、广州更是在3万亿附近。而在强劲经济基本面支撑下,深圳、广州、佛山和东莞人口虹吸不断增强,在这基础之上,大湾区楼市前景依旧值得期许。虽然短期成交下滑,但是依旧长期向好。
回顾2022年,楼市跌宕之年。
2023年伊始,政策利好,楼市向好,作为全国人口虹吸第一的大湾区,究竟哪些区域值得入手呢?
大湾区的楼市,基本围绕广深展开。只有广深行情起来,购买力才会外溢。广州带动佛山,深圳带动惠州、东莞、中山。而珠海是独立行情,不依托广深。
近期,随着全国政策利好,佛山、东莞随之也放开限购,现今9城的购房政策如何?先奉上大湾区9城最新的购房政策汇总:
大湾区9城,有价值的板块并不多。
1、深圳前海(参考均价:9万+/㎡)
前海2010年开始建设,至今13年,被国家发改委定义为享有计划单列市的行政定位(副省级),是深圳未来的“城市新中心”(来源:深圳市十四五规划)。根据部署,前海还将是深港合作先导区、体制机制创新区、现代服务业集聚区、结构调整引领区。国家定位极高。
2021年,前海总面积由14.92平方公里扩大至120.56平方公里,扩容了8倍。
深圳前海
前海主要发展高端金融产业,建设城市新中心。今年商业楼宇林立,住宅用地屈指可数。前海土地紧缺,在这寸土寸金的土地上,高端产业吸引的是高知人群的注入。
在2009年,前海诺德假日花园开盘,均价1.2万元/㎡。至今,该小区最新成交单价约12万/㎡,十年就翻了十倍。
前海临近香港国际机场和深圳机场两大空港;其次规划中的深港机场铁路(规划),该线规划穿过海底,未来前海可在10分钟内抵达深圳机场、香港机场,25分钟抵达香港中环;还有穗莞深城际线、深圳地铁1号线、地铁5号线、前海枢纽站等交通设施也将在这里与整个珠三角紧密地联系在一起。
定位、产业、交通,都处于湾区高位,前海将是大湾区最具潜力的板块。
2、广州南沙(参考均价:3万+/㎡)
南沙的定位不亚于前海,南沙定位为广州唯一城市副中心,隔岸就是深圳。南沙作为深中通道(在建)广州的唯一出海口,待2024年建成通车后,南沙万顷沙将会与前海、大空港、会展中心实现无缝连接,实现广深两城的联动。其次通过地铁18号线和22号线,万顷沙将连接着广州的城市中心。
在建设的深中通道 图源:深中通道发布
南沙的房价,相比于深圳前海的9万+,珠海横琴的5万+,最低只有3万+,属于湾区一线城市中低位。
南沙现今在经济增量、产业进驻和配套兑现方面都给出了满意的答卷:
2019年以10.5%的GDP增速位列广州第一;
目前有172个世界500强进驻南沙,高于天河的140家;
全广州千亿工程项目有超半数都进驻南沙,其中有94.91%用于大湾区建设的推进。
2023年伊始,南沙再登央视新闻,力争2025年达2万亿产业集群,其发展可期。
3、佛山三山新城(参考均价:3万+/㎡)
2018年佛山GDP就已经过万亿了。如今佛山GDP在广东省内排名前三,仅在深圳和广州之下。
广佛两个城市的市区,地理距离只隔了10多公里。据广州市规划和自然资源局《2021年广州市交通发展年度报告》,广佛两市平均每天就有174万人次互访量,创造广佛都市圈生活样本。
广佛现有三条地铁互通,按规划,未来将有15条跨城地铁互通互联。
而佛山的三山新城,属于典型的临广区域,北临荔湾,东接番禺,距离珠江新城的直线距离仅约15公里(据百度地图)。
主要的交通枢纽有南海新交通、佛山2号线。南海新交通连接千灯湖、平洲、三山新城、广州南站,从三山新城10分钟即可到达广州南站。
当下的佛山不仅经济在大湾区前列,还不限购,首付比例、房贷利率等也对购房人相当友好。
4、东莞滨海湾新区(参考均价:3万+/㎡)
东莞是一座经济、产业、人口都很发达,且区位优势明显的城市,同时也是新一线城市。
据《东莞市推进基础设施现代化“提质提标提速”三年行动计划(2022-2024)》,其中提到的深圳10号线东延(东莞段)(规划)、深圳11号线北延(东莞段)(规划)、深圳6号线支线北延(东莞段)(规划),这将给东莞带来深圳更多外溢利好。
产业方面,滨海湾新区仅用了4年时间,总投资额已超4550亿元。目前,东莞滨海湾新区已引入OPPO、vivo等一批高新企业,推进建设OPPO智能制造中心、OPPO芯片研发中心、vivo智慧终端总部、OPPO全球总部等项目,这将进一步推进东莞新一代信息通信产业的基地建设。
东莞滨海新区 图源:东莞滨海新区公众号
2022年8月,广东省都市圈国土空间规划把东莞滨海湾新区和深圳会展海洋城组团,定位为深圳都市圈的国家现代服务业与头部企业节点,城市发展将与一线城市看齐。
5、惠州大亚湾(参考均价:2万+/㎡)
惠州,虽然一直在降价,但其价值依旧在临深。
临深的大亚湾和惠阳,与深圳坪山相邻,不论是开车或是公共交通都是相当便利的。在坪山、龙岗长期生活工作的刚需首先会外溢到惠州临深片区。
大亚湾在地理位置而言,是要优于惠阳的,大亚湾不仅临深,还临海。据“十四五”规划,惠州全域进入深圳都市圈,而临深的大亚湾最先享受到都市圈的红利。
其次是交通,深圳地铁14号线、地铁16号线已经通车,其中位于惠州的沙田站、田心站可直达深圳。还有深大城际轨道(深圳机场至大亚湾)深圳段(在建)预计2026年通车,去深圳机场仅需四十分钟!
最后是大亚湾的产业,大亚湾西区临近坪山产业群,深圳六千亿新坪山发展规划经辐射大大亚湾,还布局了千亿级的新兴产业园,都预示了大亚湾临深区域未来发展的新趋势。
6、珠海横琴自贸区(参考均价:5万/㎡)
2022年上半年,横琴的GDP为223.93亿元,同比增长2.5%。据官媒报道:在2022年间,横琴医院为澳门居民提供诊疗服务超8000人次;就读的澳门学生同比增长66%;澳门单牌车通过横琴口岸出入境达69万辆次,且全面放开澳门非营运小客车出入合作区配额(来源:横琴在线)。无一不在说明,横琴与澳门的生活融合。某种程度上,横琴也变成了澳门的外延和扩充。据数据显示,2020年,横琴新增澳门企业达1395家,同比增长67.5%,澳门企业合计3575家,是内地澳企最为集中的区域。
横琴粤港澳深度合作区 图源:横琴政务
交通方面,珠机城轨横琴至珠海机场段(在建)是横琴连接市区、西区甚至粤港澳大湾区的交通要道。从拱北去横琴最快仅需15分钟。
在横琴岛上除了有澳门大学在这里开设了新校区,且澳门科技大学、澳门城市大学等澳门教育机构也纷纷登陆横琴,还建立各自的研究院所。这些产业人口都将成为横琴发展的人才动力。
横琴依托澳门,产业及人才都将获得进一步升级。
7、中山翠亨新区(参考均价:2万/㎡)
中山与深圳隔江相望,同样承接的深圳的外溢。
据《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》确定的重大基础设施项目深中通道(在建),连接着深圳前海、广州南沙、珠海横琴以及中山翠亨的重要交通枢纽,也是粤东通往粤西交通大动脉。深中通道预计2024年开通,届时,从中山坐公交预计最快30分钟可直达深圳。
中山翠亨新区成立于2013年,位于中山东部临海区域,与深圳前海隔珠江相望。待深中通道开通,翠亨新区或将成为前海外溢的选择。
2021年,翠亨新区就实现地区生产总值195.20亿元,同比增长16.8%。目前全区拥有国家产业基地37个,省级科技专业镇18个,主导产业为生物医药与人工智能,打造新兴产业集聚。
翠亨新区还拥有山、海、湖、田、林、湿地等多种生态资源,享有全长约26公里的滨海岸线,占全市海岸线的93%,未来将打造宜居之城。
以上,湾区买房刚需首推广州、佛山、东莞,现房价还很友好,后两者作为新一线城市,经济实力也很强韧;豪宅需求推荐深圳,一线城市配套成熟;临深片区首推惠州,既能享受深圳发展红利,居住环境也很不错,且现惠州房价内卷,价格红利,临深刚需可下手;珠海适合工作在澳门的购房者,现澳门房价约9-10万/㎡,与珠海差价2倍,澳门、珠海生活也很便利;中山待深中通道开通,交通兑现,深圳的刚需也可以考虑中山。
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