继中央政治局会议定调消存量、优增量以来,5月中央多部委明确发声支持地方政府收购存量住房和土地,相关金融部门出台多项信贷支持政策,地方层面积极跟进,上海、深圳等一线城市进一步优化住房限购政策,二线城市解限潮持续扩围,各地购房补贴、信贷支持、征收安置等刺激性利好政策频出,房地产开启新一轮调控窗口期。当前,行业整体市场仍处于下行区间,多项指标持续负增长,一级市场整体热度仍低,合肥及地市土地多以低溢价成交,品牌房企布局意愿仍较低,本土房企为土储主力,新房市场销售压力仍大,五一节后全省商品住宅新增供应量回落明显,整体成交规模仍处较低水平,5月合肥、淮北、蚌埠等城市出台多项楼市利好政策,但短期内客户观望情绪仍重,后续随着政策细则的逐步落地,整体市场成交有望改善。
注:受篇幅限制,具体数据部分和完整案例分析均未放在本文中,如有需要,请联系合富研究院,谢谢!
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01
宏观背景回顾:中央出台多项重磅政策,新一轮调控窗口期开启,整体市场持续承压
01 |政策环境 |
1)政策环境/中央层面:消存量、防风险,支持地方“以需定购”回购存量住房及土地,促进行业平稳健康发展
2)中央层面/信贷支持:中央加大信贷支持力度,促进购房需求释放,首付比、公积金贷款利率下调至历史低点
3)政策环境/地方层面:各地积极落实“消存量”思路,一线城市限制性政策解绑,新一轮托市窗口期开启
4)地方层面/安徽政策:合肥、蚌埠等城出台新政,政策覆盖面较广,着力降低购房成本、刺激购房需求释放
02 |经济及房地产宏观指标 |
1)社融规模及人民币贷款增量:政府债发行偏慢,叠加季节性因素影响,新增社融罕见负增长,居民端信贷需求仍疲软
2)房地产及住宅投资:房地产开发投资跌幅持续扩大,行业开发信心仍显不足,市场全面复苏难度仍高
3)开发指标:开发节奏有所加快,各项开发指标跌幅收窄,但仍处下行区间,行业开发热度仍较低
4)房企资金来源:房企自筹资金及销售回款小幅回升,房企到位资金跌幅有所收窄,整体资金压力仍存
03 |全国市场形势 |
1)土地购置情况/城市群:京津冀拿地热度有所提升,长三角仍是房企布局重点,国央企土储积极性居高
2)土地购置情况/典型城市:典型城市土地成交金额同比下跌,一级市场整体热度仍较低,土地成交分化明显
3)全国商品房销量:行业销售规模持续缩减,整体市场观望情绪仍浓,去化节奏缓慢,市场下行压力未减
4)各级城市住宅销量:各线城市前五个月住宅销量同比下滑,5月环比跌幅有所收窄,整体市场下行态势持续
5)全国商品房待售情况:行业销售持续低迷,全国商品房待售规模持续攀升,市场去库存压力突出
6)70城房价:房价环比下跌城市达64城,各线城市新建商品住宅价格持续下行,环比降幅均有所扩大
7)20强房企业绩:1-5月典型房企销售业绩同比全面下跌,同比跌幅有所收窄,整体销售形势仍较严峻
04 |宏观背景小结 |
1)政策环境:落实中央政治局会议消存量、优增量重要部署,多部委发声支持地方政府收购存量住房和存量土地,央行、金融监管总局等金融部门出台了降首付、下调利率等重磅举措,地方层面调控持续深化,限制性政策解除范围持续扩大,购房补贴、信贷支持等刺激性利好政策应出尽出,房地产进入新一轮调控放松期。
2)宏观经济:宏观经济运行总体稳定,部分指标受节假日错月、上年同期基数较高等因素影响,同比增速有所放缓,当前国内市场有效需求仍需不足,企业经营压力较大,风险隐患仍较多,整体经济上行压力仍较大,后续随着宏观组合政策效应的显现,内生动能持续修复,市场预期持续改善,经济回升向好基础将进一步巩固增强。
3)全国市场:全国房地产市场仍处于调整转型阶段,开发投资、市场销售等各项指标持续处于负增长区间,房企资金压力暂未有效缓解,拿地积极性仍显不足,市场分化现象有所加剧,行业整体发展形势仍较严峻。5月,中央出台多项重磅利好政策,各地加快跟进落实市场预期有望逐步改善,整体市场销售有望改善。
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02
合肥市场表现:新政助力市场活力提升,新增供应多宗优质宅地,新房成交规模仍处低位
01 |政策环境 |
1)合肥楼市新政:合肥“房十条”政策细则陆续落地,加大信贷支持及购房补贴力度,降低购房成本
2)新政市场表现:房展会集中释放新政优惠,有效促进新房成交,后续政策效力减弱,项目整体成交放缓
02 |土地市场 |
1)重点推介地块:合肥重点推介4400余亩优质地块,涉及政务、省府、骆岗中央公园等优质片区
2)月度供求:“房十条”新政靴子落地,土地市场活跃度明显提升,土地整体供求量上涨明显
3)5月成交地块:土地成交热度偏低,房企参拍积极性低,地块均低溢价成交,地方国企为拿地主力
4)典型成交地块/BK202404、05号:滨湖金融板块成交两宗纯居住用地,区域配套逐步完善,整体量价支撑度相对较高
5)典型成交地块/XZ202402、03号:地块位于少荃湖东北岸,自然生态环境优良,地块容积率较低,适宜打造低密产品
6)典型成交地块/BH202411号:滨湖卓越城板块开发加速,资源配套持续完善,竞争环境相对宽松,入市潜力较大
7)6月待拍地块:市区供地节奏加快,匹配市场改善型主导需求,部分待出让地块容积率下调
03 |住宅市场 |
1)月度供求:各项楼市政策仍处于落地期,市场观望情绪延续,五月市区新房供求量起势尚不明显
2)区域供求:包河、滨湖纯新盘积极入市,新增供应居高,包河、瑶海在售项目集中,成交占比突出
3)供应面积结构:受供应结构影响,大面积产品显著提升,滨湖、经开、蜀山主力面积均在150㎡以上
4)供应价格结构:受滨湖及经开区高价盘预售拉动,市区供应均价持续上涨,2.5-3万元/㎡供应占比高
5)推盘表现:新政及房展会助力下,房企推盘热情回升,个别热销盘带动整体开盘去化率回升
6)供求排行:
7)库存分析:结转可售规模小幅回升,整体存量水平仍较低,新房市场流速放缓,去化周期有所延长
8)区域库存:多区结转可售存量环比下滑,包河、蜀山库存水平居高,多数区域市场补货空间大
9)潜在供应量:多宗宅地入市补给,潜在供应环比略有回升,多区存量不足50万方,整体存量压力较小
10)分板块潜在供应量:多数板块存量较低,市区竞争环境宽松,主力货量集中于南淝河、少荃湖等板块
04 |市场小结 |
1)土地市场:5月供地节奏明显加快,新增供应近800亩优质宅地,多数地块区位优质,竞拍门槛较低,配建要求少,综合开发价值较高,房企可积极关注。本月滨湖、新站、包河均有居住用地成交,但多为本土国企低溢价收储,房企对市场整体预期仍较低。近期政策密集出台,从短期销售情况看,房企销售压力仍未有效缓解,资金面依然承压,房企对地块的筛选及风险把控严苛,置地积极性仍未被激活,土地市场整体热度仍偏低。
2)住宅市场:5月合肥出台“房十条”新政,随着政策利好刺激及房展会优惠集中释放,市场活跃度有所提升,房展会后政策效力减弱,项目成交逐步乏力。具体市场表现来看,本月多个纯新盘积极入市,热点项目销售表现较突出,开盘平均去化率低位回升,成交规模仍处较低水平。现阶段市场主力供应为改善型产品,购房总价门槛偏高,各项政策处于落地期,客户观望情绪依然严重,短期内政策对整体新房市场流速提振效果有限。
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03
地市市场表现:地市新增供地量超千亩,新房成交环比有所回升,整体市场下行压力仍大
01 |政策环境 |
1)政策环境:淮北、蚌埠等城市出台楼市新政,主要涉及信贷支持、购房补贴等,政策力度相对一般
02 |土地市场 |
1)月度供求:地市整体供地量明显上扬,土地成交持续低迷,多城成交量不足百亩,芜湖地价领跑
2)成交分析:纯居住用地为成交主力,整体地价水平有所回升,1500元/㎡以上楼面价占比小幅扩大
3)典型城市/亳州市:区域新房库存规模大,土地整体供求量持续下滑,2024年仅成交一宗小面积商住用地
4)典型城市/阜阳市:土地市场活跃度走低,5月仅成交1宗小面积商业地块,城南新区一宗居住地块待出让
5)典型城市/芜湖市:土市活跃度有所提升,5月供求量环比上扬,近百亩居住用地成交,地价领先其他城市
6)典型成交地块/芜湖市2403号:镜湖老城区小面积居住地,区位条件优越,周边配套成熟,由合肥中建国际底价竞得
7)典型城市/铜陵市:2024年以来区域供地节奏大幅放缓,土地成交热度较低,5月无经营性用地供应成交
03 |住宅市场 |
1)月度供应:节后房企推货节奏有所放缓,整体新增供应量环比回落,芜湖、宿州等城为供货主力
2)月度备案:地市整体成交规模有所回升,多城备案量环比上涨,芜湖、亳州等城市场份额相对较高
3)月度均价:地市整体市场下行趋势不改,各地持续”以价换量“,地市成交均价延续下滑走势
04 |地市市场小结 |
1)土地市场:5月地市供地量逾千亩,个别城市集中供应拉动下,整体供地量环比涨幅显著,多数城市仍以小规模供地为主,土地成交热度持续低位,受成交结构影响,平均地价水平环比有所回升,本土房企仍为拿地主力。当前地市整体市场发展难度仍较大,新房销售持续承压,房企布局意愿低,土市低温态势短期内难以逆转。
2)住宅市场:受五一节前集中预售影响,5月新增供应节奏有所放缓,芜湖预售积极,为本月地市供应主力,房企以价换量持续,叠加节后集中备案影响,地市成交总量环比小幅上扬,但整体仍处较低水平。地市市场热度持续较低,楼市利好政策及房企让利促销对成交促进作用仍偏弱,整体市场恢复动能不足,下行态势持续。
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