最近两会召开,不少代表们的提案务实接地气,引起广泛关注。在房地产方面,有代表建议取消商品房公摊面积,还有提案建议取消期房预售制度。加上悬而未决的房地产税,我们看看,这三个楼市大难题,今年会不会解决?
一、取消公摊
今天上午,“建议取消商品房公摊面积”话题登上新浪微博热搜第一,引发广泛关注。
全国政协委员洪洋提议,公摊面积看不见、摸不着,而百姓却为它承担了高额费,建议取消商品房公摊面积。对于我国大部分省市来说,目前购买的房屋面积包括两个部分:套内面积+公摊面积。对于公摊面积占比,法律法规没有详细的上限规定,使得一些开发商大胆地扩大公摊面积。几年前,网络曾经爆出公摊占比达50%以上的新闻,被网友称之为史上最牛公摊面积。
从全国看,一二线城市公摊系数约在15-25%之间,而很多不规范的城市有超过30%的住宅公摊系数。
公摊大,得房率低,各项服务收费贵(物业费、取暖费、公摊水电费等),成为购房者相当头疼的问题。那么,取消公摊面积,有可能吗?目前来看,今年取消的可能性不大。首先,会造成房价上涨。假设公摊面积占了25%的话,一般来说,那每平米的房屋价格等于也降低了,取消公摊面积之后,房价每平米至少要涨上25%。例如,算公摊18000一平,不算公摊22500一平,人们心理上肯定接受不了。其次,已售商品房如何计价成难题。如果取消了公摊,按照公摊面积购买的商品房,该按多少平卖,也是一个问题。
注:公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积;套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台建筑面积
第三,物业费等服务费收取可能更贵。
取消公摊以后,小区除了房子里面,其他区域都是开发商说了算,包括大堂、楼道、电梯等都是开发商的,物管费可能会更贵。尽管2002年8月1日,重庆率先强制实行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策,保护购房者的合法权益。但是,在全国范围内取消公摊面积,距离正式通过还有很长的路要走。
二、取消期房预售
三、面对“期房维权”频发问题,结合“房住不炒”理念,施卫东建议,加强期房销售监管,逐步取消期房制度。
回归原点,期房预售为什么会产生?
事实上,期房预售,解决了在资金短缺的情况下,短时间内建造大量的房子的难题。
开发商通过银行贷款或者发债等方式弄到第一笔买地的钱,之后通过开商票方式找材料生产和供应商供货,再找建筑商赊账盖房,房子还没建好就开始卖了。购房者只需要给个两三成首付,剩下的70%或者80%房款找银行贷。开发商拿到首付及银行的按揭贷款后就可以归还之前的借款了。全盘下来,即使没有启动资金,开发商也能建房卖房,完成空手套白狼的操作。在楼市去杠杆的背景下,开发商资金紧张,挪用预售款导致期房销售项目烂尾的事不断发生,保交楼成了地方政府的重点民生工程。这样一来,取消期房销售的呼声日渐高涨。事实上,在海南,已经于2020年开始,全岛落实了现房销售制度,不允许预售。
在我国的一些城市,也在个别地块上做了实验。如深圳、北京,在卖某几块地的时候要求现房销售。如果在全国推行现房销售的话,恐怕一时半会难以实施。
首先,开发商资金成本上升,加重开发商困难。现房销售意味着投资回报周期拉长,回款时间从预售制下的数月延长至2-3年。对于流动性紧张的开发商来说,无异于雪上加霜,破产风险翻倍。
其次,资金成本转移到房价,推高房价上涨,不利于楼市回暖。从预售制转为现房销售,开发商需要支付更多利息给银行,资金利息转嫁到房价里,楼市回暖将更加困难。
最后,实行现房销售而带来的房价上涨的风险,并不利好于购房者。
所以,预售制短期内不会取消,但是各地收紧监管、出台防范烂尾楼风险的政策是必要也是必然的。
三、房地产税
在今年的政府工作报告中,已经找不到有关“房地产税”的部分。尽管“推进房地产税立法”被写进了“十四五”规划纲要,但在去年公布的2021年度立法工作计划中,并未提及房地产税。我们预判,今年的年度立法工作,房地产税立法大概率不会出时间表。首先,就目前市场的形势来看,房企暴雷风险仍在高位,楼市观望预期比较浓厚,市场信心并没有完全建立起来。虽然从数据上看,2月份部分城市回暖,北京、广州、杭州、合肥、福州、天津、珠海、成都、西安等一二线城市都有明显的回暖。但深圳、南京、苏州、石家庄、沈阳、长沙还在跌,受疫情的困扰,深圳新房基本没有访客。
其次,房地产税出台虽然不影响房价长期走势,但确实会影响短期市场情绪。面对冷热不均的楼市,以现在的行情,一旦开征房地产税,楼市小阳春恐怕不保。所以房地产税落地的时间点,估计要等市场再稳一点,热一点之后,才会择机出台。专家建议,要建立房地产税开征的适应性预期,避免房地产税开征引起市场过度恐慌;凝聚开征房地产税的最大共识,明确房地产税对经济转向高质量和可持续发展的重大意义;建立房地产税缴纳的激励约束机制。
综上,楼市的三大难题,公摊、预售制和房地产税,短期内难以快速解决,小范围局部试点是允许的。
乐观来看,这些问题已经走在了解决的路上,只不过需要一些时间。
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