近两年,多家房企相继爆雷,楼市面临严峻形势,中央多次发声维稳楼市,楼市似乎要迎来春天了!
3月5日,国务院政府工作报告指出,继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
2022年政府工作报告再次提及“房住不炒”,代表了房地产调控的基础不会变化,房地产市场的整体稳定依然是调控的主要方向,房地产市场不会出现明显大涨。“房住不炒”也代表了未来楼市政策将依然打击投资投机,对真实居住需求保护,未来微调的政策也有利于刚需。
央行出手稳楼市
2021年10月15日,央行金融市场司司长邹澜在发布会上表示:今年前三季度,个人住房贷款发放金额保持平稳,与同期商品住宅销售金额基本匹配。
其中,少数城市房价上涨过快,个人住房贷款投放受到一些约束,房价上涨速度得到抑制。
房价回稳后,这些城市房贷供需关系也将回归正常。
央行明确表态所在城市的房价稳定下来,个人房贷或将恢复正常。这无论是对于个人还是放弃来说,都是一项重大好消息。
对于房企来说在三道红线管控下,房企现金流动变慢,出现紧俏局面,房贷约束导致很多地产项目卖掉了也很难回款,对房企现金流影响巨大。贷款政策放松,对房企最后一季度销售、回款均比较有利。
对于购房者来说,房贷速度加快,在购房问题上能够除去很多麻烦,也会相应缩短时间成本。
邹澜还指出:近期个别大型房企风险暴露,金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降,出现了一致性的收缩行为。房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑,这种短期过激反应是正常的市场现象。
部分金融机构对于30家试点房企,三线四档融资管理规则也存在一些误解,也一定程度上造成一些企业资金面紧绷。央行和银保监会已指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。和上次发声不同的是,这次说明了问题,明确要求保持信贷平稳投放。
保障刚需信贷需求
2021年10月21日,银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在国新办举行的新闻发布会上表示,要督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求,配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度,房地产贷款增速稳中趋缓。
“保障好刚需群体信贷需求”刘忠瑞强调,要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。目前,银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。并且要严肃惩治违法违规行为。
银保监会会同住建部和人民银行联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,指导各地开展专项排查,做好违规问题的整改问责,经营用途贷款违规流入房地产领域的问题得到了有效的遏制。持续四年开展全国性房地产专项检查,对发现的违规行为依法进行处罚。不仅是中央,多城也积极出台各项政策来维稳楼市。
多地吹响“救市”号角
买房首付方面,全国超15个城市下调了购房首付比例。不仅如此,广东惠州和湖南郴州,还率先开启了零首付。
珠海市推出了《人才友好青年友好行动计划(2022-2024年)》,其中明确表示,一类人才最高可享受600万元住房补贴、80万元生活补贴、3.8万元租房补贴等“住房奖补”。据不完全统计,新年以来短短10天,实施购房补贴政策的城市已超过6个,包括珠海、保定、赣县、长春、昆明、玉林等,平均下来不到两天就有一个。
2022年,很有可能成为各城市“救市”的大年。往前推一推,从去年第四季度开始,就已有不少城市玩起了“花样救市”。还有黑龙江哈尔滨、浙江金华、安徽芜湖、广西南宁、湖北荆门.....
手段也是纷繁复杂,有的直接给现金,像什么人才补贴、多孩家庭购房补贴……
也有通过减免契税,放宽公积金购房条件等方式间接补贴的城市。
比如河南新乡发布鼓励新政,11月8日起进行为期一个半月的购房鼓励,期间给予购房契税20%的补贴。
11月30日,河北昔日省会保定市,也发布了鼓励购房的政策,不过保定的购房政策,局限于被动式超低能耗商品住宅,购买这类住房,可以获得更高的公积金贷款。
当然无论是直接发钱,还是间接减少购房交易成本,都是站在买房者的角度,对于救市很多城市的手段则更加直接,发布“限跌令”为市场托底。
从2021年8月岳阳出台首个限跌令开始,截至12月底,全国已有22城发布了“限跌令”,包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等。
看到这里,你会发现:“花样救市”的城市其实多集中在三四线城市,有不少城市,比如海安、桂林、惠州以及哈尔滨,发布限跌令的同时,还在发放购房补贴。
另外今年,山东省菏泽市工行、农行、建行对于个人住房贷款首付比例采取调整。当地多家银行及中介机构表示,个人住房贷款首付款比例的确于近期有所调整,“无房无贷”(名下无住房且无个人住房贷款记录)的购房者,在认购普通住房时,可享受最低20%的房贷首付比例,较此前下降10个百分点。
业内人士分析称,菏泽此次调降符合央行此前发布的政策,非限购城市房贷首付的门槛最低可至20%。整体来看,首付比例下调有利于提振当地楼市交易活力,同时对于其他多地具有较强的信号意义,满足首套房刚性需求将成为未来政策变化的主要发力点。
由此可以看出,此次多城打响了住房按揭贷款降首付的第一枪,这也和当前房地产市场形势、金融形势的变化等有关。”
强调行业“稳”字当头
目前各城释放出来的信号非常明确,那就是,房地产调控最严厉的阶段要过去了,因为房地产的温度已经降下来了。
“金三银四”之际,楼市因多方因素持续降温,虽然有效打压了炒房势头并将推动部分房企改变过去“高周转+高杠杆”的经营模式,但也在一定程度上“误伤”了部分真实需求。同时,由于市场转冷迅速,部分地区开始出现过快降温之势。
在行业发生深刻变化的前提下,地方政府为防范楼市过冷而采取的边际放松,将有利于稳定房地产市场,但房住不炒、一城一策依然是主旋律,“稳”依旧是调控的核心。
当然合肥楼市也会迎来新的拐点!接下来的金融政策会适当放松,银行表示政策宽松,二手房放款速度加快,后续会有多家银行跟进。新一年的集中供地,房企有充足的资金拿地,当然实力强劲的房企依旧是主力军。贷款放松,并不意味着二手房房价会重新上涨,根据全国多个城市的指导价执行情况来看,合肥上涨过快的二手房小区,房价呈现下降趋势。
结语
在行业发生深刻变化的前提下,地方政府为防范楼市过冷而采取的边际放松,将有利于稳定房地产市场,但房住不炒、一城一策依然是主旋律,“稳”依旧是调控的核心。
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