目前两会正在召开,整体上看,2022年内外形势更趋复杂严峻,“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力突出,风险挑战明显增多,经济下行压力加大,必须爬坡过坎,“必须”二字体现出政策决心。
政府报告提出要把稳增长放在更加突出的位置,76个“稳”字为近十年来的新高。
2022年宏观经济发展主要预期目标是:GDP增长5.5%左右,城镇新增就业1100万人以上,城镇调查失业率全年控制在5.5%以内;居民消费价格涨幅3%左右;进出口保稳提质;居民收入与经济增长基本同步。
今年政府工作报告涉及房地产的相关表述如下:
“继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”
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关键词:“房住不炒”和“三稳”
延续往年提法,仍然维持“房住不炒”和“三稳”的总基调。住房与民生密切相关,中央“房住不炒”底线明确。同时,房地产也是经济稳增长的重要领域,因此行业主旋律依旧是维稳。
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关键词:支持合理需求、促进良性循环
今年报告尤其提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”、“因城施策促进房地产业良性循环”。
自去年12月中央政治局会议首提“促进房地产业健康发展和良性循环”后,今年首次写进政府工作报告,关键意图在于修正行业非良性循环,防范发生系统性金融风险,引导房地产稳定、持续发展。
近段时间,从中央到地方也在积极促进房地产良性循环:
释放积极信号
银保监会主席郭树清肯定房地产金融降杠杆成果,表示“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”;并强调房地产平稳对稳增长的重要性,“不希望房价调整得太剧烈,对经济影响太大,还是要平稳的转换”,整体说法更温和、积极。
房企资金纾困
一方面,制定全国商品房预售资金监管办法,引导优化预售资金使用,有望为房企现金流“解压”;另一方面,房企融资持续改善,继国央企后,优质民企开始陆续发债。
支持合理需求
近期多地行业政策出现调整,整体导向满足合理刚需和改善性需求。如郑州,取消“认房又认贷”,改善购房申请贷款执行首套房贷款政策;山东菏泽等多地,降低首付比例;青岛即墨,二手房限售期从5年缩至2年等。
3月4日,银保监会和央行联合发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》,明确提出支持商业银行因城施策执行好差别化住房信贷政策,合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准,合理满足其购房信贷需求。
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关键词:保障性住房
去年两会完善了住房制度的内涵,即市场与保障体系“两条腿”走路,租购并举,覆盖商品房、保障性住房等。今年以来,“保障性住房”更加频繁出现,多省市在“十四五”住房发展规划中明确保障房的建设目标,其中主要为建设保障性租赁住房。
而央行和银保监会更是明确保障性租赁住房贷款不纳入房贷集中度管理,鼓励金融机构加大力度。在土地、金融端等配套支持下,保障性住房将持续发力并落地。
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关键词:房地产税
此外还有一点值得关注,2019年政府工作报告提出了“稳步推进房地产税立法”,但随后的2020年、2021年以及今年政府工作报告都没有涉及房地产税。
去年10月,全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作;12月,财务部部长刘昆强调,房地产税立法工作需循序渐进,稳妥推进;但自此之后,再未有相关进展动态。
房地产税试点,应属于“有收缩效应的政策”,从稳定预期来看,试点工作节奏大概率将放缓。
小结
对于房地产,发展依旧平稳,房价回落已无任何可能,延续去年底以来的“温和呵护“态度,预计下阶段政策将加大力度,更多城市围绕“支持更好满足合理住房需求”、“因城施策促进良性循环”积极发力。
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