2月19日,山东菏泽一张建行的内部文件在网络中传开,意思就是首付降至2成,随后,晚上财联社、中新经纬等媒体纷纷报道,也证实了文件的真实性。随后,晚上财联社、中新经纬等媒体纷纷报道,也证实了文件的真实性。
限购限贷限售都是房地产调控的关键政策,此次菏泽放松限贷的政策意义非常大,如果房贷首付降低,意味着楼市不行的地方,同时又不是重点城市的,可以自主放松房地产调控了,所以这是一个巨大的信号。且根据上证报消息,除了菏泽,全国已经有一些城市默默降低了首套房贷利率及首付比例。据业内透露,此轮调整城市均为非“限购”城市,是由当地地方住房、金融职能部门根据因城施策原则共同决定调整。
而最近类似的这些类似“救市”政策有点多,多到什么程度——有业内人形容:真有点2014年又要来了的感觉。
国家统计局数据显示,2014年全国商品房销售额和面积一直在下降;媒体资料显示,那一年房地产实在“不景气”,以至于后半年的“救市”非常多,如松绑限购、7折房贷、降息降首付等。在那之后,就是2015年的浮浮沉沉和2016年的“一夜暴富”。时间线连起来看,未来两三年的房地产行情确实很令人期待似的。
01 降房价
刚刚更新的70城房价数据显示,70城中有28城新建商品房住宅价格环比上涨,持平或下跌的则占据了大多数,约占60%。
简言之,大多数监测城市的新房价格较上月均下跌,国家统计局年报显示,自2021年2月起,全国房地产开发景气指数便一直下降,截止年底,已低至100.36(2016年12月景气指数为101.02),这是在向“不景气”回落。还有不少是像合肥这样“数月连跌”的。
去年1-12月份的销售面积和销售额增速也在向下走,销售额增速从年初的133.4%跌至4.8%。可以看出,景气指数和销售增速的走势基本趋同。是否可以理解为,去年一年,国民对商品房的购置意愿一直在降低?这或许会是2022年“救市”频繁的主要背景之一。
02 降首付
统计数据显示,2022年以来,包括人才政策、多孩购房政策和公积金政策在内,全国房地产调控政策累计出台次数超过80次。较近的一次,就是起于菏泽的降首付政策。
2月18日,菏泽市建设银行、中国银行、农业银行支行信贷部门的工作人员向媒体证实:菏泽市个人住房贷款首付比例下调,“无房无贷”购房者首付比例从之前最低30%降至最低20%。
还有重庆和江西赣州,不少银行也已经将首套房贷首付比例降至20%。其中,重庆一直以来都有实施2成首付的政策,只不过是针对首房首贷且信用资质良好的购房群体。而广西南宁调整的是二套房首付比例,规定“执行第二套房公积金贷款政策的,首付款比例不得低于住房价值的30%,即可贷额度不高于住房价值的70%。”同时,第二套房公积金贷款的最高额度为60万元。
虽然首付比例下降并不意味着买房成本减少,尤其是在房价上浮的情景下,越少的首付往往还意味着越来越高的还贷压力。但对于特定购房群体来说,首付比例下调意味着购房门槛降低,这可能会使购房意愿大大增加。而对于开发商来说,首付比例降低,虽然可能会使回款周期延长,但也同时意味着客户签约增加,一定时期内,销售额和销售面积会明显增加。
03 降利率
价格降了、首付比例降了,贷款利率也降了。1月20日,央行发布新一期LPR:贷款市场报价利率(LPR)5年期以上LPR为4.6%。这是时隔21个月后首次下降,下降了0.05%。当时有业内人推测:银行利率也会下调。但去咨询银行方面,得到的回复却还是:没有下调。可是银行的
日前,央行发布了新一期LPR,与1月持平,没有变化。但商业银行的态度已经变了。昨日,四大行同步下调广州地区房贷利率。其中,首套房利率从此前的LPR+100BP(5.6%)下调至LPR+80BP(5.4%),LPR+120BP(5.8%)下调至LPR+100BP(5.6%)。
再早前,合肥多家银行也已经下调利率。建设银行、光大银行首套房贷利率已经按照5.83%执行,二套房降到6.32%;农业银行、渤海银行刚需首套房降至5.83%,二套房暂时不变。而浦发银行、邮政储蓄银行、华夏银行及民生银行则表示“后期可能会下降”。虽说从5.88%降到5.83%,每月不过是少还几十块,杯水车薪。但本质上,这种利好在叠加首付、房价及宽松政策的影响之后,确实会刺激购房意愿增长,达到“救市”效果。
一系列的政策消息,其实目的很明确:给市场信心,给楼市打上几针肾上腺素!,有人在期待重现2014年大规模“救市”,希望能再经历一遍2015年、2016年的行情。但也有人记得,2016年楼市大热之后,国家统计局局长、发改委副主任宁吉喆在发布了那份全年数据滚烫的成绩单之后,是这么回答记者的:“房地产市场调控要看两方面,一方面要对房价过快上涨、房地产炒作坚决控制。另一方面,也要关注房地产分化的现象。”冷或热或冷热不均,都得“救”,否则,都不能达到“房地产长期稳健”的目标。
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