在很多人眼里,房价上涨的动力是因为“刚需”,准确点说是人口。这话放在十年前确实毋庸置疑,相关研究明确表示,城镇化比例每提高一个百分点,对应着约有1500万人口进城转入非农生产;按七普数据63.89%的城市化率,过去十年城镇常住人口增加2.36亿人,常住人口城镇化率提高14.21个百分点。农民工和大学生来到城市,想扎根,想让小孩上学,住房就是吃饭之外首要解决的问题。
基于此,城市化带来的刚需,不仅是推动房价上涨的核心动力,去年第四季度全国新房成交均价9920元/㎡,目前有23城房价超2万,103县城过1万元,一二线住房价格超过60000元/㎡的情况随处可见,同时也造就了过去楼市中,我们经常看到的“争先买房”的现象。
但是,时间到了2022年,随着现在住房自有率、刚需占比、后续购买力等角度来看,楼市顿时感到“背后一凉”,刚需越来越少了。
首先,9成居民有房!央行数据指出,城镇家庭户均资产317.9万,主要以实物为主,住房占七成,住房拥有率达到96%,对应的金融资产近占比20.4%。这是什么概念?住房拥有率达到了96%,这意味着100人里有96个都有房,总之大家都不缺房。
其次,“接盘者”变少了!我国是人口大国,各行各业都需要劳动力的支持,所以人口数据是很重要的,比如去年三孩措施,就是根据人口增长率和出生率持续走低作出的调整。数据显示,2021年我国人口出生率为7.52%,已连续5年走低。
出生率下降对应着人口增长率下行,说明我国老龄化不断加重,对房地产来说,必然导致后续的楼市购买力不足,但无论怎么变化,最主要关注的还是有没有人愿意买,有人消费价格才有可能回暖,所以城市人口流出还是流入,会成为房价变化的决定性因素。但是,房价基数越高,有能力接盘的人就越少,购买力透支就越严重,一旦没了接盘者,住房市场或只能变成有钱人的游戏。
最后,购房者不敢贷款了!2月金融数据显示,居民短期贷款,减少2911亿元,同比多减220亿元;居民中长期贷款减少459亿元,同比多减4572亿元。为什么长短贷双双负增?表面上看,这个问题的严重性可大可小,毕竟1-2月的居民存款新增5.12万亿的事实摆在眼前,人们爱存钱相对应的就是消费减少,也反映出房地产市场现象:老百姓买房、看房变得越来越理性,以观望为主不愿意买房。
要知道,从去年10月开发贷房贷恢复正常之后,房地产的利好就没有断过,到了今年更是如此,降息、降首付、降利率、货币化,先后推出。货币层面,连续两月降准降息,银行机构不再囊中羞涩,这也促使利率下降;2月103城中有87城利率下调,比如广州六大行联合下调利率,苏州更是降到了4.6%。再看买房门槛降得多低,据统计,至3月1日全国累计有16城发布了不同程度的降低首付措施,包括菏泽、驻马店等地都把首付降到2成;而郑州提出货币化措施,要重走去库存老路,看来地方也是坐不住。
降息、首付、利率、货币化一并袭来,2022年房子该如何买?
短短两个半月时间,尽管降息、首付、利率、货币化这些大招都用上了,但似乎对于购房者并没多大的影响。一系列举措推行下,2月商品房成交面积同比减少27.3%,TOP房企销售额普跌40%以上,1-2月销售均价再次回落。
要么是收入受到影响,买房计划搁置;要么是担心问题期房,索性继续观望。大家似乎有了默契:在楼市环境差的时候观望,等楼市回暖的时候买房。其实这种观念会陷入购房误区。小编认为,对于买房自住的朋友来说,当前市场回调很多城市的房价都出现大幅度的下降,同时连续几年的低迷行情让“卖房子的人”把价格一降在降,因此近几年算是刚需难得的购房窗口。
如果等到回暖再买房,普通人很容易后知后觉,房价早已先一步上调,那些等楼市回暖的人,基本上都会赶上高房价。但这并不意味着可以乱买房,对此可以参考马光远此前提出3个20%定律,即20%城市、20%房企、20%楼盘。
如何理解20%定律呢?其实从城镇化率60%以上,居民杠杆率65%以上可以看出,未来房价还能上涨的城市可能只会在长珠三角、京津冀等热门区域出现,大量的中西部三四线以下城市,大概率会步入漫长的“休眠期”。
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