2022年国民经济在国内外多重复杂环境中艰难前行,宏观经济大盘总体稳定,全国房地产市场下行明显,并对经济增长造成较大冲击,2023年1月份以来,中央多部门重提房地产行业支柱产业定位,地方性支持举措不断加强,以全面提振市场信心。年初安徽省多地进一步深化调控政策,淮北、六安两城欲全面推行货币化安置,地方调控的深度和广度扩大。1月全省土地市场活跃度走低,新房市场分化现象较为突出。春节返乡置业助推下,合肥外围县域成交面有所恢复,地市整体供求量环比全面回升,皖北区域成交量提升明显,但对比历年春节月,整体返乡置业成色仍显不足。2023年,利好行业发展的各项举措将逐步落实执行,市场预期及信心预计也将逐渐修复,热点城市市场热度将逐步提升,整体市场稳步恢复预期较强。
注:受篇幅限制,具体数据部分和完整案例分析均未放在本文中,如有需要,请联系合富研究院,谢谢!
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01
宏观背景回顾:经济稳健运行,宽松调控持续,复苏之路可期
01 |政策环境 |
1)中央层面:中央将优化集中供地政策,在防风险保交楼前提下,政策方向优化,改善房企融资压力
2)优化持续:地方调控持续深入,供应端纾困及需求端支持并行,政策环境延续宽松,提振市场预期
02 |宏观经济运行 |
1)GDP增速:国民经济顶压前行,保持稳定增长,投资对经济带动作用突出,消费及出口增长承压
2)价格指数:中央多措并举加大宏观调控,保供稳价政策发力,供需价格总体稳定,经济秩序良好
3)制造业指数:防疫政策优化调整,生产活动稳步恢复,PMI指数触底回升,实体行业发展逐步向好
4)社融规模及人民币贷款增量:全年社融及信贷增量处较高水平,稳增长政策持续发力,住户部门贷款增加额缩水明显
03 |全国市场形势 |
1)房地产及住宅投资:2022年房地产开发投资总额同比下滑,开发投资跌幅逐月扩大,房企开发动力回落明显
2)开发指标:年内房地产开发指标回落,行业整体开发节奏明显放缓,整体发展形势较严峻
3)房企资金来源:2022年行业融资及销售双渠受阻,房企到位资金同比跌幅较大,融资环境压力较大
4)土地购置情况:房企资金承压,市场预期下行,购地积极性大幅回落,全国土地市场呈量跌价涨态势
城市群:1月受春节假期影响,全国土地成交热度下滑,房企拿地放缓,长三角热度相对较高
TOP20房企:1月全国性房企暂缓拿地,地方企业零星摘地,整体土市热度回落,量价明显下调
5)全国商品房销量:行业销售规模高位回落,住宅跌幅近三成,市场热度显著走低,行业发展压力较大
6)各级城市住宅销量:新年开局各级城市分化延续,返乡置业助力三四线城市环比上涨,整体市场起势偏弱
7)70城房价:70城价格下降城市数量回升,价格下行预期仍主导,二三线城市房价跌幅相对明显
8)20强房企业绩:TOP20房企销售总量同比下滑,多数房企单月销售额普遍走低,建发、越秀涨幅大
04 |安徽宏观市场 |
1)GDP:全省经济抗压恢复,整体保持小幅增长,投资引领作用较为明显,消费态势疲软
2)房地产及住宅投资:全省房地产投资小幅下挫,多数城市投资力度显著减弱,池州、亳州投资小幅提升
3)开发指标:各项开发指标同比均下滑,新开工面积跌幅最为明显,房企投资开发节奏显著放缓
4)土地购置情况:市场整体预期大幅走低,房企置地积极性低迷,全年全省土地购置面积下跌明显
5)商品房销售情况:全省市场持续低迷,商品房销量跌幅显著,合肥销量领跑,池州、铜陵等走低明显
05 |宏观背景小结 |
1)政策环境:1月份以来,住建部、央行等部门持续发声,重提房地产行业支柱产业定位,将“增信心、防风险、促转型”纳入工作重点,多措并举纾困市场和房企,进一步提振需求,地方在供需两端继续加快落实,加速释放住房需求,着力稳市场、稳预期,促进行业复苏。
2)宏观经济:在国内外重重复杂形势下,2022年国民经济顶压前行,总体维持增长,多项主要指标均有所改善,但经济面临的内生问题仍然较多,对经济的制约效应明显,随着疫情防控的加速优化,以及一揽子经济刺激政策的落实,预计后续经济恢复将提速,经济发展动能将增强。
3)全国市场:当前全国楼市仍然面临严峻发展环境,从中央到地方虽出台多重行业纾困及刺激需求政策,但行业下行惯性未变,政策效应显现不足。1月份,多地加大政策扶持力度,给予补贴、信贷等支持,期望借助春节返乡潮推动市场复苏,但市场反馈仍然不足,复苏之路仍然艰难。
4)安徽市场:安徽省2022年经济运行总体平稳、趋势向好,多项指标位居全国前列。房地产行业则延续下行局面,房企投资开发力度减弱,销售去化难度大,市场复苏艰难,为促进楼市企稳回升,多地加大刺激力度,政策效应仍不明显,后续政策或将持续加码。
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02
合肥市场表现:2023年市区供地量近七千亩,春节月市区供需量均下滑,县域成交小幅回升
01 |土地市场 |
1)月度供求:1月合肥土地市场阶段性休整,全市经营性用地供求均挂零,土地市场活跃度低
2)供地计划:2023年市区拟供地量近七千亩,运河新城、省府、大众路及南淝河等热点板块供应集中
02 |住宅市场 |
1)月度供求:新增供应持续放缓,市九区商品住宅供求量明显回落,春节月市场活跃度偏低
2)区域供求:春节月市区供求量普遍下滑,包河区多个纯新盘集中网签备案,区域销售量占比超四成
3)供应面积:市区为新增供应主力,110-130㎡产品占比提升,滨湖、经开等大面积产品占比高
4)供应价格:受供应结构影响,全市均价明显提升,滨湖、高新等区域价格集中在2.5万元/㎡以上
5)推盘表现:纯新盘入市加速,春节月房企推盘量提升,市场竞争形势加剧,平均去化率明显回落
6)1月供求排行:
7)库存分析:库存量环比小幅回升,总量仍处低位,结转存量压力较小,个别区域仍存一定市场空间
8)区域库存:多区库存环比回升,新站、包河库存相对居高,高新、滨湖可售货量较少,竞争压力小
9)潜在供应量:
(1)土市无新增补给,纯新盘加快入市,广义存量小幅回落,外围区县存量压力仍较突出
(2)外围板块潜在供应集中,肥西、长丰、经开潜在存量较高,热点板块潜在存量仍处低位
10)春节期间市场表现:“春节月”市场热度回升,推盘量为近五年最高水平,外围区县返乡置业现象较明显
03 |市场小结 |
1)土地市场:1月份,合肥土地市场短暂休整,全市无经营性用地新增供应、成交。从2023年市区拟供地计划来看,全年涉宅地供应量充足,瑶海、蜀山及滨湖等区供应量或将破千亩,运河新城、省府、南淝河及大众路等板块供地集中,多数地块均有较高开发价值。2023年行业整体预期向好,利好政策持续扶持下,房企融资压力逐步缓解,多数全国性房企布局积极布局将提升,土地市场热度有望复苏。
2)住宅市场:1月合肥商品住宅供求量表现乏力,新盘入市积极性提升,开盘量大幅增加,市场整体竞争形势加剧,个别板块购房门槛提升,客户抗性逐步显现,去化压力加大,开盘去化率下滑。外围县域在春节月返乡置业助推下,成交面有所恢复。商办市场仍处低位运行状态,供需持续低迷,市场活跃度不高。2023年随着各项利好政策的持续深化落地,市场面稳步恢复机会不断增强。
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03
地市市场表现:春节月土地供求活跃度走低,返乡置业带动成交量环比走高
01 |政策环境 |
1)政策环境:多城加大房地产调控力度,普遍加强公积金贷款支持,六安、淮北全面实施货币化安置
02 |土地市场 |
1)月度供求:春节月土地供求基本停滞,地市整体供求量全面下滑,滁州、铜陵供应量相对较高
2)成交分析:多城土地成交挂零,商住用地为本月成交主力,1500-2000元/㎡楼面价占比超七成
3)土地市场/热点地块/芜湖市-2243号地块:中国十七治集团竞得江北大龙湾片区商住地块,周边产业园区集聚,基础配套有待完善
03 |住宅市场 |
1)月度供应:节前房企集中推货,地市新增供应量环比明显上扬,宿州、安庆、阜阳等城为供应主力
2)月度备案:春节月返乡置业促进下,地市市场升温明显,销量环比涨幅超五成,皖北区域提升明显
3)月度均价:房企借助返乡节点,以价换量加大促销力度,各地均价普遍下调,地市总均价环比下跌
4)春节月供求表现:地市新房市场活跃度有所提升,房企推货力度明显加大,整体供求量仍处相对较低水平
5)春节市场表现:阜阳、宿州等皖北城市春节返乡市场表现相对较好,皖南返乡对新房成交促进作用偏弱
04 |地市市场小结 |
1)土地市场:受春节假期影响,1月地市土地市场活跃度明显走低,整体供求量价齐跌,当前地市热度仍处低位,房企融资压力尚未明显缓解,对三四线城市布局积极性走低,地方性平台公司仍为拿地主力。随着金融端相关纾困政策的落地执行,部分房企资金情况将有所缓解,土储力度或将加大,部分热点城市土市热度或逐步提升,但短期内地市整体土地市场成交热度回升可能性仍较小。
2)住宅市场:1月地市销售形势依然严峻,各地政策不断加码,以推动地市房地产市场发展。春节返乡期间,房企加大促销力度,地市整体供求量环比有较明显的起色,皖北区域返乡规模较大,成交量提升尤为明显,皖南区域整体需求规模相对有限,个别城市价格较高,市场面改观较小。春节后,各项行业发展举措将逐步执行落实,热点城市市场或将稳步恢复,个别存量压力较大城市,短期内压力仍较大。
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