2024年全国房地产市场仍面临较大调整压力,三季度以来,中央及多部门持续加码出台支持楼市政策,政治局首提促进楼市“止跌回稳”,进一步释放积极信号,引导并重塑行业信心,楼市政策支持达到空前高度。合肥市场,前三季度土地供求规模仍处较低水平,四季度供地节奏或将加快,热点地块受关注;市场下行压力延续,土地成交热度较低,国央企及平台公司为拿地主力。新房市场流速持续放缓,除少数热点项目外,开盘去化率普遍走低,市场去化压力加大。地市一、二级市场规模持续走低,土市托底现象突出,新房去库存缓慢。9月末,中央集中释放多项重磅利好政策,楼市整体预期略有好转,“十一”黄金周期间,在促销折扣助推下,全省热点项目成交量回升明显,随着政策的不断落实消化,四季度市场形势有望逐步改善,短期市场运行压力仍大。
注:受篇幅限制,具体数据部分和完整案例分析均未放在本文中,如有需要,请联系合富研究院,谢谢!
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01
宏观背景回顾:中央“止跌回稳”提振预期,全国降准降息降首付,引导重塑行业信心
01 |政策环境 |
1)政策环境/1-9月中央政策定调走势:中央提振地产决心逐步增强,政策强度及广度加大,深化房地产对经济发展的作用
2)政策环境/三季度政策环境/中央层面:中央首提房地产”止跌回稳“,刺激性政策全方位助力行业信心提振,调控步入新阶段
3)政策环境/中央层面/信贷支持:金融政策持续宽松,准备金率、利率及首付比例全面下调,政策对购房支持力度空前
4)政策环境/1-9月各地政策走势:地方政策范围及力度逐步增强,全国性限制性政策逐步取消,政策环境更趋积极
5)政策环境/三季度地方政策:三季度政策范围及力度增强,一线城市放宽/取消限制性政策,积极促进市场止跌回稳
6)政策环境/三季度安徽政策:安徽多地持续加大需求端政策支持,降低购房门槛,刺激需求释放,提振整体市场活力
02 |经济及房地产宏观指标 |
1)社融规模及人民币贷款增量:政府债券融资提速,实体融资需求仍然偏弱,住户部门信贷环比增加,复苏态势仍弱
2)房地产及住宅投资:房地产开发投资同比跌幅持续扩大,房企开发信心仍较低迷,行业发展仍处底部
3)开发指标:新开工面积跌幅略有收窄,各项开发指标延续下行态势,房地产整体开发热度仍较低
4)房企资金来源:各项资金来源跌幅有所收窄,房企到位资金总量同比仍下跌,资金面整体压力不减
03 |全国市场形势 |
1)土地购置情况/城市群:土地市场热度仍偏低,城市群拿地金额大幅下滑,国央企为拿地主力,房企预期仍偏低
2)典型城市:典型城市土地出让金普遍下跌,热点城市优质地块高溢价成交,土市热度分化现象加剧
3)全国商品房销量:全国商品房销量跌幅有所收窄,整体市场容量仍处收缩状态,行业发展形势仍较艰难
4)全国商品房待售情况:全国商品房库存量达近十年最高点,行业开发节奏放缓,库存增幅逐步回落
5)20强房企业绩:典型房企销售业绩全面下滑,随着“止跌回稳”政策逐步落实,四季度销售向好预期强
04 |宏观背景小结 |
1)政策环境:三季度以来,中央及多部门持续加码出台支持楼市政策,政治局首提促进楼市止跌回稳,提振市场信心,楼市政策支持达到空前高度,降息降准降首付等相继落地;在新一轮中央定调之下,一线城市加入优化/取消限制性政策行列,并在全国范围内加大信贷支持力度,进一步释放积极信号。四季度随着市场信心的逐步修复,楼市企稳回升的预期将增强。
2)宏观经济:三季度以来,国内部分经济指标出现转弱现象,内外部经济环境更趋复杂,全年经济增长目标压力较大,在错综复杂的局面下,二十届三中全会及中央政治局会议推出多重举措,加强逆周期调节,宏观增量政策加速落地,进一步惠及民生提振信心,随着相关政策的逐步落地显效,市场供需关系有望改善,全年经济发展目标完成保障增强,经济将逐步走上复苏之路。
3)全国市场:前三季度全国房地产市场仍面临较大调整压力,多项指标持续负增长,利好政策提振效果偏弱,行业发展预期未明显改善,房企开发意愿不足,各线城市住宅销量环比下滑。三季度末在“止跌回稳”配套政策促进下,国庆黄金周楼市成交热度略有上行,四季度市场形势有望改善,但行业全面恢复仍有赖于经济环境、就业及收入等,市场能否企稳回升仍有待观察。
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02
合肥市场表现:土市托底现象仍较突出,三季度新房供求规模下滑,政策助推黄金周市场有所回升
01 |政策走势 |
1)政策走势:合肥政策持续优化,降低购房门槛、优化公积金、实施购房补贴等多举措促进市场恢复
02 |土地市场 |
1)季度整体供求:前三季度土市整体活跃度较低,供求规模同比跌幅显著,三季度成交量价环比有所回升
2)季度区域供求:市区为土地供求主力,供求量及价格普遍下调,县域新房热度低,土地供求基本停滞
3)房企拿地表现:受制资金压力,房企土储力度减弱,国央企拿地份额持续提升,民企补仓意愿相对较低
4)典型地块/BH202426号地块:滨湖卓越城板块小面积居住用地,由本土国企底价竞得,短期配套不足,竞争环境趋紧
5)典型地块/BH202427、28号地块:中央公园板块两宗居住地块底价成交,片区规划定位高,地价优势明显,价格空间大
6)典型地块/FX202420、21号地块:地处肥西县重点发展片区,综合配套加快完善,板块市场竞争激烈,入市销售压力较大
7)典型地块/FX202422号地块:紧邻经开区,地块融城优势突出,共享优质配套,周边新房项目较多,竞争环境较激烈
03 |住宅市场 |
1)“十一”黄金周市场表现/推盘备案:备案滞后影响,黄金周新房备案量仍处较低水平,政策利好助推,项目去化率有所回升
2)“十一”黄金周市场表现/市场动态:节前多重利好政策加码助推,房企优惠促销力度较大,黄金周案场来访成交量明显提升
3)季度整体供求:新房市场活跃度仍低,整体供求规模回落,以价换量主导市场,成交均价持续走低
4)季度区域供求:三季度多区供求规模同比下跌,包河区新房供应集中,为市区主力流量支撑区域
5)供应面积结构:150㎡以上大面积产品供应占比提升,各区域产品面积分化加剧,滨湖区改善特征显著
6)供应价格结构:市区供应均价持续上涨,3万元/㎡以上产品占比提升,区域间新房价格梯度更趋明显
7)推盘表现:金九市场热度仍低,房企推货量下滑,成交难度加大,多区平均开盘去化率不足一成
8)供求排行
9)库存分析:市区库存总量环比小幅回升,整体市场热度仍低,新房流速缓慢,去化周期有所延长
10)区域库存:一二级市场补给缓慢,多区新房存量规模环比下滑,包河区存量水平持续居高
11)分版块库存:南淝河、少荃湖及金融板块存量相对集中,四里河、瑶海中心等板块新房补货空间较大
04 |市场小结 |
1)土地市场:2024年以来,合肥土地市场活跃度持续较低,三季度推地节奏仍较缓慢,土地成交量价有所回升,整体供求规模仍处较低水平,本土国企拿地托底现象突出,土市成交热度仍低。季度末,中央定调促进房地产市场止跌回稳,并出台多项楼市利好政策,四季度供地节奏或将加快,但当前房企资金面压力尚未有效缓解,扩张态度仍较谨慎,短期内土市热度快速回升难度较大,热点优质地块仍为房企关注重点。
2)住宅市场:2024年,合肥新房市场维持低迷态势,房企供货规模环比小幅回落,市场流速持续放缓。尤其三季度受天气及市场叠加影响,除个别热点高性价比项目外,其余项目开盘去化率普遍走低,客户购房观望情绪仍重,整体市场去化压力加大。9月末,降首付、降存量房贷等多项重磅利好政策出台落地,“十一”黄金周期间客户上访积极性显著提升,热点项目成交量回升明显,随着政策的不断落实消化,市场预期有望逐步改善向好,市场分化短期仍存。
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03
地市市场表现:市场整体规模持续走低,9月市场活力低位回升,国庆热点项目成交积极
01 |政策环境 |
1)政策走势:地市购房利好政策应出尽出,对市场销售促进力度不足,仍需政策效力进一步释放
02 |土地市场 |
1)土地市场/1-9月整体供求:2024年1-9月土地供求量价持续下跌,第三季度供地节奏加快,土地供求低位回升
2)土地市场/1-9月城市供求量:滁州市土地供求规模居高,多数城市供求量普遍回落,地市开发投资热度触底
3)土地市场/1-9月成交地价:土拍整体热度低,地块多底价成交,地价普遍下滑,楼面价2000元/㎡以下占比提升
4)土地市场/房企拿地构成:地市房地产市场持续低迷,房企布局积极性较低,地方性国企及平台公司托底为主
5)土地市场/房企拿地表现:
6)土地市场/典型城市/亳州市:区域新房库存规模大,土地供求持续放缓,2024年1-9月成交宅地不足百亩
7)土地市场/典型城市/阜阳市:土地活跃度走低,成交多为商服用地,仅成交一宗小面积涉宅地块,成交均价显著下滑
8)土地市场/典型城市/芜湖市:土市整体热度下滑,供求规模持续下探,城市能级相对较高,地价仍处地市领先水平
9)土地市场/典型城市/铜陵市:区域供地节奏大幅放缓,土地成交热度低, 2024年以来仅成交两宗涉宅地块
03 |住宅市场 |
1)季度供应:地市市场以去库存为主,1-9月新增供应量同比跌幅超四成,皖北区域仍为供应主力
2)季度备案:地市成交持续放缓,季度成交规模跌至历年最低值,芜湖、蚌埠、淮北成交相对居高
3)季度均价:房企持续加大优惠去库存,商品住宅备案价持续下滑,芜湖、黄山价格相对居高
04 |地市市场小结 |
1)土地市场:地市土地市场持续低迷,推地节奏显著放缓,1-9月整体供求呈现持续下跌趋势。第三季度供地积极性有所回升,但行业整体销售放缓,房企资金压力突出,全国性房企基本暂缓地市布局,近九成地块由地方平台托底收储。当前多数城市新房及前期未入市地块存量较大,市场去库存进度缓慢,房企拿地愈发谨慎,土市低温态势短期难逆转。
2)住宅市场:地市市场持续下行,普惠让利政策对成交刺激有限,前三季度供求总量同比均显著下跌,芜湖及皖北典型城市表现相对积极。9月末中央进一步强化房地产“止跌回稳”的决心,地市向好预期也随之增强,国庆期间典型城市热点项目成交量显著回升,但多数项目销售仍处较低水平,市场供需面仍需进一步恢复,短期市场下行压力仍大。
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