前阵子一位发小准备在西安置换一套改善的房子,咨询我的意见,我列出了几个符合要求的区域和不错的项目供他选择。当我和他讨论细节的时候,他突然问了我一句话“你不是在临潼那个度假区呆了3年多了嘛,项目怎么样,感觉还挺便宜的。”我抬头愣了一下,苦笑着摇了下头“一言难尽,再说了,临潼可是限购的,你可得想清楚啊。”不是我觉得临潼不好,相反如果让我选,我很愿意住在临潼度假区,但是目前临潼楼市所面临的种种问题和迷茫的前景,我确实没办法建议别人在此时上车。
曾几何时,临潼被誉为“西安后花园”,特别是旅游度假区,不仅距离西安较近,更有着得天独厚的旅游和自然资源。自从西安市提出“北跨、南控、西进、东拓、中优”的城市发展方向,临潼无疑成为西安的“东大门”,是大西安东拓的重点区域。目前,临潼除了主城区板块,还有临潼新区以及曲江临潼旅游休闲度假区板块在极速发展,彼时各大房企争相入驻,旅游度假区别墅类、改善类产品层出不穷。然而随着2019年的限墅令和“6·20政策”临潼被打入限购区域以来,该区域房地产市场陡然降温。如今3年过去了,曾经被炒得火热的临潼楼市,仍处于尴尬的境地。
自2018年我初到临潼,已近4年时间了,可谓是“眼见他起高楼,眼见他宴宾客,眼见他楼倒塌”,见证了临潼楼市由炙手可热到无人问津。相信很多人都想问一句,临潼楼市,或者说整个临潼区,该如何重新回归板块竞争赛道呢?
临潼:西安后花园、东大门楼市之热
2018年,这一年我初到临潼,也正是在这一年,临潼一跃成为西安楼市的热点板块。绿地、融创、新城、中海、蓝光、高科、曲江置业、红星置业、荣盛发展、隆基泰和、德杰地产等品牌纷纷拓土开疆,在这个区域都有新盘推出。众多房企也先后加大在这个区域土地储备或者新拿地。
那时候的临潼成为西安楼市热点板块,主要原因还是源于以下几个方面的利好:
第一,西安主城区可供开发土地越来越少,地产开发、楼市热点板块外溢已是必然。
第二,当时西安楼市限购政策下,临潼不限购,部分需求向这个区域转移。
第三,依托于曲江临潼新区的旅游资源,融创、中海、新城、绿地等大牌开发商在这个区域的高端项目集中亮相,产生聚集效应,引发市场关注。
第四,2017年地铁九号线开工建设,以及秦汉大道的建成通车,交通条件的改善,使得开发商、购房者将目光转向临潼。
第五,西安主城区房价已居高不下,价格因素使得购房者更多的开始关注临潼。
临潼楼市热点主要集中在三个板块:
▲临潼主要项目分布图
首当其冲最受关注的是曲江临潼旅游度假区,从市区进入临潼,位于凤凰大道区域的度假区板块依托于自然资源,这个板块的住宅产品主要是合院别墅、洋房、小高层,属于高端居住区,代表性项目包括融创·桃源府、中海·阅骊山、新城·玺樾骊府、高新·骊山下的院子、绿地·骊山花城、曲江置业雁泊台。这几个项目的距离非常近,呈现扎堆现象,容积率均在1.5以下,将形成宗建面超过100万平米的高端住宅聚集区。该区域未来将成为大西安继曲江之后又一宜居及休闲旅游度假目的地。
自然环境是该区域最为核心的竞争力资源,片区背靠骊山,临近凤凰池、芷阳湖、骊山国家森林公园、鹦鹉寺公园等,景观资源极其丰富。目前凤凰池一期已经对外开放水域面积高达400亩,根据规划总占地约3500亩,其余正在建设。而鹦鹉寺公园、芷阳湖公园等已经开放。公共配套方面,王府井赛特奥莱、真爱骊山、大秦小宴、五星级温泉酒店悦椿等均已开业;贾平凹艺术馆、北京大学光华管理学院也落户于此,西北工程大学、西安科技大学也近在咫尺,文化氛围浓厚。
交通方面,地铁9号线正在建设中,有两个站点经过该区域,分别为芷阳五路和芷阳广场站,计划于2020年开通。另外,凤凰大道和骊山大道双向6车道,畅行无阻,其中凤凰大道向西将连接至城东长乐路,骊山大道向西连接到咸宁路,今后将与西安实现更近距离的通车。
在住宅开发方面,2014年,绿地首进临潼,开发了骊山花城项目,当时洋房售价每平方米不足7000元。随后,高新地产开发的高新骊山下的院子,主打别墅,在2016年时别墅售价为每平方米1万出头。目前,这两盘的二手房售价均已上涨。除了这两个相对较早的项目,目前,凤凰大道区域已经落地的项目有融创·桃源府、新城玺樾骊府、中海阅骊山、高新骊山下的院子、曲江置业雁泊台等。在教育方面,绿地骊山花城南侧有一块教育用地,政府规划为小学和初中9年义务教育用地;新城·玺樾骊府旁边有一块教育用地,规划为幼儿园用地等。
片区不足在于,目前为纯新开发区域,周边的商业配套除了赛特奥莱、临潼悦椿酒店、天骄健康管理机构、北京大学光华管理学院、贾平凹文化艺术馆等休闲场所外,学校、医院等公共配套均略显不足,公共交通除了在建中的地铁9号线,也基本属于空白,有待进一步完善。
突如其来的变故,临潼楼市突遭重锤
曾经被炒得火热的临潼楼市,如今正遭遇着与主城区截然不同的尴尬窘境。之所以会出现这样“凉凉”的情况,原因其实也不难理解:
▲凤凰大道
01:6.20限购新政,临潼被“误伤”
自临潼被纳入限购区域后,成交量呈现“断崖式”下滑,环比暴跌超过七成。随着西安调控层层加码,临潼楼市也逐渐“熄火”。原本临潼区域推出的项目就多为低密度、大户型的改善型产品,限购政策又阻挡了大批投资型购房者,政策原因可以说是临潼楼市冷淡的首要原因。现在来看,此举造成的影响空前巨大,临潼楼市不可谓不被“误伤”。
02:曲江撤出,区域发展扑朔迷离
2018年,秦岭违建事件闹得纷纷扬扬。此后,临潼度假区的去留问题一直是不少人关注的焦点。直至2019年10月份,曲江管委会在网上回复:“按照上级要求,原《临潼度假区总体规划(2010-2020年)》已终止,原“曲江临潼旅游休闲度假区管委会”已撤销。目前,原“临潼旅游休闲度假区”范围内相关重点项目将按照西安市新的总体规划进行落实和安排。”
临潼旅游度假区曾经被誉为第二个曲江,本身也是旅游资源及其丰富,在曲江临潼旅游休闲度假区管委会成立之后,几年间也建设了不少项目,但是仍有不少项目因为曲江的退出流产或只建设到一半就不了了之。
西安曲江临潼度假区管委会撤销是2019年临潼楼市遭遇的一个重大利空事件。这一事件使得临潼未来的发展产生了诸多的不确定性,也进一步加剧了购房者的犹豫情绪。
03:西安楼市整体趋冷
2019年下半年,在多方因素的共同作用下,西安楼市整体上有了降温的趋势。大环境的变化自然也会对临潼楼市造成影响,并且很遗憾的是“雪上加霜”的那种影响。西安各版块两级分化严重,临潼已然成了被分化的那一批。
至此,临潼楼市仿佛被按下暂停键,之后3年时间,临潼整个区域仅成交3宗新的商品房用地,至今仍未入市。旅游度假区更是自限购以来,无一宗土地成交,甚至还有退还土地的现象。现在来看,临潼楼市限购下的3年,可谓是高楼倾覆,一蹶不振,连带着也影响到了整个临潼区的GDP,未来扑朔迷离。
临潼旅游度假区,将重返竞争赛道?
其实在近两年,临潼也不完全只有坏消息,在讨论临潼旅游度假区的未来发展之前,让我们先来看看几个重点事件。
01:西安地铁9号线临潼线正式运营
目前西安地铁9号线(临潼线)已通车,极大地缩短临潼与西安主城区之间的距离,依托深厚的历史文化底蕴,拥有着良好自然生态环境的临潼,也将迎来跨越式的发展。
西安地铁9号线(临潼线)线路起点为地铁1号、6号线终点站纺织城站,终点位于临潼区内的秦汉大道。线路全场约25.2km,均为地下线。共设车站15座,其中3座换乘站。
9号线是西安城区向东北延伸的重要交通通道,9号线的开通,对于强化临潼副中心的地位,拉近与西安主城区的距离,提升沿线旅游景区服务品质具有重要而深远的意义。
如今9号线已运行一年有余,虽然临潼楼市并未因此带来直接刺激,但是毕竟冰冷的海不会因为一滴沸水就升温,以此来看显然不够。
而此时,有一剂强心针,真正给了临潼旅游度假区重新燃起的希望。
02:临潼度假区与曲江再次签约合作共建区
2020年12月,临潼区通过了《西安市临潼区和曲江新区实施深化合作加快推进临潼经济社会发展合作协议及相关问题的请示》,重新提及了临潼关于曲江新区的合作发展。
紧接着,临潼与曲江新区深化合作签约举行,涉及金额1000余亿元,吸引了各方的目光。
至此,临潼与曲江新区再一次牵手成功。而这一次合作开发的区域在哪?是否和第一次一样?都成为公众关注的焦点。
近期曲江新区政府官网回复了网友关于:曲江与临潼合作开发的区域和方向?“的问题。正式官宣两个区域牵手的具体形式。
网友提问:”年初,曲江进行了与临潼合作区域初步规划方案设计制作。请问,这次合作还是只局限于临潼度假区吗?包括不包括临潼新区?以后的规划方向是哪些?“
曲江党政办公室回复:”2020年12月,临潼本着“开放办区、全域合作”的理念,与曲江新区签订深化合作协议,合作共建区范围位于陇海铁路以南,不包含临潼新区范围。按照市政府要求及两区合作共识,曲江新区将充分发挥下属公司在城市规划建设及文化产业运营方面的优势,在遵循临潼国土空间规划的基础上,按照生态优先、绿色发展理念,围绕文旅融合发展、副中心城市建设和打造世界一流旅游目的地的方向和目标,推进相关项目实施。
官方回复中我们可以看到,这一次牵手重点开发区域为陇海铁路以南,不包含临潼新区部分;重点开发的方向依然是曲江新区最拿手的文旅
“曲江回归”无疑给临潼旅游度假区带了新的机遇和重大利好,众所周知,临潼“度假资源”之所以如火如荼,与曲江管委会运营密不可分。
2011年,临潼与曲江新区首次合作,曲江管委会便对合作区域的建筑做出了明确规定:建筑限高40米,容积率控制在1.0-1.5。将区域打造为高端豪宅区,产品类型以宅院、洋房为主,与其他区域不同的是,临潼旅游度假区,没有一处工业用地,是真正意义上的宜居区域。
近年来,围绕着原生山地景观资源,大量低密度产品供应,大品牌进驻,刷新了临潼度假区生活方式。围绕着山景资源,临潼度假区形成了双拼、叠拼、洋房、小高等多种产品线,加上疗养、养老等设施落地,宜居环境更胜以往。
也是我们今天看到的融创桃源府、中海阅骊山、高新骊山下的院子等低密宜居项目均位于该板块内。
这两年,临潼一直寻找与西安主城多个开发区合作,继与曲江新区再次牵手后,2021年3月,又与西安经开区签订《合作共建渭北新城协议》。全力推动渭北新城快速崛起。
同时,临潼与港务区、阎良航空基地、“西渭融合”都成为临潼合作共建的方向,板块定位明晰,合作共建方向确定,东部新区将迎来新一轮发展机遇。
从目前形势来看,品牌房企进入临潼的步伐逐步放缓,而诸如绿地、华润、招商、绿城、中海等房企更愿意将拓展的目标放到离西安主城区更近一点的港务区,这一现象依然会影响临潼未来1-2年的房地产市场的热度。但是随着9号线通车、曲江回归旅游度假区继续合作开发,都让临潼楼市和发展情况看到了新的机遇和曙光。
随着大西安不断发展,上涨的价格和不断外溢的客户群体,相信临潼旅游度假区仍然能够凭借其发展,重新获得购房者的认可,毕竟谁又能知道,下一个热点板块会不会被限购呢?临潼获得新的机遇后,相信在不久的将来定能逆转颓势,重回大西安板块竞争赛道,让我们拭目以待。
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