近日,“泽平宏观”发布了《中国城市高质量发展排名2021》榜单,合肥排名全国14位,
合肥有哪些天花板板块?不少人应该能脱口而出,省府、蜀西湖、天鹅湖、四里河......
但你要问,这几个“大佬”现在谁最“落寞”?答案,一定是四里河。对,就是这个往前数几年,还被调侃成“宇宙中心”的四里河。
01
将价值“榨干”
四里河落寞了,但又没完全没落。因为在房地产广告里,你还能时常看到它。
比如,大房郢水库以西的某印、某城,销售期都是打折四里河的标签。
又比如最近重整上市的某烂尾楼,也是硕大的标签:四里河现房1.4万/㎡。
图丨某中分销人员打出的推广字眼
这些都还能忍,但最近笔者发现,岗集的某中也打出了“四里河北”的字眼,还有一环旁的某佳也给自己贴上了“四里河纯新盘”的标签......
这就很妙,要不干脆叫,北京南、上海西?
02
四里河这仨字
从来都不是“带货密码”
严格来说,这倒也不稀奇。
毕竟,滨湖西、政务南、省府东、省府北、省府中轴这些词大家也听过不少。
“贴名牌”好卖,这事开发商爱干,为了销量,不丢人。
但问题在,四里河这三个字,从来都不是“带货密码”。
你觉得四里河是因为环境好?因为有两湖?有庐州公园?这些都是锦上添花而已。
四里河的辉煌,起始于名校。准确来说,是万科花钱揽来的南小、四十五;以及既有的四十五中橡树湾校区。
这俩学校,以现在的眼光来看,养活了万科森林公园、国贸天城/景成、旭辉铂悦庐州府、庐州公馆、万科城市之光5个大型社区。
而我们所谓的宇宙中心四里河,说白了,也就是“这5大金刚”。
如果不信,你还可以去看看合景庐月湾在确定划入45中橡树湾校区前销量有多惨;以及庐州云境的销量是不是靠着代建45中固镇路校区而拉动的......
而摒除这些,再看一眼四里河路以东、北二环以北的小区,你就知道虽然大家都叫四里河,但命运有多大差距。
蹭四里河3个字,真的不好使。
图丨数据来源某客
03
四里河真正的弊病
每一个都“如鲠在喉”
对比曾齐名的天鹅湖、蜀西湖、省府,现在的四里河确实落寞了。
一方面,是几个热盘卖完了,不再宣传造势。二则,板块自身有着明显的弊病。
一、核心区缺地;
如果以北二环以南视为四里河核心区,那么板块基本是没有地了,很难再薅出来。
今年祥源拿下的周湾地块,都是捂了很多年的存货。
图丨祥源周湾地块
二、泛四里河学区已定;
其二,北二环以北的板块,暂时无法复制5大金刚的辉煌,是因为这里学区大多已敲定。
比如,合淮路与八公山路沿线,大杨小学、十九中都是跑不掉的。四里河路北沿线,基本都在中铁的六小和四十二中范围内。
三、城中村带来的割裂感;
万科正北,合肥知名城中村——龙王、照山、高桥三大社区。占据了四里河路与北二环交口偌大的土地。
一则影响板块面貌,二则也给区域发展带来了强烈的割裂感。
四、明发商业广场摆烂;
这是四里河板块永远的痛,与西侧的城中村一样,都是占据了核心路口的地块,但宛如“duliu”。
五、地铁线路少之又少;
你能想象,“宇宙中心”没有地铁么?
你能想象,一条地铁3号线从临泉路贴边走过,带来的“嘲讽”意味么?
你能想象,好不容易等来一条地铁S1号线,居然是机场干线,动工拖了又拖、每站之间相隔异常远、最后走了怀宁路的尴尬么?
对,这都是在说四里河。
六、决策层大刀阔斧规划少;
最后,合肥的板块轮动,基本都是点状的。背后逻辑是官方政策吹风。
比如中央公园、运河新城这些楼市新宠,少不了官方蓝图。但庐阳最近的重心在哪?
是原工业园,是新晋圈出准备改造发展的北部新中心。
04
四里河还能不能买?
为什么突然想起来写四里河。
是因为近来有个朋友咨询,四里河北的某昌+某港合作楼盘能不能买?
这才恍然发现,这个曾经的“宇宙中心”已经被遗忘这么久了!
盘了下四里河目前在售楼盘,只有3家:
图丨某昌+某港合作楼盘俯瞰图
一、庐州云境;剩一些余货,单价和总价都很贵,适合又想舒服的住,又想解决孩子读书问题的客群;
二、祥源周湾地块;毛坯限价2.2万,加上精装预计2.6万将是主流价格,代建中小学,个人猜测是庐阳名校集团化下的一所分校。除此之外有地铁、有商业,妥妥的庐阳年度流量盘。
三、某昌+某港合作楼盘;严苛来说,目前该盘能对外推出的价值点有且只有2个,一个「四里河」、一个是「地铁S1号线」。
毛坯限价1.7万,售价预计2万出头,着实性价比不高。如果户型做小点,应该会好点。
至于投资,我劝你别想了!
二手房方面,5大金刚价格坚挺,虽然有所回调,但3.5万附近是少不了的,目前ZDJ、多校划片都是悬而未决,盲目出手搞不好站岗。
除了5大金刚,其他次新小区性价比较高,比如中铁国际城、文一名门湖畔。
至于价格更低的碧水源之类,还是算了吧。
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