2007年合肥拿出全市三分之一财政收入投京东方最后赚了100多亿,2011年合肥又拿出百亿投注长鑫/兆易创新,上市估计浮赢超过1000亿,2019年合肥国资以超百亿元战略投资蔚来,把濒临崩盘的蔚来拉回正轨,结果蔚来股价大涨,合肥浮盈超千亿。这个曾经的小透明省会通过一系列“神操作”赚得盆满钵满,一下子成为诸多二三线城市的学习对象,被誉为“最牛风投城市”。
近十年来,合肥的GDP总量从2000年的270.6亿涨到2020年的10045.7亿,增幅达到272%,在全国城市中排名第二;这十年间涨的不仅有GDP还有合肥的房价,截止到2020年合肥房价的涨幅也已达到205%。经济起飞的同时,人口大幅涌入,合肥的楼市也沸腾了。“身边所有的亲戚都想去合肥买房。”有安徽人直言。
根据新安大数据研究院,合肥房价近10年时间里已从从2010年的6051元/平方米涨至2020年的18462元/平方米,涨幅已达205%。而在2008年时,合肥当时的房价也仅3748元/平方米而已,在后面的十多年里一直在增长,特别是在2016年之后合肥房价开始进入万元。
回首2021年,中国房地产行业经历了巨变,上半年的融资“三道红线”、房贷集中管理,以及“两集中”的供地等政策,下半年房企销售、融资,土拍热情等“一秒入冬”,以及一些房企债务暴雷等事件!2021年是楼市的反转之年,合肥并不例外。
2021年的合肥市政府对房地产市场可谓“重拳出击”,在购房、拍地、教育等多方面进行改革,先后出台土地“两集中”、实施学位制、热盘“摇号+限售”等新政,楼市调控重拳出击,令火热的合肥楼市明显降温。
2021年上半场合肥楼市表现很容易给人留下重返2016年的感觉
据国家统计局发布的2021年1月份70城商品住宅销售价格变动情况,合肥新建商品住宅指数环比上涨0.9%,涨幅位居70个大中城市第三位。跟2020年同期相比,2021年1月份合肥新建商品住宅销售指数上涨4.3%,创下15个月新高。二手住宅销售价格指数环比上涨0.6%,保持了连续11个月的上涨态势。
大概在3月份合肥楼市迎来了21年火爆的顶点,合肥房市出现了开发商捂盘惜售、捆绑销售,中介索取号头费、茶水费等一系列操作,在合肥房价最高的政务区核心商圈一小区的业主,甚至成立了“房价指导委员会”,要求卖房者要按照“指导价”挂牌,并称“任何贱卖行为必将受到全体业主的唾弃”。
2020年下半年至2021年上半年这一波上涨更是令人印象深刻,“一房难求”“异常火爆”等词语频频见诸于媒体报道和网络论坛中。
面对楼市过热以及各种乱象,合肥开始出手调控。2021年4月6日,合肥市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,政策涵盖热点学区实施学位制、热点区域二手房限购措施、热点楼盘“摇号+限售”以及从严调控商品住房价格等八大方面。当月月底,合肥二手房限购区成交面积跌幅超60%,交易价格下跌10%左右。
不过,合肥新房的热度仍然高涨,一房难求,今年7月,合肥保利某一新盘甚至出现“万人摇”,共计337套房源,登记人数却超1.1万,审核通过共9664组,近万人参与摇号。于是8月24日合肥市房地产市场调控工作联席会议办公室发布《关于深化学区房调控政策的通知》,同日,合肥市房地产联席会议办公室发布关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知,明确合肥市建立热点学区二手住房交易指导价发布机制,增加二手房限购区域。此次政策是对4月热点区域限购政策的补充和完善。短期合肥学区房价格会松动,长期趋于稳定。
2021年合肥楼市政策频出,下半年市场持续遇冷
在这之后,合肥楼市终于开启反转。一方面因合肥政策影响,有顶级学区房的二手房房价从6万元/平方米跌至3万元/平方米,几近“腰斩”;而对于那些需要登记摇号的楼盘,中签率相比之前也在逐渐走高,也有新盘在12月推出后,竟然“0登记”,无人问津。
而在土地市场方面同样是两极反转,上半年土地此时就是炙手可热的宝贝,再“烫”也要拿下!下半年土地从香饽饽变成了“烫手山芋”,拿也不是,不拿也不是。8月底的合肥县域土拍中,长丰地块因未达底价而流拍;9月17日合肥第二轮集中供地,央企国企开始成为主力,多数地块没有达到限价。11月29日第三次从原拍卖计划中的22宗住宅用地缩减至8宗。
二手房市场4月份楼市调控以来迎来冰冻行情。4月之后,二手市场的热度持续走低。9-10月份是合肥二手房市场最低迷的2个月,市场热度指数低位徘徊在1.9-2.2之间。自11月第2周开始,二手房市场开始稍有起色。11月中下旬到12月初的一个月里,市场热度指数在2.4-2.6之间。整个二手房市场出现了触底企稳,小幅回温的迹象。
合肥楼市在过去的半年里,经历了不断的下行探底:二手房成交冰冻、土地拍卖遇冷、部分开发商暴雷、新房摇号登记减少、市场购买力下降。但这并不意味着楼市要崩盘,中国的楼市不会硬着陆。
2022年,房地产政策将继续坚持“房住不炒”的定位,稳地价、稳房价、稳预期。结合2021年下半年的政策力度与方向来看,2022年房地产行业去杠杆节奏会适度控制,房企融资环境会有所改善。一些优质房企将会兼并、收购风险楼盘项目,降低烂尾风险。而在,在“房住不炒”的前提下,政策+供应双管齐下,楼市热度已经回归理性,摇号打新现象有所缓和。
明年已在眼前,面对市场变局,购房者该如何应对呢?如果看好合肥这座城市的未来,愿意在合肥安居乐业,无论是刚需,还是改善,只要有适合自己的楼盘,都可以考虑入手。毕竟只有在买方市场的时候,才可以从容挑选,享受到优惠的价格。
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