2023年上半年,全国宏观政策持续宽松,以促进经济复苏和发展。中央及地方政策频频优化,支持刚性和改善性住房需求,同时积极推进保交楼、保民生、保稳定工作,各部委积极落实“稳支柱”“促需求”“防风险”举措,提振市场信心。但从短期效果看,政策对市场预期提振作用不足,行业发展预期仍处低位,全国房地产投资、开发、销售等多项指标维持负增长,各线城市间分化现象加剧,三四线城市发展风险凸显。从安徽房地产市场运行情况看,一季度返乡置业需求集中释放,安徽地级市成交量小幅回升,二季度市场超预期回落,土地及新房市场热度保持低温态势;合肥方面,上半年限制性政策不断优化,对成交促进作用一般,市场仍呈明显分化趋势,外围县域发展持续承压,尤其二季度末,整体市场热度明显走低,全市成交量明显回落,下半年市场全面向好压力仍较大。
注:受篇幅限制,具体数据部分和完整案例分析均未放在本文中,如有需要,请联系合富研究院,谢谢!
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01
宏观背景回顾:内生动力不足宏观经济运行承压,二季度需求回落房地产分化加剧
01 |上半年政策方向 |
1)中央层面:中央定调稳增长、扩需求、防风险,加大行业金融支持力度,刺激需求释放
2)地方层面:地方调控持续宽松,加大信贷支持力度,热点二线城市继续放松限制性政策
3)安徽政策:全省楼市调控持续宽松,以需求端支持性购房政策为主,整体效果不明显
4)合肥政策:进一步放松限购限贷,加大公积金支持力度,降低购房门槛,刺激市场需求
02 |宏观经济运行 |
1)价格指数:总体市场需求不足,国际大宗商品价格整体下行,CPI及PPI持续低位运行
2)制造业指数:制造业景气水平有所改善,但PMI仍处收缩区间,经济复苏动能持续偏弱
3)货币供应量:M2增速仍处较高水平,年内首次降息落地,宽货币、宽信用推动经济回升
4)社融规模及人民币贷款增量:新增社融、信贷同比放缓,实体融资需求仍偏弱,居民新增信贷边际改善
03 |全国市场形势 |
1)房地产及住宅投资:行业开发信心不足,房地产开发投资跌幅持续扩大,市场复苏形势仍偏弱
2)开发指标:房企开发意愿降低,新开工面积跌幅扩大,保交楼政策助推竣工指标反弹
3)房企资金来源:行业资金面持续承压,房企到位资金延续负增长,销售回款压力稳步纾缓
4)土地购置情况/城市群:房企土储意愿偏弱,各城市群拿地金额均较低,仅京津冀及粤港澳小幅增长
典型城市土地市场表现: 行业发展逐步聚焦,上半年房企投资聚焦一二线城市,三四线城市关注度低
TOP20房企:TOP20房企上半年拿地面积同比持平,国央企及地方性城投公司为土储主力
5)全国商品房销量:二季度市场需求转弱,全国商品房销售规模持续收缩,房地产下行压力仍大
6)各级城市住宅销量:二季度以来购房需求增长乏力,6月成交量下滑明显,各线城市环比均回落
7)70城房价:70城房价环比涨幅回落,一二线城市价格同比上涨,三线城市同比降势趋缓
8)20强房企业绩:TOP20房企上半年销售总额超2万亿,6月销量同比大幅回落,市场明显走低
04 |宏观背景小结 |
1)政策环境:2023年上半年受国内需求不足、房地产拖累等影响,经济复苏持续承压,中央定调稳增长、扩需求、防风险,延续宽货币、宽信用政策,房地产调控环境维持宽松,一二线城市以优化限制性政策为主,三四线城市仍着力加大信贷支持力度,刺激市场需求释放,当前整体政策效果尚不明显,行业信心仍处低位,市场修复力度不足。
2)宏观经济:2023年上半年宏观经济逐步恢复,但内需不足制约表现明显,CPI、PMI等指数低位运行,当前经济发展内生动力仍较薄弱,推动经济全面复苏仍需加力,下半年在中央稳增长、扩需求、防风险的定调下,宏观政策调节力度将进一步加大,提振经营主体信心,提升居民消费能力和意愿,促进国民经济持续恢复。
3)全国市场:2023年上半年行业发展预期仍处低位,房企融资环境未见明显改善,投资意愿走低,房地产开发投资及新开工面积同比跌幅持续扩大,土储规模持续收缩,各项稳地产利好政策效应偏弱,一季度购房需求集中释放,二季度成交增长疲软,各线城市分化现象加剧,市场持续修复动能不足,行业全面企稳复苏仍需时日。
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02
合肥市场表现:土市推地节奏放缓,供求总量显著下滑,新房热度低位回升,市场分化持续加剧
01 |土地市场 |
1)1-6月整体供求:土地供应节奏放缓,供求量同比显著下跌,土市热度较高,成交均价持续上扬
2)1-6月区域供求:肥西及包河土地供求量占比高,市区平均地价普遍上涨,外围县域地价持稳
3)1-6月房企表现:合肥土地市场活跃度提升,国企拿地份额不断收窄,私企土储积极性提升
4)月度供求:6月推地节奏加快,土市热度有所下滑,房企置地更加谨慎,成交分化加剧
5)6月典型地块:
(1)包河区BH202307:包河区高铁板块,项目综合配套价值高,居住氛围较好,后期入市价格空间大
(2)瑶海区YH202307号:地块所属“东部新中心”开发热度高,资源配套加速建设,整体开发价值大
(3)肥西县FX202311、12号:板块融城优势突出,后期共享经开区核心生活配套,地块整体开发价值较高
6)7月待出让地块:前期多宗地块转挂牌,7月超1500亩经营性用地待出让,县域占比超六成
02 |住宅市场 |
1)1-6月整体供求:新房活跃度回升,供求量低位上行,纯新盘积极入市,成交均价涨幅显著
2)1-6月区域供应:新房入市积极性提升,市九区供应量普遍上涨,包河、经开、瑶海供应占比高
3)1-6月供应面积结构:新房面积持续提升,110-130㎡占比较高,滨湖、庐阳、包河改善型产品集中
4)1-6月供应价格结构:价格门槛提升,2.2万元/㎡以上占比超五成,滨湖、高新、包河价格居高
5)1-6月区域成交:整体成交热度回升,市九区成交量普遍上涨,包河、瑶海、经开成交占比较高
6)1-6月开盘表现: 整体推盘量居高,市场竞争加剧,平均去化率略有下滑,项目销售持续分化
7)1-6月排行:
8)月度供求:房企积极入市,新增供应显著上涨,市场热度有所下滑,成交规模较低
9)库存分析:新增供应提升,整体去化速度放缓,可售货量小幅上涨,整体存量压力小
10)潜在供应量:土市供应节奏缓慢,潜在存量持续小幅回落,市场整体补货空间较大
03 |市场小结 |
1)土地市场:上半年全市供地节奏放缓,经营性用地整体供求量显著下滑,土市整体热度较高,房企布局合肥意愿增强,除全国性品牌房企深耕外,区域性私企积极参拍,成交均价稳步上扬。二季度土拍热度有所下滑,房企布局更加谨慎,非热门地块流拍现象频出,市场分化加剧。
2)住宅市场:上半年新房市场活跃度较高,市区商品住宅供求量同比上涨,纯新盘积极入市,新房价格门槛提升。二季度以来市场热度呈现下滑趋势,热点项目虽持续触发摇号,但整体开盘去化率明显回落,市场“冷热”分化现象进一步加剧。下半年整体市场仍将保持一定流量,外围县域的去化难度加大。
3)行业预期:二季度以来合肥市场预期有所下滑,行业信心小幅回落,客户观望情绪加剧,下半年成交量价看跌预期有所增强,尤其是存量较大的外围区县,市场压力短期仍较大。但合肥市场整体韧性较强,稳中有升预期仍主导,受部分热点项目支撑,短期内市场仍将保持相对平稳。
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03
地市市场表现:市场预期低位 上半年地市土地遇冷,新房供应略提速成交量持续下探
01 |土地市场 |
1)1-6月整体供求:整体市场持续下行,土市供求规模同比下跌明显,芜湖、蚌埠成交占比突出
2)1-6月城市供求量:地市商品房开发节奏放缓,各城供应及成交量普遍回落,芜湖开发热度高
3)1-6月成交地价:受成交结构影响,地价水平小幅上涨,地市土拍热度低,高价地占比回落明显
4)1-6月房企拿地构成:土地市场活跃度较低,区域国企平台公司仍为土储主力,房企对地市布局谨慎
5)1-6月房企拿地排行:土地市场持续低迷,地方性国企为拿地主力,全国性品牌房企关注度走低
6)月度供求:推地节奏提速,土地供求量升至年内高点,整体热度较低,地价持续回落
7)成交分析:土拍持续遇冷,多数地块低溢价成交,2500元/㎡以下楼面价占比近八成
8)土地市场/热点城市/芜湖市:芜湖土市热度相对较高,上半年成交量价领跑地市,本土房企为拿地主力
9)土地市场/热点城市/蚌埠市:成交地块多集中于热点区域,滨湖政务板块地价较高,本土房企拓展积极
02 |住宅市场 |
1)1-6月供应量:上半年整体供应量同比上涨,房企推货积极性提升,皖北区域涨幅较大
2)1-6月备案量:整体备案量同比持续回落,成交规模跌破历年最低值,地市市场发展形势严峻
3)1-6月备案均价:地市整体均价维持平稳走势,淮北、亳州价格涨幅较大,芜湖仍居地市榜首
4)以价换量:上半年地市市场预期低位,政策对成交促进提振不足,以价换量作用减弱
5)月度供应:新房市场整体活跃度不足,多城推货节奏缓慢,淮北单月供应量持续领先
6)月度备案:6月地市整体备案量回落,多城备案量下跌明显,芜湖、阜阳等为备案主力
03 |地市市场小结 |
1)土地市场:地市上半年土地市场整体低迷,地方推地节奏缓慢,房企关注度不足,置地态度谨慎,地方性国企仍然是拿地主力。从当前市场表现来看,多数城市新房市场未有明显好转,市场存量集中,去库存进度缓慢,房企拿地积极性短期内处于低位,土地市场回升难度较大。
2)住宅市场:上半年多地新房成交高峰集中出现在春节返乡潮期间,3月以来市场后劲不足,成交下滑明显,观望情绪浓厚,多地持续出台的稳楼市政策对市场促进作用仍然不足。当前地市刚需群体购买力欠缺,改善群体则观望情绪浓厚,短期内客户信心难以快速修复,市场运行难度不减。
3)市场预期:上半年多地持续加大救市力度促进市场回暖,政策环境持续宽松,但从政策对市场的效用来看,刺激政策的边际效用日益薄弱,对客户入市积极性提升不足,客户对后市看跌预期仍然强烈。下半年楼市能否恢复向上,一方面依赖政策组合拳持续发力,更多的是经济基本面能否恢复上行,修复购买力和信心。
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