一次限价的突破,往往意味着一片“价格洼地”的消失。
就在近日,新站区新房悄悄站上2万+/㎡,生动地演绎了“曾经的我你爱答不理,现在的我你高攀不起”。新站区,正在抹掉自己“刚需主阵地”的标签。
据合肥市发改委公示,新站纯新盘意禾阅湖登科首次备案,G1#、G2#、XG3#、XG5#、XG7#,共5栋楼,303套装修高层、小高层,均价约18026元/㎡。
其中,XG3#、XG5#、XG7#三栋精装小高层,均价在1.9-2.1万/㎡左右,XG3#栋楼所有房源单价均在2万+/㎡。
单看约2万/㎡的新房售价,放眼合肥主城区新房市场,这个价格并不高,但对比新站本区域新房来看,却实实在在地捅破了天花板。
比如:
招商奥体公园在售三期小高层,装修均价约17000元/㎡;
文一朗书轩最新取证的12#楼小高层,装修均价约16712元/㎡;
国贸璟原已备过案的小高层,装修均价在1.6-1.8万/㎡左右...
对比来看,意禾阅湖登科的小高层产品,直接高出约2000-4000元/㎡。以约100㎡户型为例,总价差在20-40万左右。
意禾阅湖登科能不能撑得起2万+/㎡的价格?
2021年12月8日土拍,意禾夺得新站区XZ202110号地块,居住用地成交单价883万元/亩,楼面价约6622.47元/㎡,总价约63429.7万元,溢价率0.68%,商品住宅(毛坯)平均备案价格约15026元/㎡。
从土地来看:
意禾阅湖登科6622元/㎡的楼面价,较城建05地块(楼面价约8816.62元/㎡+配建租赁18600㎡)、佳兆业06地块(楼面价约9199.95元/㎡+配建租赁52600㎡)、亳州建投09地块(楼面价约7365元/㎡),具有显著的价格优势。
而同期拍卖,并且已入市的招商12地块(招商奥体公园三期),楼面价约6472.5元/㎡,精装小高层售价约1.6-1.8万/㎡左右,相对比来看,入市价格则明显比意禾阅湖登科要低。
从项目规划来看:
据合肥市城乡规划公开公示信息发布系统消息,意禾阅湖登科分为A、B、C、D四个地块,拟新建13栋住宅楼,可容纳约824户,体量常规。
值得注意的事,B地块内同步修建一座社区服务中心,总建筑面积约21981㎡,包含党群服务中心(不少于12000㎡)、文体活动中心(不少于2000㎡)、养老服务中心(不少于2000㎡)、商业(不少于1000㎡)、社区食堂(不少于500㎡)等。C地块为一座18班幼儿园,用地面积约12.17亩,容积率约0.9。D地块公园绿化为主,用地面积约7.5亩,绿化率约58%。
代建项着实不少,这无形中增加了项目的建造成本。
从项目周边配套来看:
意禾阅湖登科位于陶冲湖板块,周边配套相对完善,对面有陶冲湖公园、京商商贸城,紧邻一六八陶冲湖校区。
值得重点关注的是,一六八陶冲湖校区基本坐实了“私转公”。意禾阅湖登科的学区含金量,取决于项目价格的市场接受度。当然,具体学区我们还是要以学区确认函为准。
从区域来看:
近年来,新站正以惊人的速度在发展,交通、教育、医疗等各项配套日益完善。从拓荒、成长到成熟,新站区不断兑现其主城区的配套价值,而区域新房价格却长期稳定在1.5万+/㎡的刚需范围内。
可以说,新站区很长一段时间,承担着城市“刚需自住”的“历史性担当”。
5月份金刚石数据显示,曾经也被视为刚需主场的瑶海区新房均价已经站上了17764.77元/㎡,而今新站区单盘新房价格捅破2万+/㎡,更像是城市对区域发展的一次价值认可。
有了以上的价值基础和理解,意禾阅湖登科约2万+/㎡的精装小高层,似乎也不太难接受了。
结语
回到刚需的立场来看,在现阶段抓紧上车,显得尤为迫切。
那么,不妨将目光打开,重点关注一下奥体、少荃湖、陶冲湖、七里塘、职教城这五大板块,区域内在售楼盘均价在1.34万元/㎡-1.8万元/㎡。
其中,奥体板块的招商·奥体公园是合肥为数不多的奥体TOD综合体项目;少荃湖板块的乐富强·湖光秋色花园为毛坯交付,均价约13399元/㎡,门槛低;七里塘板块的中海熙园在售低密多层,配套相对成熟...这些楼盘都是刚需值得一看的“白月光”。
最后想要再提的一点是,新站区房价突破2万+/㎡,需要购房者明白的是,这是政策给予的购房信号:被耽误的价值终究会回归,新房价格在稳步上行,刚需买房,再早也不为早。
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