5月以来各地城市楼市调控一览表
一、全国政策趋势
4月29日中央政治局会议定调“支持各地完善房地产政策”,给予地方宽松政策确认和支持,房地产政策进入密集优化与加速落地期。
一看松动范围,4月以来70余城出台超百条宽松政策,从三四线城市逐步蔓延至更多二线城市;5月上半月近40城出台政策超50条,其中13个二线城市。
二看政策力度,从普通的房贷利率微调、公积金额度提升,加码到强二三线城市限购、限售等组合拳放松。部分城市顺势将政策回归至上轮调控加码前,如东莞,限购、二手房增值税等政策均回归至2020年。
二、各地政策宽松的特征
各地楼市政策宽松有放宽购房资格、激活二手市场和降低房贷门槛三个特征。
1、放宽购房资格
分为4种情况:
(1)缩小限购范围,如南京、无锡、合肥、中山,或直接取消限购,如惠州、句容。
(2)社保认定放宽,如南京、无锡非户籍购房从2年社保要求缩短至6个月,苏州、东莞社保年限由“连缴”改为“累计”。
(3)增加购房套数,针对人才、养老投亲、多孩家庭可增多增购房名额,满足新市民需求,如郑州、兰州等。
(4)限购套数核定放松,如成都远郊房产不计入中心城区家庭限购套数;中山老旧住房、佛山取证满五住房、长沙存量房用于租赁住房不计入家庭限购套数。
2、激活二手市场
主要分为3种情况:
(1)增值税5改2,如杭州、东莞、无锡、沈阳等。其中杭州、东莞增值税“2改5”是在2021年出台,运行约1年再现松绑。
(2)限售放松,如哈尔滨、苏州(二手)、宜昌、芜湖等取消限售,南京、金华、扬州等限售时间从取证满三年缩短为网签满三年,东莞、苏州、常州限售从3-4年缩短至2年,支持置换改善需求释放。
(3)二手限购门槛更低,如杭州针对二手房缩短社保年限,取消落户未满5年需缴2年社保的要求,非户籍购房需4年社保缩短至1年。
3、降低房贷门槛
分为3种情况:
(1)首套首付降低,如非限购城市首套首付最低2成,重庆、徐州、连云港、佛山/中山/江门非限购区等普遍已经落地执行。
(2)二套房首付认定放松,如郑州“认贷不认房”,苏州降低过高比例认定,市区有房无贷首付由50%调整为40%,有贷首付由80%调整为50%。
(3)利率降低,5月15日央行表态首套利率最低LPR-20BP,即4.4%,二套最低5.2%。目前全国部分城市降至相对低位,如天津部分银行、郑州首套利率调降至4.4%,苏州、无锡降至4.6%,常州、盐城等二套房利率价格降至5.2%,普遍多数城市仍有下调空间。
三、总结
楼市调整的手段有很多,无论那种形式,单一力度有限的政策松绑难以对市场产生本质性的影响,需要限购、限售、限贷、公积金、税费优化等政策组合拳综合作用提振市场信心,带动市场回升。
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