不容易啊,终于卖出了一宗。
今天(12月5日),南沙区横沥岛凤凰大道西侧、义沙路以东、金融大道以南、合兴路以北2023NJY-7地块顺利出让,被广州南投以底价162370万元拿下,折合楼面价13559元/㎡。
这是宗地推迟了两次出让时间之后成功卖出。原本,今天还有横沥岛尖的另一宗宅地以及庆盛板块的两宗宅地出让,但就在正式拍卖前的一天,被叫停的挂牌程序。
至于南沙卖地困难,此前我们也有分析过(详情:南沙的地,有点难卖?),一是因为区域楼市库存压力大,价格内卷。
截止到10月底,南沙楼市库存去化周期已去到25.8个月,位列广州11区第二名,仅次于越秀,去化压力不小。
另一个,是政策。
9月20日广州出台的楼市新政,把外地人买房年限从连续缴纳社保/个税5年放宽到2年。准入门槛降低,南沙一定程度上也受益,但全面放开限购预期落空。在番禺不限购之后,客源被截流,南沙市场更加被动。
持续的库存高压以及政策预期落空,再加上本地需求还难以支撑起市场,开发商拿地会更加谨慎。
2023NJY-7地块详情
这次能卖出的2023NJY-7地块,占地面积55989㎡,容积率DH0505037地块、DH0505046地块≤2.0,DH0505045地块≤2.5,计容建面≤119750㎡。
位于凤凰大道西侧、义沙路以东、金融大道以南、合兴路以北,挂牌起始价162370万元,折合楼面价13559元/㎡。
2023NJY-7地块位置图
宗地为纯居住地块,无商业配建,目前横沥岛尖内只有湾区金融城和海语天悦湾是纯宅地。
地块位于凤凰大桥高架下,难免会有噪音和扬尘污染。值得一提的是,宗地难得的南面临江。
横沥岛尖南面临江楼盘只有越秀江海潮鸣和中铁建西派澜岸。越秀江海潮鸣和中铁建西派澜岸位于岛尖位置,又靠近IFF永久会址,周边环境要比宗地好。不过,宗地距离横沥站约800米(百度地图测量),对比两盘交通优势更明显。
2023NJY-7地块周边配套
与地块形成直面竞争的是铂玥明珠ONE。相对来说,除了江景与低容积率的优势外,2023NJY-7地块到地铁的距离并不占优。而且,铂玥明珠ONE可说是横沥岛尖最卷的项目了,售价仅2字头起。
地块容积率不高,在2.5以下。目前横沥岛尖亮相的项目,星河江堤春晓容积率最低,为2.5,其他的几乎都在3.5以上。
容积率低,意味着楼层不会太高,产品大概率要向改善靠齐。
目前,横沥岛尖板块十一个新盘同时在售,主力总价在350-500万之间,内卷严重。
产品类型高度集中,户型面积段在96-140㎡之间,纷纷瞄准改善客户,正面展开赤身肉搏。唯一有小户型的湾区金融城、海语天悦湾和建发·明珠湾玺,90㎡以下的数量也不多。
如今,又有一个项目加入竞争,板块竞争会更加激烈。
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