不知不觉,2023年只剩最后一个月。
11月,二手狂欢,一手低迷。
新房网签不到5000套,二手时隔半年之后再次突破一万套。两者共成交近14.7万套,延续9月以来上升的走势。
近15万人入场买房,11月市场总体不算差!
进入12月,年终决战,楼市关键期,将有三大看点。
看点一:
新房和二手谁胜谁输?
刚过去的11月,新房和二手成交对比明显。
据阳光家缘数据,一手新房仅网签4514套,环比下降31%。即便加上由于网站休整而无数据的23-26日,总体成交大概也是在5000套左右,下降还是比较明显的。
刚刚得意了两个月的番禺和黄埔,11月被打回原形。特别是番禺,仅网签738套,环比下降一半。除此之外,天河、荔湾、南沙、从化降幅也比较大,环比降约四成以上。
反倒是增城,是11月唯一成交上涨的区域。网签999套,环比微涨6.5%,夺回成交第一的宝座,变回了原来那个一边被嫌弃一边买的又爱又恨小可怜。
11月新房成交下跌,一是因为供货下降,月推新仅约400套,为近年低位,规模仅优于春节期间的水平。二是920新政之后,二手市场抢客。
据广州房地产中介协会数据显示,11月二手房共网签10182套,是今年第三个成交过万套的月份。环比上涨8.77%,同比大涨83.69%。
二手成交大涨原因就比较明确了。一是因为“920”新政之后,一部分此前不具备资格的需求被陆续释放。二者,在政策利好背景下,为缩短房屋置换周期,加上挂牌增加内卷严重,业主也愿意提供更大的议价空间促成交。再者,因明年子女入学产生的学位房需求增多。
接下来的12月,新房市场能否扭转劣势,二手能否继续高歌猛进,将成为楼市的一大看点。
可以肯定的是,2023年仅剩最后一个月,是开发商全年冲刺的关键期,年底喝粥还是吃肉,都要拿出点行动来。
现在二手市场挂牌量已高达14万套,踩踏严重。再加上价格内卷,割肉出卖还是继续观望,对业主来说也是一个非常煎熬的过程。好在节节攀升的不止是挂牌量,还有成交。从8月开始,二手已连涨4个月,有卖有买,市场平衡。
12月,将是评定今年楼市以及决定明年楼市走向的关键月份。
看点二:
狂卖15宗地,土地市场发力!
11月,广州原本计划要卖南沙的5宗地,结果零成交,最后不是推迟出让就是直接终止挂牌。
12月,广州像是要清理库存一样,接连上架中心区靓地,天河、海珠、荔湾、白云都有,涉及奥体、琶洲、白鹅潭、金沙洲等热门板块。
加上11月被推迟的庆盛和横沥岛尖四宗地,12月将要拍卖的地块达到15宗,涉及挂牌总价375亿元。
12月的土地市场,将是广州楼市最大的看点之一。
首先,好地、靓地很多。
琶洲西区地块、世界大观二期地块、吉山仓二期地块、白鹅潭国际医药港江景地、老黄埔图书馆北侧地块等等,均是位置好、关注度高的市区靓地。
最为焦点的,是琶洲西区AH040331地块。琶洲核心宅地本来就不多,前有保利天悦的成功案例,后有琶洲·樾、琶洲南TOD的热销,有价有市,是除珠江新城后唯一稳站10万+房价的板块。这次难得拿出一宗地,势必会引来争取。
琶洲西区地块周边项目
但价格也不低,起拍楼面价47640元/㎡,在地价限制取消后,业内预计,甚至会抢至6万。
具体地块详情查看:
地价4.7万/㎡!海珠、天河、白云接连挂靓地,12月有好戏!
64亿卖两宅地!天河东,越来越卷!
其次,取消地价限制后,会否催生多宗LandKing?
9月底,自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件,内容包含建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。
自10月以来,已有成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳、郑州等城市在新挂牌地块取消地价竞拍上限,恢复价高者得,广州是一线城市第一个。
自11月21日老黄埔HPG-DS-26地块挂出采用“价高者得”的成交原则之后,此后再挂出的宅地,全部不再限制地价。
今年以来,广州共卖出36宗宅地,其中封顶摇号的就有11宗,约占三分之一。而刷新地价TOP10榜单的,今年也有4宗。
不再限制地价后,会不会产生更多的高地价地块,也会是12月楼市的一大看点。
第三,是今年的土地成交。
去年,广州共成功出让48宗地,面积约423万㎡,共揽金1221.4亿元。
而今年,截止到目前为止仅成功出让36宗,面积约270万㎡,揽金951.5亿。即便是12月的地块全部顺利成交,成交面积也要比去年少约75万㎡。
当然,成交金额肯定会高于去年。
土地供应减少,也意味着明年的楼市供应会相应下降。
可明显感受到的是,广州正在逐渐减少土地供应,特别是库存较大的南沙、增城和从化,转而走少而精的路线。以保证在减少供应的前提下,继续维持土地收入的平稳,同时保持楼市热度。
看点三:
16盘有动作,年终如何冲刺?
本以为今年最后一个月了,开发商无论如何都要抓紧时间出货,尽量回笼资金,完成年终KPI。没想到,12月只有16个盘有动作。
16个楼中,全新盘和“老盘”各占一半。其中,预计12个项目推新货,4个项目开放销售中心或样板房。
热点项目也很多,比如琶洲南TOD,已于上周末加推7栋。项目刚在11月加推了5栋,都是清一色的220㎡大户。这次推的7栋,终于有“小户型”了,140㎡的四房。这次推了之后,项目的小户型真的要绝版了,届时肯定会非常难抢。
另外,奥体板块的又一个新盘华润置地·天河润府12月要开放销售中心。项目已经开放了城市展厅,上市后,必定会与珠江花城和联投·文津府直面竞争。
另一个内卷的板块,花地湾双盘中海浣湾里和保利和颂大概率会在近期开盘。两个新盘的上市,给周边在售的项目不少压力。11月,万科的几个盘打折都打得比较狠,曦府88折清盘,朗庭4.8万/㎡任选,瑧园成交额外再97折,价格环比普遍降2%。
当然,今年最后一个月,要推货的项目肯定不止这16个。根据以往惯例,为冲刺年终目标,开发商供货力度和促销力度都会加大。
在合富研究院监测的重点项目中,11月让利项目较10月已经有了明显的增加,增幅约10%左右。
图片来源合富研究院
中心区让利板块主要是荔湾与白云库存较大的区域,如芳村、石井等,小幅优惠2%-3%吸引来访。近效与远郊集中在黄埔、番禺和增城,如黄埔的科学城、开发区,番禺的国际创新城,增城的教育城、永宁等板块,南沙和花都的价格反而变动不大(相对10月来说)。
让利幅度多在5%内,以一口价单位、特价单位的方式推出。增城优惠幅度最大,降幅约3%-9%,其中永宁板块,有个盘单价降至万元以下,优惠力度充足。
这个时间段,将是购房者淘笋的好时机。
政策利好稳预期
12月广州楼市如何走?
近期,政策利好接连释放。
11月中旬,中国人民银行、金融监管总部和中国证监会联合召开金融机构座谈会,会议明确要求“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资要求”。此后,建设银行、交通银行、广发银行、浙商银行等陆续召开银企座谈会,释放支持房企融资的信号。
民间流传,监管部门正在起草一份中资房企“白名单”,可涵盖50家规模房企,并明确提出了“三个不低于”。
上一轮的房地产市场的不稳定,很大原因在于“三道红线”过度打压后引发的连锁反应,出现房企暴雷、项目停工、收楼困难等问题,进而影响楼市信心。
现在,正要慢慢纠偏。
从去年“金融16条”到“三支箭”下发,再到现在的“座谈会”,政策已经释放了非常明确的支持房企融资的信号。将有力支持保交楼,缓解年末房企流动性压力,进而稳定社会预期、提振市场信心。
11月广州政策重点
(资料整理:合富研究院)
需求端,广州也接连释放了利好政策。
从“920新政”,到降低首套房公积金贷款首付比例,在多种政策利好合力作用下,市场稳定向好发展的基础持续被加固。
可以预料,12月楼市成交大概率有上涨。
一方面,年底开发商迫于压力,会加大促销力度促成交。另一方面,政策形势逐渐明朗,需求端,降首付、降利率、松限购;供给端,支持房地产企业融资,缓解房企流动性。
未来,供需两端有望逐渐企稳,结束阶段性下行压力,逐渐回归复苏轨道。
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