最近两个月,我的微信、微博、视频号留言,基本都被这条评论“攻陷”,不少买家都陷入一个两难境地。确实,现在来说,卖家心态不稳,开发商着急出货,确实是一个抄底的好时机。但是如今卖房周期长,而且还需要降价才能出货,对卖家来说又造成不小的伤害。
现在要不要卖一买一,视乎你要抄底的资产未来的价值增幅,是否大于你手上持有的资产未来的价值增幅。
接下来,咱们展开说说,哪几类购房者,现在可以不要犹豫,卖一买一。
这一类房源,要么是当年出于孩子读书的需求购置,或是父母自住的房子,位于市中心不错的地段,但是楼龄都比较大,而且没有电梯。虽然房子的基本素质一般,但是有优质地段或学位加持,是否要等到下一波行情到来,中心区房价上涨之后再卖掉。
对于这一类房源,如果不是学位特别优质,如东风东小学、培正小学这种级别的,现在就可以抛掉了。如果学位特别优质,现在买房的需求又不是很迫切,可以等到明年初,学位房旺季的时候再出手,可以获得更理想的收益。
但是,对于学位一般的老房子,你持有它所带来的收益,大概率是不及置换后的收益。这种房子,如果没有很强的配套加持(如学位),那么它的流通性与覆盖面会逐年变差。你想,但凡手上有点钱的购房者,谁愿意花大价钱买又破又小的老房子。
而刚需是受到市场行情影响最小的群体,毕竟资金就那么多,他们买房的痛点就一个:找自己买得起的房子。因此,就算广州市行情迎来轮动,市中心老破小的价格与价值也不会发生太大的变化。你可以去翻一下市中心老破小的往期成交价,会发现他们的价格非常稳定。举个例子,当2020-2022年期间,天河热门区域的房价从4万/平涨到8万/平,天河老破小的房价不过从2.5万/平涨到了3万/平。所以我建议:趁着现在,稍微降点价把老破小抛掉。然后在市场回暖之前,去撬动一些发展前景更强或楼龄更新的房子,才是资产置换的正确姿势。我有一个朋友,之前买了增城某新盘,本来片区二手房业主价格内卷就够狠了,如今更有大量新房加入战局。“不降价根本卖不掉,降价卖又舍不得”,这是我朋友的吐槽,也是所有郊区盘业主的心声。
我们有个粉丝,挂卖一套位于增城广场的房子,1年过去了,挂牌价从200万调到150万,依然无人问津。前段时间,更有一名朱村业主为了出货,狠心以1.1万/平的价格卖房,惨遭片区业主diss。
即使很残酷,但还是奉劝各位郊区业主:长痛不如短痛,现在抛售虽然在割肉,但还有逆风翻盘的机会。众所周知,郊区的房地产市场,属于整个广州房地产轮动链条的最底层:这也就导致了,郊区房产的增值幅度,永远都追不上中心区及近郊区。在每一次行情上升期,都会再次增大郊区与中心区的价格差。而在楼市冷静期抛售郊区资产,道理其实有些类似田忌赛马。此时将郊区资产变成资金,在主城行情还未恢复之时抄底,虽然短期来看,售卖郊区资产有一定损失,但是当行情恢复,主城市场开始跑动时,未来获得的价值增长,不仅能填补此前的损失,而且也能为未来的进一步置换打下基础。
先说一个真相:二三线城市的房价涨幅,是永远跑不过一线城市的。去年行情火热的时候,我身边不少朋友都到中山、珠海、惠州等城市买了投资房,如今被套住,也纠结要不要亏本卖房。
如果不是有明确的自住需求,纯投资类型的二三线城市房产,现在就是一个最佳的卖房时机。
因为你能用卖掉这些房产的资金,趁着一线城市的楼市还未复苏,抓紧淘一些笋盘。
全国主要城市空置率
数据来源:《2022 年中国主要城市住房空置率调查报告》
当然也有人说了:你怎么知道,接下来的二三线城市不会出现房价暴涨的奇迹呢?
原因很简单:二三线城市的暴涨,基本都受益于一线城市的购买力外溢。最经典的例子如东莞,它算是广东二三线城市中房价体系比较坚固的吧?最开始的那波上升从何而来?就是从深圳外溢过去的。如今都有上主桌的机会了, 还待在原地眼巴巴地等主人家动筷,图啥?如果实在纠结该不该出手,去翻一翻房子所在小区过去三年(2019-2022)的成交记录,如果成交价格涨幅小于10%(广州上一轮行情上升期房价平均涨幅),那这套房子就属于“食之无味”的鸡肋资产,建议趁早脱手,及时止损。