春节前后的广州,大概是网友口中“刚出ICU,就进KTV”的生动形容,确实目之所及都是人从众𠈌.....
上周五,广州地铁客流量达到1030万人次,超过全市常住人口一半以上水平;餐饮业迎来强劲复苏,不仅整体恢复回疫情前水平,加上941个品牌餐饮项目意向落户广州,预计投资金额超30亿元.....
春江水暖鸭先知,这股热浪同样吹向了楼市,整个广州19天卖出了近万套房!天河热门版块网红盘更是人流如织,就像前两天我去的珠江花城,现场除了门口的车,就是营销中心的人......据说珠花上个月卖了十几亿,难道也是节后打了肾上腺素不成?必然不是,全世界都知道她不仅最近卖得火,从18年开盘至今都很火,公认天河流量扛把子,每回开盘即售罄,再正常不过。现场扒到猛料,五期的140平户型将于本周六开放样板间,意味着爆款又上新!140平面积段户型,这种豪宅线下的改善产品,近年成为中心四区的顶流户型!而珠花140平户型向来是畅销爆款,根据数据,2021-2022年,珠花霸榜成为110-144平主城四区大户型销冠。
我们知道珠花140平户型爆火,但不知道她为何爆火?难道只凭面积段,就能成为穿越周期的硬通货?
明显不是,打遍天下无敌手的背后,我总结了几大原因:地段、配套、产品缺一不可。下面来个深度分析:
板块上升期!
智谷引领天河进阶高度
一个板块的成长史,就是房价的进阶史。在这个“从无到有,从有到优”的过程中,近年来的智谷板块,是怎么show quali的呢?产业决定地段,智谷走上红利快车道
产业发展决定地段价值,换言之,产业带来的变量,必定是房价的制高点。如果说,天河是全广州最瞩目的经济龙头,科创中轴之上的智谷板块,正引领着天河未来发展方向!天河智谷航拍图 图源网络
按照天河产业“十四五”提出的战略性新兴产业规划,天河智谷将集聚新一代信息技术、现代都市工业、数字创意产业等三大千亿产业集群。现超2500家企业进驻,集聚网易、太平洋网络、小鹏汽车等科技龙头企业,以及约50家总部型企业。天河智谷产业集群
2022年,已完成项目投资59.4亿元、增长3倍,新引入投资亿元以上项目21个,南方数码等13个项目开工。放眼未来5-10年,或许未见天花板。板块之上的珠江花城,更是乘上产业发展的东风,走进红利快车道。
旧改提速地价跃升,地段价值腾飞在即
项目周边为206亿吉山村旧改,少数被列入2023年城市更新计划的天河项目。改造后效果图
其中吉山仓地块,正在项目南侧,现阶段已启动清拆工作。这对珠花及片区,有什么利好呢?
一看对现存问题的缓解,清拆工作不仅解决了项目周边交通拥堵,还为项目隔断了广园噪音;二看地块规划,北面为绿地,这对四期南侧的景观视野有了质的提升!也就是说,选择了140平户型所在的四期22栋,也就选择了这面即将兑现的好风景。吉山仓地块规划 图源网络
而这片16.68万平土地,不仅会建成住宅、商业、公共配套等,据说会新增一所36班的九年一贯制学校,届时无论是生活配套抑或城市界面,都将迎来质的提升。
位置关系示意
而这一切,直接赋能在地价上,珠花旁边的沥青厂地块,在去年第三轮土拍中,以约3.9万/㎡的楼面价成交,扣除配建面积净地价高达4.3万元/㎡!面粉贵了,面包自然不便宜,日后将连同周边楼盘一起水涨船高!
唯此配套大城!
烫金天河难以复制
说完地段说配套,配套可是影响生活质量的关键因素,珠花在这方面有多能打,我们深入聊聊:
一应俱全的全能大城,拿捏了生活品质
珠花拥有占地30万㎡、建面约85㎡的巨无霸体量,注定这项目要啥有啥,自成一城。我们来盘一下:她打造了约10万㎡园林绿化,其中五六期组团配建约5.2万㎡中央花园,包含了约600米悦动跑道、超 2500 ㎡全龄游乐园、3400 ㎡草坪、近 600 ㎡泳池......项目自带约2万㎡商业街,华润万家、钱大妈、百果园、大参林、天河图书馆茵德分馆已进驻,麦当劳正装修,文体中心、肉菜市场等公建配套应有尽有。而项目周边3公里半径范围内,有奥体优托邦、漫广场、山姆会员店等大型商超。值得一提的是,周边12年教育buff加持,目送式上学可以实现。项目自带的广州市天河区四季幼儿园将于4月开学,也就下个月的事!项目配建的体育东教育集团核心校均和小学,当属天河区TOP级配套。已连续2年单独面向珠江花城小区招生,从招生政策上保证了生源纯粹性。1公里以外的执信中学天河校区,90班规模的完全中学,天河G4牛校之一!其中初中一年级招生10个班,按2022年招生政策,7个班为面向珠吉街道范围内的小学招生,入学应该是大概率事件。(以教育局政策为准)从幼儿园到初中,家门口就能实现了12年一站式优质教育,放眼全广州,还真的没多少个项目能做到。
天河难得宜居大城,珠花为独一份
广州仅有一个天河,天河仅有一个珠花,放眼天河甚至广州,她都是有目共睹的独一份。口说无凭,我们来比比!放在天河近几年土拍地块里面,珠花占地30万㎡、建面约85㎡,可以说取得绝对性胜利。再说了,珠花是能以一城之力,跟附近的牛奶厂板块掰手腕的:在规模上,牛奶厂四大金刚的总和,刚好相当于珠花的巨无霸体量,彼此不相伯仲;在居住生态和教育上,牛奶厂有市中心罕见的宜居生态资源,还有奥体小学、灵秀小学的加持,而珠花自成一城,既有10万㎡园林,又有12年一站式优质教育。两者均能满足人们对居住环境的追求,以及家长对学位的考虑,可见珠花在生态环境和教育资源上同样不输。这样说来,珠花不仅是天河难得大城,更坐拥与牛奶厂同级别配套,想想都很值。再聊到产品本身,更是天河性价比改善户型的课代表,下面分析:当我们谈论性价比时,往往得结合价格和产品综合分析。所以,珠花140户型的性价比能不能拉满?下面看:先看价格,1000万以内买五房,单价7万左右,对比天河动辄10万+的房价,具有无法想象的上升空间,给到市场更为友好的买入门槛,这价格自然值得多看几眼!再看产品,功能布局怎样?空间尺度如何?交标品质可否?下面我们来测评:
140平户型,所在楼栋均为蝶式楼型设计,为户户单边户创造了条件,也因此拥有南向五开间、通风采光及双面广阔视野等优势。全屋实现了5条对流动线,即屋内多个位置可感受到过堂风,体验的人都知道,这别提有多舒服。我们相应进行了空气龄模拟分析,空气龄越短,说明所在位置的空气越新鲜,通风换气效果越好。换言之,蓝色、深蓝色位置,空气更为新鲜!空气龄模拟分析
而室内绝大部分为蓝色,特别阳台、客厅和书房位置,说明通风效果相当可以!我们来个采光系数测试,采光系数指的是,同样天气环境下,室内某点的光照强度,与室外的比值。全阴天模型下,一般住宅自然采光系数超过2.2%,即满足采光系数要求。采光系数测试
如能达到5%~10%,那就很不错了。用满足采光系数的面积比例来比,这户型竟高达80%。
房子住得舒不舒服,除了看通风采光和视野,还与户型空间布局紧密相关,而这都成了珠花140平户型的爆款基因。一是改善空间,超长约16米南向面宽、约32 ㎡餐客厅、25 ㎡超大主卧(约 4.3 ㎡衣帽间)、约 9.2 ㎡厨房、约 7.3 ㎡观景大阳台、与厨房相连的生活阳台等......以上改善空间,会带来怎样的居住体验呢?不妨感受以下生活场景:LDKG一体化设计,使客餐厨阳台形成隔而不断的大空间。一家子在不同的空间各自忙碌,却又不影响彼此之间的交流陪伴。超过9平的U字型厨房,可同时容纳2-3人干活,转身之间,便是洗菜、切菜、炒菜的流畅工作动线。约25平超大主卧套房,不仅面积感人,而且预留了4.3平的独立衣帽间,让男女主人的衣服包包鞋子首饰,有了足够大的安身之所。这种不将就的生活姿态,给人的好感度蹭蹭上涨。二是面积分配的均衡性。很多人认为,主卧及公区的奢阔空间,是压缩次卧面积得来的,所以次卧,还真不一定能住人。因此,我要到了其他四个房间的面积数据,最小的也有7.5平,摆下标准双人床、床头柜、衣柜三件套完全不成问题。这次现场了解到,对比前面四期,五期对标10万+豪宅配置,做了交标升级。譬如不惜成本打造了约3.1米层高,实现了更大的空间和更强的通风采光;又如中央空调和智能系统配置,通过入户处的智能面板,即可体验黑科技家居生活。智能家居系统
一键切换各种生活情景模式,下面演示一个归家模式,打开家门,全屋亮灯,电动窗帘自动打开,这便是黑科技给到的“归家仪式感”。
智能调控场景
不仅以上,全屋随处都能感受到交标升级带来的生活品质。看到这,相信大家都能感受到全新五期的满满诚意,太实在了。
现场考察了一番,感觉即将新推五期25栋03梯腿,以及四期21栋03梯腿、22栋04梯腿都挺好。不仅视野开阔,而且南向的通风采光都不错,性价比相对高。先看日照情况,我们特意选取了全年日照最差的冬至日进行测评,发现这几条梯腿都能享受相对不错的日照时长,享受冬天的日光浴。再看视线分析,蝶式楼型的布局就是可以享受双向开阔园林景观,视距相当能打,25栋03梯腿南向视距更是高达120米。既然几条梯腿素质都很可,那应该怎么挑呢?这得结合自身需求去分析。五期的25栋,在全屋交标上实现了升级,有所见即所得的品质感,注重家居品质的朋友可以pick。而四期的21、22栋,收楼时间更早,今年买明年住,据说目前还有少量珍藏房源。要是着急明年读书的改善家庭,可以重点考虑。说白了,还是建议大家到现场考察,无论是楼栋位置、交标品质、空间尺度等,都能有个到位感受,有买房计划的同学,可以赶紧准备起来了。总的来说,珠花有无可估量的地段价值,不可复制的大城配套,神级花城系产品力,适配度更高的价格,每方面都踩在了天河同学的high点上。按照天河的必涨逻辑,你要是想再等等珠江花城,她可不会等你!要是对天河有执着追求的同学,珠实另一明星项目—城投珠江·天河壹品,四重核心价值,同样值得考虑!天河芯金融城北,傲居金融城-珠江新城-琶洲黄金三角:
天河罕见畔山小高层,北靠900亩马鞍山,南拥园林,享沉漫式景致;
距清华附中附小(已开学)仅约300米( 具体入读政策以教育局公布为准);
建面约96-126㎡3+1至4+1房,极致空间实用率,同等面积享更多空间。