2022年,房叔拿着无人机飞了一趟保利冼村项目。
没办法,这个旧改肯定是广州2022年最受关注的项目。
一趟下来,商品房部分的楼盘名、户型、吹风价都有了。
楼盘名:保利天御。又一个天字系。
户型:大平层最小240平方米,最大311平方米。公寓:75-253平方米。
吹风价:10多万-20万。看最终能拿到什么备案价。00:3
2015年,在保利的推动下,冼村盖起了回迁房。
3年后,回迁房一期500多套房源通过摇珠的方式回到了村民手里。
又过了1年,冼村第三期回迁房封顶,拆了10年的冼村,拆迁率终于超过了90%。
冼村旧改一共有5期回迁房,4期和5期还在建设中。
回迁房建得七七八八了,商品房也得出来吹吹风了。
保利天悦在琶洲的成功,让保利对天字系格外看重。
保利冼村项目自然也是天字系的一员,取名保利天御。
由于是冼村旧改的融资项目,保利天御的体量很小,只有西南侧3栋住宅和3栋公寓,能卖的预计不超过300套。
珠江新城一手住宅已经6年没得买了,有什么新货出来,大家的第一反应当然是抢呀。
珠江新城房子卖什么价,大家都很关心。
在目前的定价体系下,猜保利天御的价格有一定的难度。
因为广州一手备案价两种方式:一是参考上一次的售价;二是参考周边竞品的售价。
作为新盘,保利天御没有历史价格可以参考。
珠江新城都6年没一手房卖了,竞品?哪里有竞品呀?!
我们看看周边的二手吧。
与保利天御一路之隔,是网红盘保利心语。
去年的二手房挂牌价格曾经一度高达18万+,二手房指导价一出来,保利心语的价格被指导在了10万以内。
保利心语是珠江新城的网红盘
但想用10万以内的价格去买,几乎不可能,真实的成交价格在13-15万/平方米之间。
冼村东南侧是中海璟晖华庭,同样也有指导价,但比保利心语低不少,约7.6万/平方米,成交的价格普遍在13万以上。
环顾整个珠江新城中区,包括中海花城湾、凯旋新世界在内,二手价格能看到的都在10万/平方米以内。
所以,保利天御能卖多少钱,得看保利如何搞定备案价。
可以肯定的是,价格高了,拿不到预售证,价格低了,就要靠关系才能买到了。
如果不参考备案价,放开来想象,大概是这样的:
没有江景,肯定不会有汇悦台、凯旋新世界这些一线望江单位20多万的价格。
作为一手楼盘,价格比周边二手房要高一些,比14、15万高。
所以,也就是15万-20万这个价格区间吧。
这样算来,保利天御的门槛至少在3500万以上。
当然,上面说的都是大平层。
公寓?正经买家谁要买公寓!
距离回迁房一期西侧约100米左右的地方,保利设立了一个展厅。
去年4月份的时候,房叔来过一次,当时工作人员说展厅只对村民开放。
等到2022年再去的时候,工作人员的态度来个180度的转变,说只要预约登记就可以参观。
身段放低了呀,平民也可以看看王府里的公主了。
在参观过程中发现,整个展厅没有一点关于保利天御的资料,只是展示了冼村旧改的历程。
工作人员守口如瓶,一点资料都不肯透露,还好扒到了保利天御的户型信息,不仅有住宅,还有公寓。
预约登记就可以参观冼村展厅
其中住宅为约240、266以及311平方米的大平层户型;公寓的户型则要丰富很多,从70多平方米的一房户型到250多平方米的户型,都有得选,至于公寓的有多少房,都不重要。
另外,每栋住宅都是三梯两户设计,266平方米户型和311平方米户型还做到了专梯专户。
具体来看看各个户型的设计做得如何。
首先是约240平方米3+1房是最小的户型,南北对流设计,设有保姆房,保姆房靠近厨房位置,方便日常工作,与主人家的起居区域有一定的距离。
240平方米户型
其次是约266平方米4+1房户型,三套房设计,同样做到了南北对流,专梯入户。
最后是约311平方米4+1房户型,也是面积最大的户型,这个户型较大的亮点是,有一个约30平方米的阳台。
311平方米户型和266平方米户型
值得一提的是,由于每栋住宅都是50层以上的超高层,公摊面积较多,导致每个户型的实用率都不足八成。
通过小飞机可以看到,冼村内部大部分建筑都已经拆除,但也还有几栋自建房,所以,2022年能不能开卖,也可能打个问号。
冼村路对面,高楼大厦林立,与改造中的冼村形成了很大的反差。
冼村还有一些自建房没拆除
目前,已有部分村民搬进了回迁房,据说有村民最多分到了8套房,少的也有两三套。
跟猎德村民一样,大部分冼村村民会把空置的房子出租。
例如一套60多平方米两房户型,每月的租金在6000元以上,租金收入非常可观。
所以,旧改如果能进一步加快的话,相信其他冼村村民很快也能跟猎德村民一样,过上以收租为主,朴实无华的生活。
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