今年1-4月份,实行供地“两集中”的22城的中大多城市已完成首批土地供应。
4月底,西安也发布了2022年首批集中供地公告,集中推出34宗2303亩用地。分布在高新、灞桥、曲江、经开、长安、航天城等区域,实行“限房价、限地价”方式出让。作为楼市的风向标,土拍一直以来都是瞩目的焦点,可以判断市场行情、房企拿地情况等,让我们拭目以待 !
在今年首批集中供地成交前,我们来回顾一下西安近几年土地成交的区域分布,以及对于新房市场的影响。
01、土地市场进入“双核心”时代
2018年起,在城市发展“北跨、南控、西进、东拓、中优”的格局之下,西咸新区的投资价值不断跃升。在主城区土地稀缺的大背景下,土地供应及房企拿地呈现外拓增长趋势,近几年的土地成交,也呈现出了西咸新区反超主城区的态势,土地市场进入“双核心”时代!
2021年各区域居住用地成交排行前5的区域:主城区(高新、港务区、浐灞),西咸新区(沣东、秦汉新城),这5个区域成交量,占全市成交量的一半以上。
02、土拍对新房市场有何影响?
1、主城区供货区域集中在高新、港务区、浐灞,中心城区房源稀缺
从2021年主城区土地成交来看,80%的土地成交集中在三个区域(高新、港务区、浐灞),新房房源也更加集中在这几个区域。
城南、城北、曲江等核心城区土地成交量较少,多数是城改用地,这要取决于安置房的建设和房企的资金情况,导致核心城区房源更加稀缺。
西咸新区的土地成交和主城区基本相当。西安市常住人口1300多万,而要选择在新区置业,区域的产业引进、教育、生活配套、地铁建设的推进,这些都是要考虑的关键因素。就目前来说,很多区域的配套还不是很便利,对比主城区价格也不低。再考虑到今年市场的大环境、房企资金情况,主城区性价比相对较高的楼盘更有吸引力。
2、区域价格差异明显,高新置业门槛“2万+”,浐灞、港务区毛坯限价1.3-1.9万元/㎡
2021年调整了土拍规则,多数地块在拍地前期限定未来商品房毛坯价格。从拿地的毛坯限价来看,高新区商品住宅地块毛坯最高限价多数在2.3-2.6万元/㎡左右,房源主要集中在CID板块和软件新城板块。
港务区和浐灞住宅项目以刚需刚改为主,商品房毛坯限价集中在1.3-1.9万元/㎡。
3、万人摇映射出市场供需失衡问题仍突出
据统计,去年到今年4月份已经有19次万人摇,这些楼盘主要集中在高新、曲江、浐灞、港务区、航天城。中国铁建·万科翡翠国际,天地源·丹轩坊登记人数突破“3万+”,华润置地未来城市线上登记突破“4万+”,创西安楼市历史新高。
然而另一面,也有很多项目登记量寥寥无几。
有人说是西安市场太魔幻了,但魔幻的背后也要看到市场供需的失衡,市场上“房企资金安全+地段优势+价格优势”都具备的楼盘的确不多。
购房者选择房源也要更加谨慎,特别是在开发商的选择上,首要选择国企、央企等有强品牌保障的开发商。
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