猎房师妹之前看过一桩例子:
小C在2019年年底看中黄埔某盘,但由于户口没搞定,就跟开发商协商延期,并且双方签订一份认购书。
在4月疫情和行情双双好转时,该名销售联系到了小C,据销售说房子的备案价调整了,所以相应的首付需多付3万。
小C作为购房小白,得知这事后相当错愕。
认为前期双方都说好了,总价定了、认购书也签了,对于开发商翻脸不认账突然要求补钱的这一行为愤愤不平,咨询律师。
律师给出的答复:签了认购书,就应按照合同上约定的价款进行,无需多付这3万!
签订认购书具有法律效力?
商品房认购书是购房者与开发商签订的一份合同,但又不是正式的购房买卖合同,很多没买过房的或许还没有见过。
作为商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书。
是对双方交易房屋有关事宜的初步确认,双方约定在签订认购书后,开发商在一定期限内为购房人保留房屋,不得自行售于他人。
对于《房屋认购协议书》的法律效力问题,最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条做了说明:
《房屋认购协议书》属于预约,一方不履行认购协议书的责任,另一方可以主张违约赔偿。
一般在售楼处,看中一套新房并打算购买后,会由专业的销售顾问为各位走完全部流程。
但作为购房活动的参与者,我们还是要对整个流程心中有数的!
1、选房
买房时,通常都会到售楼中心,直接考察项目相关情况,最后再根据自身的预算和需求,选定楼层和户型房号。
2、签订认购书
认购书的内容一般包括:
① 买卖双方当事人的基本情况
② 房产的基本情况(如房屋位置、户型面积、单位价格、币种、房产的总价)
③ 订金数额、付款方式(一次性付款、分期付款、商业贷款、公积金贷款、组合贷款)
④ 付款时间、付款地点、帐户等
⑤签署正式买卖合同的期限(通常是认购后的一周内)
签完认购书,销售方应给买房人发放《签约须知》,以便买房人了解以后的细节,为正式签约作准备。
3、交定金
根据《中华人民共和国担保法》规定:定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标额的20%。注意,这个定金是不能退的。
4、购房资质审核
目前在实施限购政策的城市,在签订认购书后,要将材料交给开发商。
置业顾问会将房屋信息、价格信息、客户家庭信息对照原件录入建委网站,提交审核,一般商品房10个工作日就会出结果。
5、签订购房合同
购房资格核验审核通过后,下一步就是签订购房合同。
购房合同的内容主要包括合同约定的双方当事人、商品房的基本情况、价款及支付方式、商品房交付使用方式及条件、公共配套设施设备条款、面积差异的处理办法、产权登记约定、违约责任等等。
6、付首付
签订购房合同后,在到开发商指定收款处,可直接刷卡付首付。
签订认购书要注意哪些事项?
1、开发商证件是否齐全
仔细查看开发商的营业执照、土地使用权出让合同及补充协议、房地产证书、房地产预售许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等。
一般开发商都有个公示墙,“五证”在内的所有资质做公示。
2、需多方咨询,收集、核对反馈
在看房过程中,可就不清楚或产生疑惑的问题向开发商或者代理商咨询,同时可和购买该楼盘的其他业主多交流,这样做的目的是将多方获取的信息进行核对。
另外,对于购房所涉及的专业问题或者法律问题可以向专业人士咨询,毕竟几百万的买卖,必须严肃对待!
3、小心认购书上预设的陷阱
留意概念界定,是否将“定金”写成“订金”。
签订商品房认购书时,很多开发商都会利用“定金”与“订金”难以区分的特点来钻空子。
举个例子:
隔壁老王和某开发商签订了认购书。但后期,开发商由于自身问题迟迟不签正式购房协议,老王多次沟通无效,一怒之下将开发商告上法庭。
根据法律规定,一旦开发商违约,如果认购书中是“定金”,开发商需要双倍赔偿老王损失;但若认购书中是“订金”,则只需要返还定金而已。
可见,对于资质不足的开发商,往往在认购书上给自己留了一条后路。
防止开发商在商品房认购书中增加“没收”条款。
比如,在认购书增设了以下类似条款:如果购房者在签订认购书之后30日内不能签订正式的购房合同,所收取的订金不予退还。
如果购房者忽略了上述条款,一旦出现违约,那么缴纳的订金将难以追回。
一拍脑袋,签订新房认购书过于草率。
看房之初,不少购房者由于对房子有明显好感,头脑一热,在房产销售人员的要求下,火速签了认购书,缴了定金,把房子揽了下来。
后来经过仔细调查和冷静思考,发现这个楼盘诸多不足,顿时心生悔意,这个时候想退房?
抱歉,属于违约!
买房前需启动福尔摩斯模式,结合自身需求详细梳理,并谨慎权衡后再作决定。
必要时,可协商签订补充协议。
在现实操作中,经常会有消费者遇到资金周期、资质周期的问题,很多开发商都愿意等,但大家最好还是签订延期付款或等资质的补充协议。
毕竟,单凭认购书,还是无法将每个人的具体情况全部覆盖。
文章开头小C的例子,如果当时小C再周全一点,签了份补充协议,双方约定“等待资质的过程中,合同内容不受房价变动影响”,那么小C后续就不会有这个烦恼了。
可见,前期必须做足功课,就是为了防止后期大家互相扯皮!希望看完后,对大家避坑有所帮助,赶紧收藏啊!
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