关注海珠楼市的朋友,最近一定会在朋友圈刷到的一个广告:
保利燕语堂悦
这是一个完全陌生的案名。但我们可以从广告获得两个关键词:保利首座悦字系新作和海珠新中式。
不卖关子了,这个项目其实就是去年保利拿下的东方红印刷厂地块。
位置很好,很多海珠客挑来挑去,最终还是选择了等它。
这个项目,究竟有什么魅力呢?
切换赛道
内卷特色
为什么许多海珠客都在等这个项目?
我们先看一下他们在海珠看房后的真实反馈:
海珠在售的其它几个盘,要么小区小、产品一般、要么产权缩水、没小学、不近地铁。
总之就是,海珠在售的新盘总会有一个点让你很不满意,以至于买海珠就变成妥协。
海珠的地段没问题,但产品的缺点,让人很纠结。
这样的对比,保利燕语堂悦的优势就出来了,那就是均衡,没有突出的缺点。
我们先来看一下项目的整体素质。
项目位于燕岗双地铁上盖(广佛线+在建11号线),小区位于海珠区西部的南石头街道,工业大道中以东、江燕路以北,靠着广纸。周边有石溪村旧改,但变现周期会比较长。
周边的医疗配套、商业配套、教育配套都很齐全,同时能兼顾三代人的需求。
小孩要读书的,周边教育资源充足。家里有老人的,老城区的医疗配套不会让你失望。大人上班需要通勤的,项目周边有地铁,自驾去广州各个核心区都不会太远。
这么说吧,只要产品不差,所有海珠客高低都要看一下这个项目。
那么户型产品怎么打造?
这个项目有很多点,都值得一说,例如户型怎么打造,现在可以确认的一点就是高使用率。
高使用率,保利会怎么做?看过和颂、云境的朋友,就很清楚了。
高使用率的户型,对于其他区可能不是啥新鲜事,但在海珠,还算是稀缺品。
就连中海大境这种流量大盘,户型使用率都不是100%。可想而知,高使用率的户型产品,在海珠处于“普及阶段”。
根据我们获得的消息,项目预计首推建面约90-125㎡刚改户型,号称弥补板块小面积的空白。
我相信这个面积段,能让许多海珠客兴奋起来。
90㎡户型,采用了这个面积段少有的横厅设计,客厅除了阳台,还有L型大飘窗,拥有270度的视野和通风。总之两个字,透亮。
主卧同样拥有L型大飘窗,采光和通风一样绝。
92㎡户型,做了一个竖厅的设计,把L型飘窗改成了一整面的玻璃飘窗,整个客厅的开间达到约3.6米,这真的是少有的设计。
100㎡以上的户型,项目统一都做成了四房,总结还是那两个字,稀缺。
值得一讲的是125㎡的户型,保留了一整面玻璃飘窗的设计,并且阳台更大。主卧还单独做了一个衣帽间,可以做成三面的衣柜。
虽然户型产品还没正式敲定出街,但大致方向和设计应该会和上面所说的相差不大。
值得注意的是,项目特色的打造上,将以东方文化融入在地底蕴,打造“悦字系”中式大宅。如同保利天瑞之于天河,保利将用新中式的品质,装修标准可以参考保利天瑞。
可以说,除了卷产品和卷价格,保利再一次把“卷”的赛道带到了项目特色上。
更多项目内部消息,可以进徐sir的内部群,我们在群里说。项目的一手资讯和开盘信息,我们都会在群里第一时间公布。
当下楼市
需要更多变化
不管是户型产品还是特色打造,保利燕语堂悦核心就是稀缺和差异化。
2023年广州共成交了4675套总价千万豪宅(含住宅),其中海珠以一己之力贡献了三分之一(1497套),全面赶超天河。
可以说,豪宅在海珠并不稀缺。
所以,我们可以看到保利燕语堂悦主推的户型,是面向刚改和改善的群体。
90-125的面积段,利用建筑新规,可以增加更多的使用面积,从而使房子变得更大,从而使得产品可以拥有超越同级的空间享受。
这是我们看到的第一个稀缺性。
第二个稀缺性,则是我们上面提到过的产品特色打造。
广州房地产发展这么多年,不论多少段位的产品,大概都处于一种复制粘贴,尺寸放大的一个状态。
改善是刚需的放大版,豪宅是改善的放大版,所有产品都千篇一律。
不仅户型是如此,园林打造和外立面设计都是如此。
没有百花齐放的房地产,自然就不会有百家争鸣的局面。
当下的广州楼市,卷价格和卷产品,对购房者而言,已经不再具有那么强的吸引力。
卷价格,永远会有比你价格更低的项目。卷使用率,永远会有比你更高的户型。
要打破这种困境和循环,就要在项目特色上下狠功夫。地段和社区、空间和时间、建筑和生态都要融合一体,形成特色。
而保利燕语堂悦给出的答案是——新中式。
中式的设计一般运用局部的打造,例如内部的装修,园林打造等,真正融为一体打造的项目,少之又少。
虽然具体如何打造,新中式的“新”又如何体现,这个答案有待保利解答。
既然保利敢立这个flag了,那说明了对新中式的打造有着绝对的信心。
另外,项目所在的海珠区,具有强烈的老城区色彩。中式的建筑风格,无疑是最合适的融入方式。
消费品,都有一定的生命周期,需要不断更新,才能保持住消费者对品牌的认知和新鲜度。
对于商品房,同样也是如此。
楼市最好的时期,我们几乎看不到有什么创新的产品,以至于我们现在所看到的二手房,几乎都千篇一律。一样的外立面,一样的户型,乏善可陈的园林等等。
开发商只要找到好地段,项目随意造,根本不用花费什么心思。例如珠江新城这样的核心地段,都还有着许多过时的产品。
如今的楼市,需要不一样的产品,需要不同以往的产品打造,或许才能打动如今的购房者。
在这样的稀缺性下,保利燕语堂悦确实值得很多海珠客期待。
现在唯一不确定的就是价格了,或许届时也会给出一个“稀缺性”的低价呢。
最后,在如今板块的轮动中,多年无大供应的越秀,已经失去了拉动整体的动力。荔湾和天河,依靠零星的热盘,还能保住中心城区的热土。剩下的海珠,正在成为广州楼市结构性行情的核心战场。
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