定金、诚意金、订金、认筹金,这些都是购房过程中常见的几种缴纳金。
但大多数购房者,都分不太清楚。
本期方法论,讲讲这“四金”,走起!
定金:交易保证金,不可退!
在遇到心仪的房子时,购房者都会先交一些钱来当做定金,以此来约束卖方的行为。
定金作为一种担保方式存在,因此又称保证金。
从法律角度来看,定金是协议当事人为了确保合同的履行,依据法律规定或当事人双方的约定,由当事人一方在合同订立或订立后履行前,按照协议标的额的必须比例,预先付给对方当事人的金钱或替代物。
那么,买房时一般是付多少定金呢?
从猎房师妹的踩盘经验看,买房时售楼处一般会要求购房者交两三万,甚至五六万的定金。
这个时候,购房者需知道,交定金是有上限的。根据《担保法》第六章定金第九十一条:定金的数额是由当事人约定,但不得超过主合同标的额的20%。
举个例子:
准备买房的隔壁老王,看中了白云某盘一套建面100平的3房,单价4万/平,现场销售建议老王先缴20万定金预订房子,按照上面要求计算:100平*4万/平*20%=80万,可知约定20万定金算是合理的。
假设销售要求缴85万定金,那么老王可以对超出部分表示异议,现场回绝。
看完房子基本满意,加上销售说不交定金开盘时很难买得到,老王头脑一热当即拿出银行卡直接刷了20万定金,并签署认购协议。
让人意外的是,老王还没到家就后悔了,于是打电话给销售,却被告知定金无法退还。
现实生活中,相信有不少人会有和老王类似的买房经历,那么遇到这种情况法律上的要求是如何呢?
《担保法》关于定金部分的解释,第一百一十五条要求:当事人约定以交付定金做为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求退还定金;收受定金的一方拒绝订立协议的,应当双倍退还定金。
因此,若因老王自身缘故造成这笔交易无法进行,那么老王缴的20万定金就等于打水漂了;若是因开发商的原因造成交易无法进行的话,则需退还隔壁老王40万。
所以,猎房师妹要提醒各位购房者:用作担保意义存在的定金,是受法律保护的,所以通常情况下不能退。
在没有和卖家全部协商一致的情况下,不要轻易地就将定金这笔费用交付出去了。
另一方面,缴购房定金并不是购房过程中必经的步骤,如果购房者不想交,也可以跳过,双方协商后直接办理购房手续。
但如果当前的楼盘,房子比较热销,房源不是那么充足的情况下,如果不交定金,开发商就会跟你说房源保不住。
这种情况下,为了拿下房源,最好在签署认购书前,明确约定对自己有益的内容条款,如什么条件下定金可退,不退定金的法律后果及违约责任如何承担等。
此外,要是楼盘未取得商品房预售许可证,是无法收取定金的。
订金:合同预付款,可退!
订金是被视为合同可以履行情况下而预先支付的合同款项。
收取订金,通常表明双方已经对所选房号、面积、房屋单价及总价款有了一致的意见,之后约定一个期限,买方需在此期限内与卖方签署正式合同。
根据《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关规定:订金数额应当在总房价的5‰以内,双方在签订销售合同后,订金应当即时返还或抵充房价。
也就是说,如果合同执行中不出乱子,那么订金可以当做是合同付款金额中的一小部分。
那万一合同执行不了,怎么办?
不管是给付一方当事人违约,还是接受方违约,预付款都要原数返回。因为订金不具备定金性质,没有担保债的履行的作用,也不能证明合同的成立,所以订金没有法律效应。
举个例子:
有了经验的隔壁老王,这次看中的是黄埔某套,总价420万。通过双方协商,销售提出缴纳2万订金,以示诚意,老王答应了。但睡完一觉的老王又鬼打脑...后悔了!!!
这次,老王打了电话要求退回订金,无奈之下,销售只能将钱悉数退回。
订金与定金仅一字之差,但约束力却完全不一样。
所以,猎房师妹提醒各位,购房过程中,同销售交涉时,要清晰辨认这两个概念,防止掏出的钱,收不回来。当然对于购房意向非常明确的亲来说,定金是你锁住好房源的一个办法。
认筹金:享优先选盘权,可退!
买房先认筹,是现在楼盘销售的普遍现象。
认筹金作为开发商正式销售前让购房者缴纳的一种费用,在缴纳之后,购房者不仅可以获得一定折扣的优惠,还可以获得房屋的优先购买权。
等楼盘正式开盘销售时,认了筹的购房者能以“优先选择”的顺序选房。甚至有的在认筹阶段,可直接将购房者心仪的房源锁定,等到开盘时直接进行买房流程,与开发商签订合同。
然鹅,认筹买房也是有坑的。举个例子:
认筹期前,很多开发商并不会告诉你具体的房价,只会告诉一个大致的价格区间,比方说是4万2至4万5,如果认筹的人多,他们可能拉高房价,提价至4万7,然后再给你打个9.8折。
这样,认筹款等于白交,购房者根本没有真正享受到相应的折扣优惠。开发商收筹,一方面是为了快速回笼资金,另一方面也可以在开盘前试探行情,争取在开盘时定个“好价”。
认筹说白了,属于提前销售。若开发商未取得预售许可证,是不得向购房者收取认筹金的。所以,在下筹前,要先确认下开发商是否有收筹的资格。
一般来说,在没有签订任何条款协议时,认筹是不具备法律效应的,所以购房者缴纳的认筹金是可以退还的。
但猎房师妹要提醒各位,当认购或正式签订买卖合同时,购房者就需要仔细确认,防止有损害自己合法利益的行为条款出现。
诚意金:表达购房意愿,可退!
诚意金也叫意向金,更多是作为开发商的一种营销手段,通过收取一定的金额,来刺激购房者积极性。至今未得到法律上承认,属于开发商创立的词语和收费环节。
诚意金的支付是买方购买房屋的意愿表示。表明双方都具有订立合同的意向,但双方对于合同的具体内容还没有确立具体的约定,此时的合同暂处于在约定或等待约定的阶段。
那么,购房诚意金可以退吗?
猎房师妹提醒你:在意向金还没有转为定金之前,购买人可以拿回的。但要注意的是,若意向金转为定金后,如果买家违约不买房,意向金将不能退还;如果卖家违约不卖房,则双倍返还买家。
同样的,如开发商在没有商品房预售许可证时,就不得向购房人收取购房诚意金。
综上所述:
一般情况下,定金是不可退回的。而订金、认筹金和诚意金都可无条件退款。
但是,即使是这样,签订任何文书条款时也必须谨慎。无论缴纳认筹金、诚意金、订金还是定金前,都应当查看该楼盘是否已取得了《预售许可证》,是否已具备了销售条件。
没有预售许可证的楼盘,因本身不具备销售条件,所以任何情况下,以上四金都可退回哟~
此信息来自猎房师妹,版权归原作者,转载此文目的出于传递更多信息,并不代表赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考。如本网站转载的作品涉及版权问题,请与本网站联系进行删除处理(applets@hopechina.com)