很多时候,我们在看房时,周边配套或许还没成型,销售对着几张规划图、一个沙盘、一套样板房,咔咔咔使劲一顿吹。
未来的样子,全靠自己发挥想象。
而等到真正要收楼时,仿佛跟拆盲盒似的,有人押注正确皆大欢喜,有人则惨遭毒打痛哭流涕…
港真!一套房对于大部分人来说往往都押上了六个钱包,看房时练就一双钛合金眼,才能对得起家里人的付出!
所以,看房时,有必要对这个项目的里里外外都做个了解。
大至片区的控规,小到具体户型的挑选,这些都得多加斟酌。
01.
看控规:排除低价值片区
“控规”大概指的是,在城市建设中,政府对一个地块,有着怎样的规划,以及各种规划用途的比例。
看控规图,最重要的是看颜色!
不同颜色,代表不同规划,主要看两种颜色:代表居住用地的黄色&代表商业商务用地的红色。二者的比重,直接决定未来地块的发展。
假设:同样的两宗地, A和B,不同的是,A大部分是黄色居住用地的,B大部分是红色商务用地。
不考虑其他因素情况下,A住宅项目潜力﹤B住宅项目潜力。
原因就在, A只不过是一个居住型的卫星城,没有不可替代的优势;而B随商业发展,必然会在此提供工作岗位,这些人倾向于就近购房, B地块上的住宅就抢手许多。
即使楼市下行,由于有周边足够的商业和工作人群罩着,B的房价跌得也慢!
琶洲电商总部集聚区就是典型的B:这里大多是红色商办地块,云集五百强、金融、电商总部。
这里上班的自然是精英中的精英,要么是Sherry眼中最强的COO George,要么是半夜还在盯着美股的老王…
而这批新贵们若想就近买房,周围极少量的黄色居住区块自然成首选。
依托这一群时代精英,必然在价值上,也是高人一等的。所以,这里一平米卖到十万也不足为奇。
而广州大部分的睡城,拿出他们的控规图看看,一片黄色海洋~~
02.
看不利因素:躲开隐藏的BUG
有关部门会要求开发商将楼盘的不利因素公示,但很少有开发商将不利因素的位置公示在沙盘上,通常只会做一块“不利因素”展板或电子屏放在某个不起眼的角落,这反而是需要我们格外关注的point!
红线内外不利因素,是在项目用地范围内外,可能会影响到居住舒适度的一些BUG。
通常来说,红线外不利因素,涉及可能产生噪音的机场、菜市、高架桥,或者是产生异味的垃圾场、污水河、屠宰场,抑或是污染环境的化工厂、制药厂、废品站,又或者普通公众所忌讳的殡仪馆、公墓等等。
而红线内不利因素,涉及可能产生噪声的小区内市政规划路、机动车出入口、水泵房、变电室,或者是易有异味的化粪池、公厕、集中餐饮商业配套,又或者是电磁辐射的变电室、配电房。
这些点,每个人的接受程度不一样,但起码要自己主动获取这些信息,提前做好预案。
所以进入一个项目,首先找到“不利因素”展板,且在沙盘中准确找到不利因素的具体位置,这对于我们选择房源位置和户型将会起到很大的帮助。
比方说海珠某盘,第12点注明的B4旁首层商业设公厕、垃圾站是很多买家会介意的,依据这份公示,有效帮我们排除了对B4栋的选择,又或者尽量避开垃圾站的朝向户型。
03.
看容积率:避开人满为患的坑
容积率,代表一个小区的建筑密度,只需把握一条原则,就是容积率越低越好。
留意是否楼间距小、层数多。
高容积率的项目,有些楼间距相隔太近,低层甚至是整栋楼 2/3 以下的楼层,都会面临“采光不足”的问题。所以要留意楼间距,基本上 20 层左右的新房楼间距最起码要在 50 米左右。
注意户数、人口的“双多”。
直接对小区内的电梯、停车位、健身房、儿童活动区域、小区道路形成比较大的压力,从而影响生活品质。像是亚运城的天骄组团,3梯6户,53层之高,换算一下,每106户要共享一条电梯!!!可以想象一下,每天上班出门等电梯,得多苦逼!
有可能影响安防系统和物业管理。
人多,外来人员容易混入其中,社区内鱼龙混杂,对安防系统容易造成负担。长期如此,物业管理一跟不上,那小区环境也会大打折扣。为了保证居住的舒适度,千万不要忽视小区容积率的问题。
04.
看物业管理:识别低质盘
考察小区门禁如何?有没有做到闸机式入口,一人一卡或面部识别、二维码、邀请码进入。特别要看门卫对人员进出的管理。
考察日常小区维护频率。绿化修剪、垃圾清理、水景常打理、设施维护等等。
关注停车管理系统。人车分流最好,地面是否禁止停车,地下停车场出入口有没有安保值守,停车场至住户楼下有没有设置门禁等。
05.
看样板间:谨防滤镜过度
样板间可分为:实体样板间和创意样板间。
实体样板间是指精装房按照交房标准进行装修,可直观体现房屋结构及交付效果,后期不拆除,可直接销售。
创意样板间有滤镜成分,通过软硬装较为直观反映房屋结构,有些时候也会通过改造空间来呈现亮点。
要留意临时样板房,是否有猫腻,并非按照1:1的比例打造,而是1:1.1,别看多出的这0.1,屋内观感大不相同。所以,看板房时,不妨多问句:看的是什么样板间,是否按照1:1打造。
另外,看样板间要留意装修标准。一般情况下,会在样板间入户处做装修标准展示,或在样板间的每处展示位置,贴牌标注是否为装修标准。
提个醒,看房时,最好把装修标准拍一拍照,若是销售有承诺采用某品牌字眼,更是要记好。别到时收楼货不对板,想维护自己的权益,从看房时就要多留心眼。
06.
选楼层:勿踩这几层“雷区”
一般而言,高层住宅选择规则为:总层数的1/3以上~2/3以下为最优选。
不过,也有部分楼层是我们在挑选时要避开的。
一为天地层。最低层屋内容易潮湿阴暗,尤其是多雨的南方地区易造成健康问题。而最高层则更多的是隔热层问题,广州夏天长,一年有一半时间开空调,还是避开吧!而且潮湿天花容易掉皮,这就尴尬了。
二是设备层。这一层多数设计在中间部位,用来放置各类工具,例如电机房等,容易带来噪音,居住体验不好。
三为腰线层。腰线主要是用来修饰建筑外观、凹造型用的。但腰线层会影响采光及视野。
跟销售咨询时,就很有必要问下设备层和腰线层分别在几层,选房时直接避开。
07.
看户型:果断识别户型硬伤
看户型图,先学会看懂ICON——图标。
评判一个户型,可从以下几点入手:
户型是否方正。有拐角和过道的房子太占实际居住面积,造成家具不好安放、改造成本高、面积浪费等缺点。信风水的人,也会觉得缺角不好。
能否做到南北通透。南北通透的房子视野比较广阔,朝南的房间能更多的接收阳光,阴面的房间相对凉爽一些,容易形成室内空气的对流,享受更优质的空气环境,拒绝假南北通透,看似南北有窗,由于两个卧室不对门,并不能起到加速空气对流的作用。
动线是否合理。动线流畅与否将影响人们进行各种活动时能否顺利转换,合理情况下三种动线是不会相互交叉。
注意动静分区。只有把动区跟静区通过合理的布局给分离开,在保持动区的活动基础上,又能让静区保持隐私性,减少彼此之间的干扰。通常来说,竖厅基本都能做到动静分区,横厅就相对较难。
最后,能否做到干湿分区、干湿分离。干湿分区是指厨房、卫生间这两个湿气较重且易产生污秽的房间,应与精心装修的、怕水怕脏的卧室客厅尽量分离。
干湿分离指把卫生间的马桶、淋浴房、洗手盆分成三个独立区域,可同时支持1人洗澡、1人上卫生间、1人洗手,不用排队等候。
想要收楼时收获开箱喜悦,现在看房就要打醒十二分精神,做足准备功课,避坑指南火速Mark~
拜了个拜,下期科普继续!
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