文章摘取:大公报
提起东莞,相信多数港人都不陌生。位于珠江口东岸的东莞,靠近深圳,加上很早便开通高铁连接罗湖口岸,为此成为了港人热门买楼的大湾区城市之一。如果想在这个区域买到笋盘,又应该点搵?内地即将试点房地产税政策,在这新趋势之下,港人买楼又有什么需要注意的呢?
合富研究院高级分析师李兴旺告诉大公报,“内地房地产税试点政策出台,意味着购房名额更加珍贵。港人北上买房,挑选物业需要更加慎重。”他认为,港人北上置业毫无疑问要选择具备抗风险、保值、高品质生活等优质资产。
东莞,相信多数港人都不陌生。位于珠江口东岸的东莞,靠近深圳,加上很早便开通高铁连接罗湖口岸,为此成为了港人热门买楼的大湾区城市之一。
东莞人口破千万 都市形象大变身
东莞如今已经是人口大市。根据最新一次全国人口普查,东莞常住人口达到1046万,首次突破千万大关,比起香港总人口要多近300万,是大湾区中成为继广州、深圳后首座人口达到1000万以上的大市。东莞拥有32个镇街,东莞市政府从区域协调发展入手,将32个镇街划分为六大片区,即城区片区、松山湖片区、滨海片区、水乡新城片区、东部产业园片区以及东南临深片区。
东莞重点镇街楼市成交、楼价、GDP、人口、土地面积等数据一览
(上述20镇街资料来源:合富大数据)
从交通上来看,东莞距离香港很近。从香港西九龙站搭乘高铁至东莞虎门站,最快仅需39分钟,如加上过关时间,约50分钟可搞定;广九直通车是另一大轨道交通选择,由红磡站前往东莞常平站车程约1小时15分钟,到达后可换乘的士前往市区。
由于交通便利,改革开放初期东莞吸引了大量港商北上投资设厂。如今仍有港人对东莞的印象停留在“世界工厂”上,如果港人有机会在通关后到东莞的城区片区或者松山湖看看,一定会颠覆过往印象。东莞很多片区已经高新区和商贸区,到处高楼大厦,跟过往的连片厂房已经大为不同。
问:东莞置业哪个片区比较有潜力?
答:东莞城市发展方向为以主城区为核心,自东向西,自北向南。水乡片区是环市区价格最低洼片区,市区高房价态势不可逆转,水乡片区楼市需求承接市区外溢存在较大的机会。
主城区、松山湖和滨海片区“三足鼎立”格局已经形成,三个极点之间或周边的市场存在机会。
问:东莞楼市调控政策不断,目前政策层面上有哪些地方需要关注?
答:调控不断,“利空出尽即是利好”:今年以来东莞楼市调控不断,从年初的2月份“莞六条”出台打响今年东莞房地产调控第一炮后,限价新政、土拍新规、“莞八条”、摇号、购房意向登记系统、二手房指导价相继出台,东莞楼市频繁政策收紧,达到历史最严。目前东莞楼市政策已基本 “触底”,最恶劣的环境基本已到达, 9月以来高层会议持续释放维稳信号,政策边际放松初显。
问:东莞一手和二手房市场表现如何?
答:预计新房需求受压,成交同比减少,月度走势总体平稳,区域分化持续。供求矛盾仍未逆转,房价上涨预期仍存在。但二手楼受金融政策影响而承压,成交量维持低迷,房价趋稳,制约新房成交。从总体土地供应来看,东莞土地市场供求矛盾突出,供应总体偏紧,市场预期较高。
问:对于东莞楼市明年走势如何判断?
答:预计明年二季度房价企稳,成交量逐步增加:第四季度观望氛围总体仍较浓,但由于利空已出尽,且市场频吹暖风,观望总体将是逐渐减弱的趋势。预计明年4、5月份市场将“回稳” :房价企稳,成交量逐步增加。
问:对东莞楼市的总体评价如何,是否值得入手?
答:长线看好、稳字当先、需求放缓、区域分化:宏观经济方面,今年以来东莞GDP稳步回升,人口趋势较好,产业升级加速;基建民生方面,基建和民生投资保持高速增长,交通利好众多,支撑楼市预期;新房市场方面,受政策调控影响需求受压,成交同比减少,区域分化持续,房价总体趋稳。短期政策调整不改东莞优越的城市基本面,东莞区位优势明显,城市基本面依旧向好,长线看好。
如果想在这个区域买到笋盘,又应该点搵?
东莞楼市魅力不减 买楼优先认准三大片区
主城区:作为城市中心,整体规划水平较高,人口结构较优,生活配套会较齐全。” 李兴旺介绍,东莞主城区热度是全市最高的,是近年楼价升幅最快的置业区域。在经济转型的情况下,东莞中心城区的面貌已经焕然一新,偏向发展商务服贸领域。主城区的交通、医疗、商业配套也是全东莞最齐全。因此其市中心区域,包括南城区、东城区等楼市均价已经超过4万元每平方。”
松山湖片区:“至于松山湖片区,不但环境好,而且有高新产业的加持,含金量也高。”李兴旺认为,松山湖片区发展势头与主城区是并驾齐驱,是东莞楼价单价最高的区域。松山湖聚集了一批优秀的科技企业,而周边的教育和依山傍水的自然环境更是加分点。但由于松山湖的规划是打造高科技创新城,其住宅供应量非常少,供需矛盾比主城区更尖锐。为此导致其房价水涨船高。李兴旺说,松山湖片区的中心区,部分优质的二手房价已经达到6到8万元每平方米。
滨海湾片区:“东莞第三大发展片区就是滨海片区。”李兴旺分析,滨海片区主要得益于政府的重磅规划,滨海片区位于东莞沿海片区,邻近珠江出海口,被定位为下一个“前海”。李兴旺说,上述三大片区无论是GDP还是人口规模,都是东莞的三大极点,这三片区的GDP能占东莞GDP的80%。交通方面,三片区都相当便利,无论是现有或在建的轨道交通和高速道路,都四通八达。
水乡片区:至于最具升值潜力和发展空间的区域,李兴旺认为是水乡片区。“水乡片区,尽管目前经济实力最弱,但潜力甚至会超过临深片区甚至东部片区。它的定位是东莞城市的副中心区,位置便利,是东莞和深圳连接点。同时拥有港口麻涌港,是和滨海片区连片式发展区域,相当有潜力发展为东莞第四大区域。”
港人在东莞买房,除了考虑上述片区外,交通因素也是重要考虑原因。“比如轨道交通可以直达香港市中心的铁路沿线,如广深港高铁的虎门站等,都是比较值得购买的区域。” 合富研究院高级分析师李兴旺说,其次需要考虑就业角度。此外,他还建议港人在东莞睇楼时,需认准资金实力雄厚的大型开发商。
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