掰掰手指头一算,距离2022年仅23天啦!今年你的买房计划完成了吗?
2021年里,东莞楼市经历了数次调控,让很多人突然不知道该如何买房了,或者本来打算出手的也“理性”地在观望了。
今年没上车的,不妨从土拍情况,提前预测下明年房价走势?找准机会上车!
从土拍推算 ,滨海湾、水乡、松山湖新房供应量多
2021年,截止12月7号,除了待拍的东坑2021WR036地块、松山湖2021WG037地块外,全年商住地总供应了34宗,总成交了31宗,与2020年比减少23.8%,总成交面积168.6万㎡,与2020年比减少19%,总成交金额582.4亿元,楼面均价13635元/㎡,同比上涨21.9%。
从全年看,2021年上半年拿地热情高涨,下半年反响平平。1-5月房企拿地竞争激烈,拿地只有实力不够,更多需要运气加持,前5个月的拿地量创近5年同一个时期的最高记录。6月开始,整体供应放缓,加之政策不断出台,土拍平平,10月份3宗土地流拍。
滨海湾、水乡、松山湖片区,三大片区拿地面积占全市超过70%。全年出让的商住地主要集中在滨海湾片区、水乡片区、松山湖片区,这三大片区出让商住地占全市总出让面积的73%。
其中,滨海湾片区出让7宗、48.8万㎡,出让最多,又以虎门镇为首,全年共成交3宗、16.6万㎡商住地,水乡片区、松山湖片区出让数量排名其次。
也就是说,未来短期内,滨海湾、水乡、松山湖片区的新房供应量会比较多。
8个镇街楼面价突破2万元/㎡, 寮步、樟木头、清溪、黄江涨幅大
“面粉”决定“面包”价,按照当前通用估算方法,新房售价=可售楼面地价x(1.8倍-2倍),按照这方法,也大致能估算出不同区域未来新房价格区间!
从全年出让的可售楼面均价看,楼面地价突破2万元/㎡的镇街8个,分别为,虎门、大朗、寮步、松山湖、凤岗、万江、黄江。可售楼面地价在1.5-2万元/㎡的镇街8个,分别为厚街、沙田、道滘、高埗、茶山、清溪、樟木头、大岭山。可售楼面均价低于1.5万元/㎡的镇街4个,洪梅、石碣、望牛墩、桥头(排除“三限房”“人才房”等特殊地块)。
从可售楼面均价涨幅看(排除 “三限房”“人才房”等特殊地块),大部分镇街的可售楼面均价涨幅范围在1000-3000元/㎡,其中寮步、清溪、樟木头、黄江涨幅大,寮步涨幅3000-5000元/㎡、樟木头、清溪、黄江涨幅甚至超过6000元/㎡。
“双限”地如成常态 房价涨幅不大
为稳住房价,东莞继限地价、竞配建、终次报价后,2021使用限销售价(即通过限制首次上市销售年度均价(毛坯)),再结合限地价,将地价、房价限制的死死的,这可堪称稳房价的杀手锏。
通过2021年已挂牌/待挂牌的5宗地来看,地价最高溢价率15%,首次上市销售年度申报毛坯均价,与周边当前在售楼盘备案均价相比,高出数不大,单从这点看,如果“双限”地未来常态化后,各区域的房价走势也就一目了然了,涨幅不大。
“三限房”入市留人才 未来或有更多“半价房”
“三限房”(限房价、限地价、限销售对象)作为东莞房地产改革的另一个重要举措,当前的目的主要是留住“人才”。
“三限房”只需要出总售价的一半,就可以获得一半产权。更实用的是,还可以与普通商品住宅一样享受同等的教育、医疗、户政、养老、住房公积金等公共服务权益。等不动产权证满5年,且入户满3年,就能以市场5-8折的价格获得全部产权,不动产权证满3年,就可以转让自己所持的50%的产权。
目前,虽然只有长安、塘厦、凤岗、虎门出让了“三限房”地,但根据第四季度政治局会议传达“要推进保障性住房建设”的提议,未来东莞可能有更多的“三限房”地块出让。
央企/国企后劲十足
2021年,拿地劳模当属保利,截止12月7日, 保利壕掷119.3亿元,拿得7宗地。
在金融收紧,房企融资难的环境下,央企/国企实力雄厚,对区域深耕后劲十足。
万科(含联合体)以3宗地块,拿下铜牌,碧桂园、华侨城、中海等老熟人,各拿下2宗,与初入东莞的越秀地产、深圳南山并列第四。
虽然,有频频的政策出台,但仍然有北京首开、中国南山、越秀地产、恒基兆业等实力开发商首进东莞,说明,开发商对东莞还是比较看好。
最后,小编想提醒一下,稳房价是主基调,但稳房价的目的是让楼市逐步回归居住属性,而不是让楼市价格大跌哟!如果真正刚需自住的小伙伴,看紧机会赶紧上车吧!
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