2024年上半年,中央多次强调稳定房地产对于稳定宏观经济大盘的重要性,并明确定调去库存、优增量、稳市场。央行、住建部等部委积极落实中央部署,释放更加有力的信号。地方调控环境全面宽松,一线城市解绑限制性政策,二线及三四线城市持续优化需求端政策,促进行业回归平稳。从政策效果看,政策对市场提振作用有限,政策持效不足,行业发展预期仍处低位,全面复苏任重道远。从安徽房地产市场情况看,上半年合肥新房市场总规模低位,政策发力季末成交量翘尾,政策整体持效不足。现阶段合肥潜在供应规模较少,但购房门槛提升明显,行业预期尚未得到有效改善,下半年供需面将延续冷热分化趋势。地市市场持续低迷,上半年土地及新房供求量均跌至近年来最低位,各地利好政策密集出台,但对成交促进仍不足,新房市场持续承压。
注:受篇幅限制,具体数据部分和完整案例分析均未放在本文中,如有需要,请联系合富研究院,谢谢!
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01
宏观背景回顾:中央重申稳地产重要性,地方调控环境持续宽松,房地产整体发展仍承压
01 |政策环境 |
1)中央定调:定调消存量、优增量,完善“市场+保障”住房供应体系,加快构建房地产发展新模式
2)中央层面:中央加大信贷支持力度,缓解供需端资金压力,优化调整供应结构,激发市场活力
3)地方层面:二季度地方调控宽松力度加大,一线城市放松限制性政策,二三线城市着力刺激需求
4)地方层面/安徽政策:全省政策全面宽松,需求端刺激性政策力度加大,降低购房成本,促进购房需求释放
02 |经济及房地产宏观指标 |
1)社融规模及人民币贷款增量:受政府及企业债券融资拉动,新增社融多增,有效融资需求仍不足,信贷总量持续偏弱
2)房地产及住宅投资:房地产开发投资跌幅持续扩大,行业开发信心仍显不足,房地产市场下行压力仍大
3)开发指标:新开工及竣工面积跌幅有所收窄,各项开发指标仍处下行区间,行业开发热度仍较低
4)房企资金来源:房企到位资金累计跌幅有所收窄,个人按揭贷款跌幅小幅扩大,房企资金面压力仍存
03 |全国市场形势 |
1)土地购置情况/城市群:各城市群典型房企拿地金额同比全线下跌,京津冀及长三角房企布局力度相对较大
2)土地购置情况/典型城市:典型城市土地成交规模大幅收缩,核心一二线城市仍为房企布局重点,土市分化突出
3)全国商品房销量:全国商品房销售面积跌幅持续扩大,客户观望情绪仍重,新房整体销售形势仍较严峻
4)各级城市住宅销量:上半年各线城市销量仍处较低水平,季度末利好政策推动下,一二线城市销量环比回升
5)全国商品房待售情况:行业整体销售流速仍较缓慢,全国商品房待售规模持续攀升,市场去库存压力突出
6)70城房价:房价环比下跌城市持续增多,各线城市新房价格持续下行,环比降幅均有所扩大
7)20强房企业绩:上半年典型房企销售业绩同比全面下跌,6月业绩跌幅明显收窄,政策效应有所显现
04 |宏观背景小结 |
1)政策环境:上半年,中央多次强调稳定房地产对于稳定宏观经济大盘的重要性,并明确定调去库存、稳市场,央行、住建部等部委出台多项政策积极落实消存量、优增量重要部署,释放更加积极有力的信号;地方调控环境全面宽松,一线城市解绑限制性政策,二线及三四线城市持续优化需求端政策,促进房地产市场回归平稳发展轨道。
2)宏观经济:宏观经济运行总体平稳,固投、社消等主要指标有所回升,但当前外部环境复杂性严峻性有所上升,国内有效需求依然不足,内生动能仍有待增强,经济持续回升向好仍面临诸多困难挑战。随着促消费、稳经济等宏观政策措施的落实落细,国内需求有望继续恢复,经济回升向好态势将持续巩固和增强。
3)全国市场:2024年上半年全国房地产市场活跃度整体偏弱,投资、开工、销售等各项指标持续负增长,市场预期未见明显改善,房企开发积极性持续走低,客户购房意愿不足,各线城市住宅销量持续下滑,行业整体发展压力仍大。下半年随着政策端持续发力,部分核心城市市场情绪有望修复好转,带动市场面逐步恢复。
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02
合肥市场表现:政策环境空前宽松,上半年楼市成交量翘尾收官,全面恢复仍任重道远
01 |政策环境 |
1)政策走势:上半年调控政策持续优化,主要从公积金、购房补贴、利率等着手,调控政策持续发力
2)合肥“房十条”:合肥出台“房十条”新政,优化销售条件,加大信贷支持及补贴,政策处于空前宽松期
02 |土地市场 |
1)1-6月整体供求:土地供应节奏放缓,供求量价同比显著下跌,市场分化明显,整体热度回落
2)1-6月区域供求:房企避险意识增强,对地块筛选谨慎,市场分化加剧,热点地块房企参拍热情高
3)1-6月房企表现:房企避险意识增强,对地块筛选谨慎,市场分化加剧,热点地块房企参拍热情高
4)月度供求:土地市场冷热不均现象突出,优质地块综合价值优,房企竞买热情较高,地价水平较高
5)6月典型成交地块/包河区BH202413、15、16号:三宗地块均位于包河热门板块,综合配套丰富,居住氛围较好,后期入市价格空间大
6)6月典型成交地块/蜀山区SS202402号:地块紧邻董铺水库及大蜀山,生态环境资源较好,改善物业开发价值高,绿城底价竞得
7)6月典型成交地块/经开区JK202404号:地处翡翠湖核心区,周边优质配套齐全,置地以低溢价竞得,后期产品打造空间较大
8)6月典型成交地块/高新区GX202401号:地块紧邻蜀西湖核心板块,周边在售竞品较少,高压线及快速路环伺,综合价值偏弱
9)7月待拍地块:瑶海三宗第四代住宅试点地块延期拍卖,7月全市土地市场或仍然处于低迷状态
03 |住宅市场 |
1)1-6月整体供求:新房活跃度处于低位,供求量整体回落明显,新入市项目偏向高端,成交均价稳步上涨
2)1-6月区域供应:新房入市积极性较低,各区供应量普遍下滑,包河、新站、瑶海供应占比靠前
3)1-6月供应面积结构:新房面积持续提升,130㎡以上产品占比近五成,滨湖、庐阳、包河改善型产品集中
4)1-6月供应价格结构:价格门槛提升,2. 5万元/㎡以上占比近五成,滨湖、高新、包河、蜀山价格居高
5)1-6月区域成交:整体成交热度低迷,市区成交量全线下滑,包河、瑶海、经开成交占比较高
6)1-6月开盘表现:整体推盘量走低,市场竞争加剧,平均去化率显著下滑,项目销售表现持续分化
7)1-6月排行:
8)月度供求:房企入市积极性回落,“房十条”及房展会推动成交规模上扬,整体热度有所回升
9)区域供求:政策助力下,市区多区成交量普遍上涨,包河、瑶海及滨湖仍为市区供求主力
10)库存分析:新增供应回落,整体去化速度加快,可售货量小幅回落,整体存量规模相对较小
11)区域库存:多区库存量环比小幅下跌,包河区库存仍居首,高新、庐阳等区库存持续低位
12)潜在供应量:多宗宅地入市补给,潜在供应环比回升,多区存量不足50万方,整体存量压力较小
13)分板块潜在供应量:主力货量集中于南淝河、少荃湖等板块,多数板块存量较低,整体竞争环境较为宽松
04 |市场小结 |
1)土地市场:上半年合肥土地供求节奏显著放缓,市场热度走低,房企置地态度谨慎,仅滨湖、包河少数热门地块房企积极参拍,成交溢价较高,其余多数地块关注度低,多为底价或低溢价竞得,房企对整体市场信心仍不足。在中央及合肥多重利好政策的影响下,短期内市场行情未有明显好转, 房企资金压力不减,对后续拿地计划仍较为谨慎,对地块的筛选及风险把控将更加严苛,短期内土地市场或将维持平稳态势。
2)住宅市场:上半年合肥新房市场呈现总体低位、政策发力、后段走高、持效不足等特征。一季度市场活跃度较低,小阳春力度不足,回暖表现不佳,供求规模持续处于低位。二季度尤其是5月“房十条”新政叠加房展会优惠集中释放,市场活跃度有所提升,供求规模上升,但政策持效较短,市场成交难度仍然较大。合肥潜在供应规模较少,且购房门槛提升明显,行业预期尚未得到有效改善,下半年供需面将延续冷热分化趋势,全面向好难度仍较大。
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03
地市市场表现:土市整体活跃度低,新房供求持续放缓,市场延续下行态势
01 |政策环境 |
1)上半年政策走势:地市调控持续优化,5月以来政策集中发力,以需求端刺激为主,促进购房需求释放
02 |土地市场 |
1)1-6月整体供求:地市市场持续低迷,土地供求节奏放缓,上半年土市供求量价下探至近年来最低位
2)1-6月城市供求量:地市土市活跃度持续降低,分城供求量普遍回落,滁州、蚌埠成交量相对较高
3)1-6月成交地价:土拍热度低,成交地价普遍下滑,受成交结构影响,楼面价1000元/㎡占比提升
4)1-6月房企拿地构成:市房地产市场持续低迷,房企布局积极性较低,地方性国企及平台公司托底为主
5)1-6月房企拿地排行:
6)典型城市/亳州市:区域新房库存规模大,土地供求持续放缓,2024年上半年成交宅地不足百亩
7)典型城市/阜阳市:土地活跃度走低,成交多为商服用地,仅成交一宗小面积涉宅地块,成交均价显著下滑
8)典型城市/芜湖市:土市整体热度下滑,供求规模持续下探,城市能级相对较高,地价仍处地市领先水平
9)典型城市/铜陵市:2024年以来供地节奏大幅放缓,土地成交热度低,仅老城区一宗优质宅地底价成交
03 |住宅市场 |
1)1-6月供应量:地市市场以去库存为主,上半年新增供应量显著下滑,皖中、皖北跌幅更加明显
2)1-6月备案量:地市新房成交持续放缓,分城备案量全线下跌,整体成交规模跌破历年最低值
3)1-6月备案均价:房企持续加大优惠去库存,商品住宅备案均价同比下滑,芜湖、黄山价格相对居高
4)月度供应:地市去库存缓慢,月度新增供应规模持续回落,芜湖、淮北、滁州预售相对较高
5)月度备案:整体成交规模维持低位,多城备案量环比下跌,芜湖、亳州、阜阳备案量相对较高
04 |地市市场小结 |
1)土地市场:地市上半年土地市场整体低迷,地方推地节奏缓慢,房企置地态度谨慎,供求量均跌至历史最低位。行业预期持续低位,房企资金面压力仍未缓解,地方国企及平台公司为拿地主力,土市活跃度低。当前多数城市新房存量集中,去库存进度缓慢,房企拿地意愿低,土市低温态势短期难逆转。
2)住宅市场:地市新房市场持续承压,半年度供求量持续下跌,5月楼市利好政策密集出台叠加房企积极让利去库存,市场成交略有起色,6月随着政策效应减弱外加天气炎热,成交表现乏力。地市市场短期内恢复动能不足,刚需客户购买力较弱,改善客户入市谨慎,市场有效需求未得到释放,新房持续承压。
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